Минус по ипотеке. (Не)украинская мечта?

Минус 0,5% годовых по ставке на ипотечные кредиты Juske Bank в Дании стали первой европейской "ласточкой" в этом сегменте по отрицательным процентам. До этого привычными были уже нулевые и отрицательные ставки по депозитам в таких странах, как Швеция, Швейцария (UBS банк взимает с крупных вкладчиков, на счету которых более 500 тысяч евро, по 0,6% в год) и та же Дания. Ставки по обычным кредитам в нескольких европейских странах — Нидерланды, Венгрия, Финляндия, Ирландия, Дания — на сегодня уже ниже 1%. Средняя ставка по ЕС — 2%.  Тем временем ставки по ипотечным кредитам в украинских банках в среднем составляют 20%, и при этом перед самим заемщиком банками выставляются жесткие условия — например, купить недвижимость заемщик может только у того застройщика, с которым сотрудничает сам банк.

Зависимость от регулятора

Введение отрицательных процентов по ипотечным кредитам на срок до 10 лет, когда каждый месяц остаток по кредиту должен уменьшаться на сумму, превышающую ежемесячный платеж, по словам представителей датского Jyske Bank, во многом стало возможным благодаря отрицательному уровню процентной ставки центробанка Дании (-0,65%). Отметим, что ставка украинского регулятора на сегодня в несколько раз выше — она составляет 17%. Выдавать ипотечные кредиты ниже ставки регулятора коммерческим банкам невыгодно. По идее, в Украине ипотечные кредиты не могут выдаваться сейчас ниже 17%, тогда как в Дании — ниже -0,65%. Тем не менее еще в начале августа, подводя итоги встречи с представителями ведущих иностранных банков, что работают в Украине, тогда еще зампредседателя Офиса президента, а теперь уже премьер-министр Алексей Гончарук заявил, что в 2020 году ставки по ипотечным кредитам снизятся до 12-13% годовых. Условия, при которых такое снижение ставок сможет стать реальностью, на днях назвал председатель Нацбанка Яков Смолий. "Если учетная ставка будет 8-9%, как мы прогнозируем, то, посчитав разницу в 4-5%, мы сможем получить 12-13%", — сообщил он. Напомним, что ранее в НБУ прогнозировали снижение учетной ставки до 8% к концу 2022 года.  Тем временем Владимир Зеленский уже 3 сентября обязал премьер-министра Алексея Гончарука, министра финансов Оксану Маркарову и Якова Смолия до 1 октября этого года создать условия для снижения коммерческими банками кредитных ставок и доступности кредитования бизнеса и ипотеки. 

Фактор инфляции

Еще одним важным фактором, который имеет прямое влияние на процентные ставки по ипотечным кредитам, является отсутствие или присутствие инфляции либо рисков ее появления. Так, низкий уровень инфляции делает для коммерческих банков невыгодным внедрение высоких ставок по депозитам, которые в свою очередь учитываются при формировании ставок по кредитам. Например, в той же Дании уровень инфляции уже несколько лет подряд колеблется в пределах 0,2-0,8 %. Это уже снизило ставки по депозитам до 0%, а в перспективе, по прогнозам аналитиков, может также опустить их к "минусу". В Украине уровень инфляции по итогам прошлого года составляет 9,8%. К концу этого года Нацбанк прогнозирует ее снижение до 6,3%. Однако рассчитывать на то, что именно такой уровень инфляции будет реальным в Украине, по словам экономиста Игоря Гарбарука, не стоит. Он считает, что официально озвученные цифры Госстата по итогам года здесь и реальные показатели могут существенно отличаться. "Реально средняя инфляция будет на уровне 12-15%. Именно на нее нужно равняться, хотя это достаточно оптимистический показатель. Будем надеяться, чтобы не было 20%", — говорит он. В этом плане показательным выглядит двухразовое превышение той самой учетной ставки, установленной регулятором, над уровнем инфляции. Такого существенного разрыва нет ни в одной из стран мира. "Неуверенность Нацбанка в том, что его прогноз уровня инфляции реализуется, необязательно свидетельствует о недостаточно качественном прогнозировании, скорее всего, Правление Нацбанка просто осознает те риски, которые постоянно нависают над малой открытой экономикой с экспортно-сырьевой ориентацией, которая сложилась в Украине. И инфляционные ожидания населения у нас традиционно высоки. Поэтому в определенной степени я понимаю действия Правления НБУ, которое консервативно перестраховывается, не без определенных оснований опасаясь изменения нынешней положительной тенденции в потребительской и промышленной инфляции", — говорит экономист Богдан Данилишин.

Фактор защищенности

Снижению ставки по ипотечным кредитам также может поспособствовать и реальная защищенность прав как самих банкиров, так и их клиентов. "Сейчас тот, кто выдает займы, не может уменьшать маржу через высокие риски, и это влияет на ставки. Нужно также усиливать защиту прав потребителей финуслуг и одновременно повышать финансовую грамотность заемщиков, чтобы они были осведомлены в том, на каких условиях им банки предлагают кредиты. В комплексе это создаст комфортные взаимоотношения между кредитором и заемщиком, и это касается ипотечного кредитования, в частности", — говорит Яков Смолий. О том, что в цену кредита банки включают сегодня не только цену депозита, свои расходы и прибыль, но и риски невозвращения кредитов частью должников, говорит и экономический эксперт Алексей Кущ. "Сегодня в Украине добросовестный заемщик платит проценты по кредиту не только за себя, но и за тех, кто не платит", — считает он. Отметим, что согласно отчету о финансовой стабильности НБУ доля "проблемных" кредитов в сегменте физических лиц составляет 42,6%, в юридических — 54,9%. В то же время забрать недвижимость своего должника банку-кредитору, согласно нормам украинского законодательства, очень сложно. Надия Михальчук, Delo.ua