Владимир Зубик: Доступная ипотека для экономики лучше, чем строительство дорог или мостов

Из-за карантина спрос на рынке жилой недвижимости снизился практически вдвое, тем не менее, продажи квартир продолжаются. Инвесторы используют возможность сэкономить на фиксации курса и других "антикризисных предложениях" от застройщиков. Эксперты прогнозируют рост продаж (а с ними и цен) уже в конце мая, после первых этапов снятия карантина. На рынок частично вернется отложенный спрос.

Впрочем, таким как "до кризиса" инвестор уже не будет. Покупатель станет намного осторожнее. Поэтому даже в карантин крупные застройщики не снижают темпы строительства и усиливают коммуникацию с клиентами — проводят виртуальные туры, регулярно публикуют отчеты о ходе работ и т.п.  Именно они и будут основными бенефициарами отложенного спроса.  

А вот тем, кто привык строить исключительно за счет cash-flow и приостановил работы, возможно, придется уйти с рынка. Так что к концу года мы вполне можем увидеть солидный перечень замороженных объектов, ожидающих, когда их перекупят более успешные компании. Что закономерно спровоцирует и традиционную волну обсуждения — как защитить инвестора-физлицо.

Насколько реально внедрить некую систему гарантий для покупателя жилья и почему это не было сделано раньше, мы поговорили с Владимиром Зубиком, президентом некоммерческой Ассоциации предприятий-строителей "Интергал-Буд".

Владимир, покупатели "первички" сейчас очень насторожены.  Как вы оцениваете эмоциональный фон на рынке?

— Это естественно, что покупатели насторожены, я их абсолютно понимаю. Если раньше инвестор в среднем мог поинтересоваться ходом строительства раз в неделю, то сейчас звонки в офисы продаж "Интергал-Буд" поступают намного чаще, люди задают больше вопросов. Все наблюдают за веб-камерами на строительных площадках: есть ли рабочие, крутятся ли краны. Это нормально. Формируется более тесная связь покупателя с брендом, выстраивается новый уровень коммуникации, укрепляется доверие к компании. Но! Только в том случае, конечно, если застройщик продолжает работы по графику.

Как вы оцениваете процент остановившихся строек?

— Давайте не будем нагонять панику. Не все компании способны организовать работу в карантин, когда даже общественный транспорт не работает. "Интергал-Буд" продолжает работу по графику на всех объектах. Не все это могут. Но это не их вина, это объективные последствия кризиса из-за карантина. Они предлагали относительно недорогие квартиры, но с высоким инвестиционным риском. И вот эти риски сработали. Это "Интергал-Буд" фактически работает по принципу магазина недвижимости. Вы пришли, выбрали, и через какой-то срок забрали свой товар, и вас сложности компании не беспокоят. Потому что компания достроит дом, даже если на этапе строительства продала только одну квартиру. А отдавая свои сбережения небольшим игрокам, вы фактически становитесь их партнерами. Прогорели они — попали и вы. Любая инвестиция несет риски, которые очень важно просчитать перед тем, как отдашь деньги. К сожалению, в нашей стране сейчас практически любая компания может вырыть котлован, поставить забор и начать собирать деньги на стройку.

Так, может, вообще стоит запретить продажу квартир на этапе строительства? Запретили же у нас валютные кредиты для населения. Хотя ставки по ним сегодня были бы минимальными…

— Запрет приведет к тому, что стоимость квартир будет гораздо выше. Застройщики вынуждены будут привлекать крупные банковские кредиты, платить по ним долго наши проценты. Все это серьезно скажется на цене. Также я не питаю иллюзий относительно украинского бизнеса — он всегда найдет лазейку в любых запретах. На рынке появятся новые теневые схемы продажи квартир на этапе строительства в обход закона. Люди будут вынуждены в них участвовать, так как большинство просто не сможет позволить себе новое жилье. И в результате их инвестиции окажутся вообще без какой-либо защиты. Уверен, что подобный запрет навредит, в первую очередь, покупателям, застройщики в любом случае приспособятся.

Как избежать повторения ситуаций, подобных тому, что случилось с "Укрбудом?". Как можно защитить вложения инвесторов?

— Простых решений этой проблемы нет. В других странах в качестве инструмента страховки используется банковская и государственная гарантии. Каждая из них имеет свои положительные и отрицательные стороны. Банковская гарантия эффективно работает в странах с высоким уровнем жизни и низкими инвестиционными рисками как, например, Австралия. В банке создается финансовый резерв, который, в случае банкротства строительной компании, позволяет довести проект до конца. Таким образом защищаются интересы как покупателей квартир, так и подрядчиков. Но если в развитых странах стоимость банковских гарантий обходится заказчику не слишком дорого, то, например, в России эта система сильно влияет на стоимость жилья, так как банк берет высокий процент за риски. Другой путь — это государственная гарантия. 

Это очень актуально для таких проектов, как реновация ветхого жилья, которая почти невозможна без тесного партнерства застройщиков и властей. В таком случае государство заинтересовано, чтобы проект был доведен до конца, поэтому помимо финансовой гарантии даются беспроцентные кредиты, налоговые льготы и т.п.

Очень помогла бы решить вопрос гарантий доступная ипотека. Например, программа ипотечного кредитования на покупку жилья для граждан на 20 лет под 3-% годовых через государственные банки.

Каким образом?

— Банк, выдавая кредит, оценивает надежность застройщика. У банка есть целая система оценки рисков. Если государство выделит ресурс для госбанков — то банки будут давать ипотеку только под надежных застройщиков. Банк автоматически станет гарантом. Сейчас доступная ипотека — это шанс перезапустить экономику. Это даже более разумно, чем тратить десятки миллиардов на строительство дорог. Мультипликатор в дорожном строительстве — 2,3. В строительстве жилья — 8,4. То есть в жилищном строительстве задействуется значительно больше других сегментов экономики. Кроме того, в дорожном строительстве намного выше импортная составляющая, так как почти весь битум для асфальтобетона мы импортируем. А жилищном строительстве почти все материалы местные. А самое главное, ипотека — это возвратная инвестиция, средства будут возвращаться в бюджет.

Поэтому, когда говорят — вот мы запустили "Большую стройку", я хочу сказать — так запустите и реальную большую ипотеку! У нас строительство ведется на 90% из украинских материалов — металл, бетон, кирпич, цемент, щебень, песок, стекло и т.п. Мы создадим даже больше рабочих мест, я вас уверяю.

Но компании и сегодня дают рассрочку на покупку квартиры?

— Рассрочка от строительной компании дается на срок до 5-7 лет и поэтому лишь отчасти может быть альтернативой ипотечным кредитам на 10-20 лет. К тому же, ее выдает застройщик покупателю, что исключает фактор контроля со стороны государства и банковской системы. И зачастую ипотека от застройщика от 8% и выше. Дорогой рассрочкой пользуются порядка 20% покупателей.

- Какие еще могут быть механизмы защиты покупателей в условиях отсутствия системы государственного кредитования жилья? 

Прежде всего, можно создать официальный реестр застройщиков с подробной информацией — сколько уже построено домов, каковы темпы строительства, сроки задержки, капитализация, сколько уплачено налогов и т.п. Так потенциальный инвестор будет видеть, что из себя представляет застройщик. На данный момент людям приходится верить тематическим сайтам и отзывам на форумах в интернете. Это необходимо изменить, нужен легитимный официальный источник информации, который базируется на реальной статистике, а не домыслах и сплетнях.

Когда покупатель, не слишком знающий рынок, откроет такой реестр, он поймет, почему у "Интергал-Буд" нет необходимости демпинговать даже на этапе начала строительства. Компания с 2003 года работает над своим брендом. Строила во все кризисы.  В цену фактически заложена гарантия того, что работы будут доведены до конца. 

Нужно ли вводить санкции за задержку сдачи дома?

—  В Украине еще нет прозрачных правил игры на строительном рынке. В странах Евросоюза в рамках государственной гарантии существует такое понятие как "гарантия от вмешательства государства в работу частного партнера". Она предусматривает четкое определение прав органов власти при осуществлении ими государственного контроля. Это было бы очень полезно для Украины, где часто меняется власть и руководители разрешительных органов. И часто сроки сдачи домов в эксплуатацию задерживаются из-за бюрократических процедур, застройщик никак не может на них повлиять. А страдают покупатели, которые месяцами не могут получить права собственности на квартиры, просто потому, что городские власти затягивают присвоение адресов. Так что санкции можно вводить, но только в том случае, если солидарную ответственность будет нести государство. В Украине ни один застройщик не может похвалиться тем, что у него все сданные дома получили документы в срок. Как правило, основные проблемы возникают на этапе ввода в эксплуатацию, получения адресов. Это сфера ответственности государства, но претензии выставляются только к застройщику.

В Украине ликвидировали ГАСИ, вместо одного контролирующего органа будет три, чтобы исключить коррупционную составляющую. Насколько, по-вашему, будет эффективна эта реформа?

— С одной стороны, я поддерживаю ужесточение контроля за строительным рынком и создание госреестра застройщиков, о котором мы ранее говорили. Но с другой — зарегулированность мешает адаптивности бизнеса и не идет на пользу рынку. Если новые органы начнут ставить под сомнение все разрешения на строительство, выданные ГАСИ, это может обвалить рынок, очень много строек будет "заморожено". Начинать нужно с чистого листа, выдавать новые разрешения без нарушений законодательства, а не блокировать уже строящиеся объекты. Если стоит задача очистить рынок от недобросовестных застройщиков — то экономический кризис сделает это намного эффективнее реформы ГАСИ. Но, на мой взгляд, гораздо важнее избавиться от коррупционеров во властных кабинетах.

В целом, я приветствую реформу и заявления, что "незаконных строек больше не будет". Надеюсь, что это сделает невозможным блокирование строительных работ, порчу техники и имущества под видом общественного протеста. К сожалению, сегодня в нашей стране это происходит практически с каждым застройщиком. Более того, сейчас любую стройку можно заблокировать через суд на время разбирательства даже по надуманному поводу. Все это создает дополнительные инвестиционные риски и влияет на стоимость жилья. 

Беседовал Дмитрий Филипенко, специально для Delo.ua