Механизм ипотечного кредитования сельскохозяйственных производителей

Одновременно с возникновением частной собственности на землю во многих странах развивалась и сейчас эффективно действует система ипотечного кредитования, в том числе производителей сельскохозяйственной продукции

Сегодня в Украине 93% сельскохозяйственных угодий находится в частной и коллективной формах собственности. Вместе с тем земельные участки не выступают в роли залога при предоставлении кредитных ресурсов сельскохозяйственным товаропроизводителям, хотя в действующем законодательстве право залога земли имеют фермерские хозяйства, если земельный участок находится в их частной собственности и хозяйства населения. Но из-за отсутствия реального механизма ипотеки даже фермерские хозяйства не пользуются привлечением ресурсов. И получается полный абсурд — частная форма на землю есть, а воспользоваться этим правом собственники не могут.

Вместе с тем, Законом Украины "О залоге" определено понятие об ипотеке, в частности статья 30 предусматривает, что "ипотекой определяется залог земли, недвижимого имущества, при которой земля и (или) имущество, которое являет предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица". Кроме того, предметом ипотеки могут выступать принадлежащие гражданам на правах частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.

Из-за отсутствия денежных средств, в период с 1990 по 1999 годы в сельском хозяйстве резко сократилось введение в действие новых мощностей и объектов как производственного, так и социального назначения. Убытки сельского хозяйства в 1998 году превысили 4 млрд.грн., уровень рентабельности в коллективных сельскохозяйственных предприятиях составляет

(-28,3%). Инвестиции в основной капитал в прошлом году по сравнению с другими отраслями промышленности составляют всего лишь 611 млн. грн. (5,2%), а прямые иностранные инвестиции не превышают $59,5 млн. (2,1%). На внутреннем рынке господствуют бартерные отношения сельхозпроизводителей с государственными и коммерческими структурами.

При таком положении дел никогда не удастся добиться эффективной деятельности сельскохозяйственных предприятий и повышения их конкурентоспособности.

Четкость в земельных отношениях, ипотечное кредитование, реструктуризация КСП могут значительно улучшить ситуацию в этом стратегическом для Украины секторе экономики.

Учитывая несовершенство законодательных правовых норм и экономических механизмов ипотеки, в Украине необходимо начать создавать саморазвивающуюся и самодостаточную систему ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, которая легко может быть интегрирована в сегодняшнюю практику. Эта система должна базироваться на рыночном подходе и не быть ограниченной во времени.

Обратимся к истории. В начале XX века в Российской империи десять акционерных земельных банков проводили свои операции в определенном районе и практически не конкурировали с другими банками. Основным способом формирования ресурсов были эмиссии шестипроцентных облигаций, которые назывались закладными листами. Их выпуск не должен был превышать сумму выданных банком долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Кроме того, объем эмиссии ограничивался величиной, равной десятикратной сумме уставного и резервного капиталов.

Земельные банки выдавали ипотечные ссуды в пределах 50-60% оценочной стоимости сельской и городской недвижимости. Ссуды предоставлялись на сроки от 10 до 38 или даже 66 лет. Правительство обязало земельные банки хранить ценные бумаги из своих портфелей в Государственном банке.

Крестьянский поземельный банк (открыт в 1882 году) по уставу имел право производить операции по выдаче крестьянам ссуд, во-первых, для погашения долгов по покупке земли под залог ее же. Банк выдавал кредиты крестьянам и их товариществам. При этом процент по ссудам составлял от 7,5 до 8% годовых.

Система ипотечного кредитования должна быть прозрачной и открытой для всех структур и ясна как для самих производителей сельскохозяйственной продукции и инвесторов, так и других цивилизованных участников агропродовольственного рынка.

Для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования необходимо начать создавать или развивать инфраструктуру, которая должна будет обеспечить четкий и надежный механизм регистрации сделок и прав, а также доступ к информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка. Исходя из опыта ипотечного кредитования в странах с развитой экономикой, можно привести следующий механизм, который частично уже используется и в России.

При долгосрочном ипотечном кредитовании земельные банки смогут принимать в обеспечение возвратов кредитов любые ликвидные инструменты, которые могут быть в наличии у клиентов (сельхозпроизводителей). При этом земельные банки должны стать частью рыночной инфраструктуры и по сути кредитовать бизнес сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Обязательства по кредитному договору, как уже отмечалось, обеспечиваются залогом земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений (ипотека). В большинстве случаев по договору об ипотеке может быть заложено только то имущество и земельные участки, которые принадлежат залогодателю (сельхозпроизводителю) на правах частной собственности.

Как показывает практика, здания, в том числе иные строения и сооружения, которые непосредственно связаны с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для индентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим управлением по земельным ресурсам.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков или землеустроительным организациям.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека обеспечивает, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, также уплату залогодержателю других сумм (возмещение убытков, проценты за неправомерное пользование денежными средствами, иные расходы).

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Залогодатель использует имущество, заложенное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, а также извлекает из этого имущества плоды и доходы.

Имущество, в том числе земельный участок, заложенные по договору об ипотеке, могут быть отчуждены залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса в производственный кооператив или иным способом лишь с согласия кредитора (земельного банка) по обеспеченному ипотекой обязательству, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится правопреемником залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, если другое не предусмотрено договором.

Земельный банк по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания и использования имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Договор об ипотеке считается вступившим в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется, как правило, по месту нахождения объекта залога.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда. Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные земельные участки могут подлежать отсрочке по решению кредитора.

Естественно, что это только краткое описание ипотеки. А для введения в Украине этого рыночного механизма кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей требуется четко урегулировать земельные отношения, определить роль и участие государства в системе ипотечного кредитования, а также права и обязанности участников ипотечного рынка (сельскохозяйственные предприятия, население, частные и государственные кредитно-финансовые организации, страховые компании, оценочные структуры, земельные банки и другие). Для этого необходимо принятие Верховной Радой закона "Об ипотеке".