Финансово-строительная алхимия

Кроме традиционных кредитов, банки и строительные компании предлагают частным лицам и другие пути финансирования покупки недвижимости. Наиболее популярными являются паевое участие в строительстве домов и использование целевых облигаций, обеспеченных недвижимостью

Квартира "за свой счет"

Одним из наиболее распространенных на сегодняшний день способов приобретения жилья на рынке новостроев является покупка квартиры путем инвестирования в строительство своих собственных средств. В настоящее время этот механизм используют большинство инвестиционно-строительных холдингов, в структуре которых, кроме организаций, занимающихся непосредственно строительством, создаются инвестиционные компании, аккумулирующие средства под будущее строительство.

Для того чтобы в будущем занять желанные квадратные метры, физическому лицу необходимо сделать первый взнос (от 20 до 40%), а остальную сумму успеть выплатить за 2-3 месяца до запланированного окончания строительства. В случае неполной или несвоевременной проплаты строительная компания вправе расторгнуть заключенный ранее договор "О долевом участии в строительстве" и возвратить инвестированные средства, взыскав при этом неустойку в размере 7-10% от суммы инвестирования. К слову, "запланированное окончание строительства" в большинстве случаев не совпадает с его фактическим завершением. Это несовпадение составляет в среднем 9-12 месяцев, причем никакой ответственности за несвоевременную сдачу объекта строительные организации в основном не несут. В случае если ответственность строительных компаний в договоре все-таки предусмотрена, то она ограничивается комиссией в размере 0,3-0,5% от инвестируемой суммы за каждый месяц просрочки. Если перевести все это в условные единицы, получается, что, например, молодая семья, инвестировав $35 тыс., за каждый просроченный месяц получит $100-150 компенсации, хотя затраты на аренду аналогичного жилья в столице составляют $200-250 в месяц.

Облигация под жилье

Покупка нового жилья с использованием целевых облигаций получила широкое распространение в начале прошлого года. Схема продажи жилья с их помощью довольно проста: застройщик выпускает целевые облигации, номинал которых эквивалентен стоимости 0,1 кв. м жилья (или 1 кв. м — по своему усмотрению). При погашении облигаций в собственность инвестора переходит новое жилье.

Строительным организациям выгодно использовать целевые облигации по нескольким причинам. Во-первых, необходимо отметить, что в отличие от общего порядка налогообложения доходов застройщиков во время строительства, операции по эмиссии и погашению облигаций налогом на прибыль не облагаются (п. 7.9 ст. 7 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий"). Кроме того, операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Следовательно, к моменту продажи (передачи) помещений у застройщика не возникают обязательства по уплате НДС, что также дополнительно его кредитует. Во-вторых, процентный доход по целевым облигациям не выплачивается, что снимает с эмитента нагрузку процентных платежей. По мнению заместителя генерального директора инвестиционной группы "Альтера финанс" Андрея Митина, "использование целевых облигаций особенно выгодно именно для инвестиционно-строительных организаций, поэтому сейчас финансирование строительства идет в основном через эмиссию таких облигаций. Это сейчас очень популярно".

Для инвестора выгода заключается в доходности купленных им целевых облигаций, которая имеет три составляющих. Первая из них — стабильный рост цен на недвижимость, вторая — это сам строительный процесс: чем ближе термин сдачи дома и чем выше уровень его фактической готовности, тем дороже стоит квадратный метр жилья. И в первом и во втором случаях такую же материальную выгоду можно получить, используя другие механизмы инвестирования (например, прямые инвестиции в строительство, описанные выше). Третьей составляющей является увеличение курсовой стоимости облигаций вследствие возможного увеличения спроса на ценные бумаги на вторичном рынке. К тому же целевые облигации можно использовать как залоговый инструмент.

Банки осторожничают с "новостроями"

Коммерческие банки в основном предпочитают работать с вторичным рынком жилья, поскольку выдача кредитов под строящиеся "метры" является более рискованной операцией. Несмотря на это, многие банковские учреждения (но далеко не все) уже начали работать с "первичкой".

Первооткрывателем здесь, бесспорно, можно называть банк "Аркада", работающий на этом поприще с 1998 года. Сегодня "Аркада" предлагает отличную от других банков программу жилищного кредитования. Особенностью в данном случае является "валюта", в которой выдаются кредиты — это так называемый ОдИн — индексируемая условная расчетная единица, курс которой устанавливается банком еженедельно и зависит от индекса цен на строительные материалы, индекса инфляции, индекса цен производителей промышленной продукции и т. п. Во всем остальном (условия, схема выдачи кредита) программа "Аркады" идентична программам ипотечного кредитования других банков.

Схема выдачи коммерческими банками кредитов под еще не построенную квартиру отличается от обычной ипотеки тем, что возникает новый субъект кредитных отношений — инвестиционно-строительная компания. Условия кредитования на рынке нового жилья наиболее приемлемы у крупных банков (Укрсоцбанк, "Аваль", в то же время, например, ПриватБанк, "Райффайзенбанк Украина" в этом направлении не работают). Плата за пользование гривневыми кредитными ресурсами в зависимости от банка и срока кредитования колеблется от 15 до 19% годовых, в валюте — 12-15%; максимальный срок, на который вам могут выдать кредит в евро и долларах, составляет 20-30 лет, в гривне — 15-20 лет; размер первоначального взноса от вида валюты не зависит — в любом случае заемщик должен внести 10-30% от стоимости покупаемого жилья.

Для лица, желающего приобрести квартиру в строящемся доме, не лишним будет узнать, работают ли с этой строительной организацией банки, поскольку понятно, что брать в залог квартиры в доме, который, возможно, не достроится, банки не заинтересованы. То есть в любом случае банк будет постоянно "мониторить" процесс строительства и следить, чтобы имущество, находящееся у него в залоге, оставалось ликвидным.

С другой стороны, уже сегодня некоторые банковские учреждения, активно работающие на первичном рынке, начинают бить тревогу, поскольку даже они не смогли спрогнозировать приостановление строительства некоторых объектов. Недостроенные квартиры, находящиеся у них в залоге, могут стать большой обузой, так как заемщику может быть выгоднее потерять первоначальный взнос, чем выплатить кредит и остаться жить на фундаменте вновь образовавшегося долгостроя.

Снижение ставок продолжается

На рынке уже построенного жилья наиболее распространенным способом финансирования покупки остается банковское кредитование, причем в структуре активных операций коммерческих банков кредиты на покупку жилья занимают наибольший удельный вес. Условия кредитования вторичного рынка практически не отличаются от ссуд, выдаваемых банками под строящееся жилье: 15-19% годовых за пользование гривной, 12-15% — по валюте; максимальный срок пользования банковскими ресурсами составляет 10-20 лет в зависимости от суммы, срока и валюты кредита; первоначальный взнос — 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

В последнее время на рынке ипотеки наметились некоторые позитивные тенденции — уменьшение процентных ставок, ускорение процесса выдачи, увеличение сроков кредитования. Но, несмотря на это, банковский кредит на покупку квартиры все еще остается малодоступным для тех слоев населения, которые наиболее в нем нуждаются. Директор ООО "Кэпитал Риал Истейт" Сергей Шапоренко считает, что "сейчас банки немного упростили механизм оформления кредита. Раньше получить ссуду было намного сложнее. Кроме того, если кредитные ставки банков упадут до тех процентов, которые нам обещают — где-то до 6-8%, то практически, я думаю, у каждого желающего появится возможность приобрести жилье".

Обмен с участием банка

В последнее время на рынке появилась услуга, когда банк предлагает кредитные схемы для тех клиентов, которые желают улучшить жилищные условия и готовы использовать старую квартиру как залог при покупке нового жилья.

Первой подобной программой в Украине стал Bridge Loan от "Международного Ипотечного Банка". С ее помощью можно разрешить довольно часто возникающую ситуацию, когда, например, одна квартира продается, а на вырученные деньги, добавив или отняв энную сумму, покупается другое жилье. При этом время продажи старого и покупки нового жилья чаще всего не совпадает. Именно в случае, когда новое жилье уже надо было бы покупать, но, к сожалению, не успели продать старое, может помочь Bridge Loan. Одновременно с подписанием договора по программе Bridge Loan подписывается договор по ипотечному кредитованию. То есть получить Bridge Loan, не взяв при этом ипотечный кредит, в МИБе нельзя. Залогом в данном случае выступают старая (под Bridge Loan) и новая (под обычную ипотеку) квартиры соответственно.

Погашение кредита происходит в основном в течение 6-12 месяцев, при этом за первые полгода (если старое жилье не продано) со стороны заемщика никаких выплат не требуется. Если же недвижимость была реализована до прошествия шестимесячного срока, то погашение Bridge Loan начинается с момента продажи старой квартиры. Процентная ставка по Bridge Loan составляет 9,75% годовых.

Также банки предлагают схему рефинансирования уже взятых кредитов в других банках. Таким образом можно снизить ставки по уже взятым займам — ставка кредита "под рефинансирование" в валюте составляет 10,5-11%.