Как правильно оформлять договор на покупку/продажу после запуска рынка земли, — юрист

C 1 июля 2021 года в Украине заработает первый этап открытого рынка земли. Это значит, что физические лица, граждане Украины, смогут как продать, так и купить сельскохозяйственную землю. В "одни руки" можно будет получить до 100 га, что означает как покупку, так и дарение, и наследство. Но, если до 1 июля 2021 года гражданин Украины успел приватизировать, унаследовать, "наменять" землю, то эти гектары не берут участия в расчете ограничения в 100 га. 

Такое разъяснение Delo.ua дала Андриана Мартынив, управляющий партнер юридической фирмы Martyniv Law Firm. 

По ее словам, согласно принятому Верховной Радой закону, с 1 июля 2021 года по 1 января 2024 года граждане Украины смогут как купить, так и продать земельные участки сельскохозяйственного назначения, но только частной формы собственности. Государственная и коммунальная земля продаваться не будет. 

"Договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательному нотариальному заверению. Преимущественное право арендатора на покупку сохраняется, но можно сделать его "трансфер", о чем следует письменно уведомить собственника земельного участка. Передача преимущественного права может быть оформлена и как односторонняя сделка, и как договор. Но если договор аренды, по которому возникло преимущественное право не был нотариально заверен, то рекомендуем и передачу преимущественного права также заверить нотариально", — объяснила Андриана Мартынив. 

По словам юриста, нижняя планка цены покупки будет не менее размера Всеукраинской нормативно-правовой оценки такого участка.

"Есть случаи, когда оценка соседних участков различается в разы. Это проблема, и ее конечно надо решать. Могу предположить, что рынок будет сам себя регулировать. Надеюсь, что даже с разной НДО земельные участки не будут продаваться с существенным разрывом в цене. Оплата земли — исключительно в безналичной форме. Для каждой покупки нужно предоставить документ, который подтверждает происхождение средств (налоговая декларация или полученные покупателем дивиденды, другие активы", — отметила юрист. 

С 1 января 2024 года участниками рынка земли будут украинские юридические лица с украинской структурой собственности.  С 1 января 2024 года для граждан и компаний работает ограничение –  до 10 тысяч гектар в "одни руки". 

"Вопрос участия в рынке земли иностранцев должен быть решен на референдуме. Сейчас сложно предположить, когда именно он будет. Карантин — возможность подумать о том, чтоб референдумы были в дистанционном электронном формате. Это должно быть дешевле и поможет избежать скопления людей", — считает Андриана Мартынив. 

Важно и то, что с начала запуска рынка земли, банки смогут предоставлять кредиты под залог земельных участков. Получать землю в собственность они смогут только в виде взыскания на имущество должника, если тот нарушил свои обязательства. Но банки не смогут долго держать у себя землю — на протяжении 2 лет они должны продать участок на торгах.

"Будет возможность выкупить земельные участки, что на праве постоянного пользования пожизненного владения. Условия достаточно льготные: рассрочка цены на 7 лет, цена в размере НДО участка, право собственности приобретается после первого платежа. Но должна отметить, что сейчас также есть законная процедура бесплатно переоформить такую землю. — разъяснила Мартынив. 

Что касается сельскохозяйственных земель в ОРДЛО и в Крыму, то они не будут участвовать в рынке земли. "Закон устанавливает запрет на отчуждение земли, расположенной на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, АР Крым и городе Севастополь. Исключение — передача земли по наследству. Если запрет будет нарушен, то такие сделки, доверенности на куплю-продажу или любое другое отчуждение земельных участков, паев — недействительны. Это правило работает на всех этапах запуска и функционирования рынка земли", — резюмировала юрист.