Институтские коридоры

Для большинства киевских НИИ средства, поступающие от сдачи помещений в аренду, уже давно стали основным источником финансирования. Благодаря институтам на рынке есть множество более-менее пристойных помещений, причем по доступным ценам. Наметившаяся сейчас тенденция выкупа НИИ с их последующей полной реконструкцией в полноценные бизнес-центры способствует стабилизации цен на рынке офисной недвижимости

"В начале 90-х годов, когда частная собственность в нашей стране находилась в стадии зарождения, молодым коммерсантам предоставить более-менее приличные офисы могли только НИИ и гостиничные комплексы. Для научных институтов, большинство из которых оказались на грани банкротства, сдача в найм помещений была практически единственной возможностью остаться на плаву. Из средств, полученных от арендаторов, институты могли платить налоги, выплачивать зарплату, оплачивать коммунальные услуги и т. д.", — говорит Анатолий Осадчий, генеральный директор АО "Полесье".

"При рассмотрении зданий нежилого фонда, находящихся в распоряжении НИИ, складывается впечатление об огромном потенциале для коммерческой недвижимости. Действительно, часть из этих вариантов активно предлагается в аренду и активно используется арендаторами, что обусловлено удобным расположением и подготовленной инфраструктурой данных помещений", — полагает Людмила Друзенко, директор Голосеевского филиала АН "Благовест".

Киевский рынок офисной недвижимости можно охарактеризовать как рынок с небольшим объемом качественных помещений класса А и В, большим количеством офисов класса С, перепрофилированных из старых промышленных или административных зданий, в том числе и зданий институтов и учебных заведений, считает аналитик агентства недвижимости "РЕД" Святослав Кожемякин. Действительно, в целом по Киеву до 2000 года помещения в зданиях НИИ сдавались с ремонтом, сервисом и инфраструктурой советских времен. Однако, начиная с 2001 года, на рынке все больше стало появляться помещений с достаточно качественным офисным ремонтом. "Причем ремонтные работы проводились чаще всего по схеме: съехал арендатор — сделали ремонт — повысили арендную ставку. В целом за три последних года уровень арендных ставок возрос почти в два раза, — говорит Анатолий Осадчий, генеральный директор АО "Полесье". — В Киеве есть примеры довольно успешных проектов, в ходе реализации которых админздания НИИ превратились в современные офисные центры в основном В и С классов. Например, БЦ "Нест" по ул. Урицкого, 45, БЦ по ул. Дегтяревской, 62".

Желающих много — предложений мало

Однако растущие требования рынка коммерческой недвижимости не могут ограничиваться исключительно арендными площадями. "Инвесторов и потенциальных покупателей в большей степени на сегодняшний день интересует возможность покупки такого комплекса в целом или по частям. И здесь рынок сталкивается с практически нулевым предложением", — говорит Людмила Друзенко, директор Голосеевского филиала АН "Благовест".

Что касается целесообразности реконструкции зданий бывших институтов в бизнес-центры, то на сегодняшний день это достаточно перспективно. "Если мы возьмем, к примеру, станцию метро "Левобережная", где расположены несколько зданий бывших институтов с тысячами пригодных для офисов квадратных метров, то сами по себе они представляют интерес, во-первых, из-за близости к метро, во-вторых — наличием готовых автостоянок, в-третьих — уже проложенными коммуникациями, электросетями и т. д. К тому же в зданиях уже проведены телефонные линии, имеется по 4-6 лифтов. Теперь давайте подсчитаем: по сегодняшним ценам себестоимость строительства такого здания без отделки была бы порядка 600 у. е./кв. м, а с учетом подготовки строительно-сметной документации и землеотвода еще дороже, а для создания БЦ класса В или С на базе уже существующего админздания достаточно вложить в среднем до 250 у. е. (на квадратный метр). Как видите, выгода налицо. А если взять подобный объект в центре города, то соответственно его рентабельность будет еще выше", — рассуждает Анатолий Осадчий, генеральный директор АО "Полесье".

Однако интересные с точки зрения инвестора здания институтов на продажу не выставляются. Какие-то объекты просто нерентабельны, какие-то — проблемные, а некоторые были "застолблены" очень влиятельными структурами еще несколько лет назад. "Мы выделяем две системные причины, по которым потенциально интересные объекты не предлагаются на рынок. Во-первых, часть объектов не прошли процедуру передачи ведомством основных средств трудовым коллективам, что делает невозможным получение контроля над таковыми с последующей реорганизацией или перепрофилированием. Во-вторых, имеет место слабая заинтересованность управляющих структур в потере контроля доходов от сдачи площадей в аренду, перепрофилировании трудового коллектива, который на сегодняшний день не востребован. Все это приводит к тому, что большое количество площадей не используется, а значит с каждым годом их техническое состояние становится все хуже, коммуникации приходят (если уже не пришли) в нерабочее состояние", — говорит Людмила Друзенко, директор Голосеевского филиала АН "Благовест".

Ценовые перспективы

Что касается будущей стоимости аренды в офисах категории С, то мнения экспертов здесь сводятся к тому, что такие помещения в принципе будут дешеветь, но еще не скоро. "На цены рынка коммерческой недвижимости оказывают влияние четыре фактора: политический, экономический, психологический и форс-мажор", — поясняет г-н Бондаренко. По его прогнозам, где-то к 2006 году рынок офисных помещений в бизнес-центрах подойдет к точке насыщения. Снижение стоимости аренды в апартаментах класса С (а именно в этом классе представлено большинство помещений институтов) приведет к аналогичному процессу, правда, в весьма замедленной динамике и в других "ценовых категориях".

"Качественные офисные помещения сегодня в дефиците, соответственно, падения цен на ближайшие 2-3 года не прогнозируется, поскольку новые объекты этого класса выйдут на рынок не скоро, — полагает аналитик агентства недвижимости "РЕД" Святослав Кожемякин. — Более всего подвержена обвалу цен дешевая офисная недвижимость, т. к. на сегодня это один из самых инвестируемых сегментов рынка офисной недвижимости. Конвертация и реконструкция зданий институтов в офисные здания и комплексы, новое строительство офисов, перевод жилого фонда в нежилой может привести к тому, что уже в нынешнем году будет наблюдаться постепенное падение арендных ставок.

Объем рынка

Сейчас в Киеве около 20% зданий бывших институтов (НИИ) уже выкуплены полностью, еще 25-30% — частично. Остальные институты сохранили права собственности на здания, однако сдают до 80% своих площадей.