Рынок офисной недвижимости Украины: тренды, динамика, перспективы

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Украины в 2012 году составил порядка $600 миллионов (инвестиционные сделки, исключая приобретение активов для собственных нужд и приобретение земельных участков), что является наивысшим показателем за последние пять лет. Тем не менее, это абсолютно не означает, что инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Украины значительно улучшилась. В частности, продажа ТРЦ Ocean Plaza ($350 миллионов) составила порядка 60% от всего объема инвестиционных транзакций. Об этом Delo.UА сообщили в Colliers International.

Ставки капитализации в 2012 году находились в рамках ожиданий конца 2011 года и составили 10,5-12,5% для офисного и торгового сегментов и 11,5-14,0% для складского сегмента.

При отсутствии экономических и политических потрясений в Украине в 2013 году ставки капитализации останутся на прежнем уровне.

Для сравнения, инвестиции в коммерческую недвижимость России в 2011 году находились на уровне около $10 млрд. В 2012 году было инвестировано порядка $7 млрд. В 2013 году эксперты ожидают, что объем инвестиций будет на уровне не менее $7-8 млрд. Большинство сделок будет заключаться в торговом и офисном сегментах. Однако российский рынок также ожидает, что особенностью следующего года станет возрастающее количество сделок в складском сегменте.

Рынок офисной недвижимости

Общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве в 2012 году увеличилось на 12% по сравнению с 2011 годом, превысив 1,4 млн. кв. м.

Поглощение офисных помещений снизилось на 20% по отношению к 2011 году и составило 135 тыс. кв. м.

В 2012 году выход на рынок нового предложения привел к росту уровня вакантности в офисном сегменте с 13,5% до 16,8%*. На протяжении 2012 года базовые арендные ставки оставались на прежнем уровне и на конец года составили: $27-38 за м2 в месяц для помещений класса А и $17-23 за м2 в месяц для помещений класса В.

*При расчете вакантности учитывался БЦ "Торонто" (36 000 м2). Без учета помещений БЦ "Торонто" уровень вакантности на рынке составил бы 14,7%.

Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2012 году формировался компаниями IT-сектора (35%), а также компаниями торгового (20%) и финансового (11%) секторов. Среди тенденций 2012 года следует отметить увеличение спроса со стороны представителей IT-сектора (с 21% в 2011 году до 35% в 2012 году) и торговли (с 5% до 20%), в то время как спрос со стороны финансового (с 20% до 11%) и медиа (с 14% до 2%) секторов сократился в 2012 году.

Большая часть транзакций в офисном сегменте в 2012 году произошла в результате переезда. В конце года на долю таких транзакций приходилось порядка 74% общего объема арендуемых или купленных офисных помещений. Среди основных причин сохранения этой тенденции на протяжении последних лет можно назвать следующие: желание арендаторов улучшить качество помещений, оптимизировать затраты на аренду офисов, консолидировать свои офисы в одном здании или увеличить занимаемую площадь.

Согласно исследованию Colliers International, проведенного во второй половине 2012 года среди арендаторов офисных помещений в Европе, несмотря на суровый экономический климат Еврозоны, крупные арендаторы учитывают влияние качества офиса и его местоположения на усиление своих конкурентных позиций, привлечение и удержание персонала, а также повышения лояльности клиентов.

Опрос также показал, что офисный рынок Европы находится на стороне арендатора. Рост уровня спроса на арендуемые офисные помещения замер в ожидании улучшения экономических условий, что будет оказывать давление на владельцев офисных зданий. В результате, офисный рынок Европы останется благосклонным к арендатору в 2013 году.

В то же время умеренный спрос на качественные офисные помещения, с одной стороны, и замедление темпов строительства в Европе — с другой, может привести к дисбалансу спроса и предложения на офисном рынке региона. Соответственно, предпосылки для значительного снижения уровня арендных ставок отсутствуют, а долгосрочный прогноз для европейского рынка, в целом, остается благоприятным.

"Мультинациональные компании, арендующие офисные помещения в Киеве разделяют позицию европейских коллег. Они не готовы идти на компромисс, радикально сокращая расходы и ухудшая условия работы своих сотрудников. Таким образом, они демонстрируют приоритетность интересов сотрудников и роль качественного офисного пространства в вопросе привлечения и удержания персонала. Основными критериями при выборе нового офисного помещения остаются: высокое качество технического оснащения здания, удобное местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктурных объектов и профессиональное управление зданием", — говорит управляющий директор Colliers International в Украине Александр Носаченко.

2012-й год ознаменовался заключением крупнейшей сделки аренды за всю историю офисного рынка Украины. Мировой лидер в сфере производства телекоммуникационного и цифрового медиаоборудования, компания Samsung, арендовала порядка 20 тыс. кв. м в БЦ 101 Tower (ул. Л. Толстого, 57).

На сегодняшний день, эта сделка аренды является самой значимой в истории рынка профессиональной офисной недвижимости Украины. Примечательно, что арендатор расширяет площадь офисных помещений в более чем два раза, что свидетельствует о степени уверенности лидера IT-индустрии, компании Samsung, в долгосрочных перспективах своего бизнеса в Украине.

Прогнозы рынка офисной недвижимости Украины

В течение 2013-2014 годов ожидается значительное новое предложение в офисном сегменте Киева. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период офисных зданий, на рынок выйдет около 260 тыс. кв. м новых офисных помещений. При этом прогнозируется сохранение тенденции увеличения доли класса А в общем предложении с 19% до 25%.

С учетом сокращения спроса в 2012 году на 20% по сравнению с предыдущим годом и консервативных макроэкономических прогнозов, существенного повышения спроса на офисные помещения в будущем периоде не предвидится.

В перспективе полутора-двух лет, возможен рост уровня вакантности на фоне ожидаемого значительного объема нового предложения и относительно консервативных экономических прогнозов. Данные факторы, в будущем, потенциально могут оказать определенное понижающее давление на уровень арендных ставок.

Однако динамика арендных ставок во многом будет определяться действиями девелоперов основных крупных офисных проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2013-2015 годах.

В силу конкуренции между крупными качественными проектами, некоторые девелоперы могут проявлять демпинговые действия, обваливая тем самым рынок. В этом случае в перспективе 2013-2014 годах возможно снижение арендных ставок.

Если же девелоперы примут во внимание нормальную мировую практику, когда крупные проекты (от 40 тыс. кв. м) заполняются постепенно и достигают 100% заполняемости через два-три года после запуска в эксплуатацию, а значит не будут проявлять панические настроения и демпинговать, то рынок постепенно "переварит" нововведенное предложение, и арендные ставки сохранятся на прежнем уровне.

Учитывая существующий, а также прогнозируемый объем нового предложения офисных помещений в Киеве, в перспективе 2013-2014 годов ожидается сохранение "рынка арендатора": арендодатели, вероятнее всего, будут вынуждены изменить типовые условия договоров аренды и критично пересмотреть свои позиции по удержанию старых и завоеванию новых арендаторов.