Не так страшны 13%

Помимо неурядиц с внедрением, новый налог на операции с недвижимостью поставил еще несколько вопросов: что будет с ценами на квартиры, и не начнет ли рынок недвижимости уходить "в тень"? Большинство участников рынка не в восторге от налоговых нововведений. Однако ценового скачка они не ожидают

Когда говорят "налог на недвижимость", нужно всегда четко представлять, что имеется в виду. Ведь существуют три вида налогов на недвижимость: во-первых, рентные платежи (плата за землю, плата за пользование полезными ископаемыми — эти налоги существуют уже давно), во-вторых, налог на операции с недвижимостью (когда плательщик получает доход от ее продажи и с этого дохода нужно внести энную сумму в бюджет) и в-третьих — налог на недвижимость (который платят все собственники недвижимости, независимо от того, участвует объект в хозяйственном обороте или нет). Мы будем говорить именно о втором виде, поскольку рентные платежи вносят предприятия (причем уже далеко не первый год), а налог на недвижимость еще не введен…

Хотели как лучше

Итак, вы продали квартиру. Соответственно, получили на руки "живые деньги", то есть доход. С этого дохода надо платить налог. Вроде бы справедливо. Если бы не несколько "но".

Во-первых, в нашей стране квартиру продают, как правило, с тем, чтобы впоследствии купить другую — побольше или поменьше. Иногда — чтобы переселиться в столицу. Иногда — чтобы разделить жилплощадь с супругом (супругой) или детьми. "Отбирать" часть денег у людей, желающих фактически обменять свою "хатынку" или улучшить жилищные условия, согласитесь, не совсем справедливо. Со всех сделок государство и так получает солидные "чаевые" — и взнос в Пенсионный фонд, и госпошлину, и за услуги БТИ (сначала — за справку, потом — за регистрацию). При этом по квартирам, которые продают-покупают, обычно нет задолженности по коммунальным и иным платежам, что также выгодно государству.

Лишь немногие покупают-продают квартиры с целью получения предпринимательского дохода. "По нашим данным, в текущем году количество таких объектов составит лишь 5% от общего количества продаваемых квартир", — полагает генеральный директор агентства недвижимости "Благовест" Ирина Карнаух.

Во-вторых, государство не позаботилось заранее прописать четкий механизм, провести тренинги, разработать и разослать инструкции как платить, сколько, по каким правилам (подробнее об этой проблеме читайте во втором материале). Это вызвало неразбериху и даже легкую панику. На момент сдачи этого номера в печать государственные нотариусы не "проводили" сделки покупки-продажи недвижимости.

В-третьих, налог на доходы от операций с недвижимостью зачисляется в местные бюджеты (если плательщиком является физлицо) и не имеет целевого назначения. В переводе на русский это означает: налог является скорее фискальным инструментом, призванным "укрепить" материальную базу местных бюджетов. А надо бы, наверное, прописать, что собранные средства идут на нужды коммунальных служб, на благоустройство, на замену домового и придомового оборудования — короче, тратятся в интересах собственников и пользователей жилья. Не стоит забывать, что некоторые районы (например, в столице) получат огромные средства (здесь и квартиры дорогие, и продают-покупают их часто), а некоторые, провинциальные — с гулькин нос. Поэтому существующий механизм "распределения" не решает проблему "выравнивания" финансового положения территорий, о которой так пекутся высокопоставленные чиновники, а лишь усугубляет ее.

С другой стороны, новый налог несет в себе и некоторые позитивы. Например, покупателю теперь выгодно, чтобы в договоре фигурировала истинная сумма сделки, а не смехотворная "бэтэишная". Ведь налог платит тот, кто деньги получает, то есть, продавец. А кроме того, в случае последующей продажи квартиры при расчете налога будет учтена стоимость ее покупки — чем она выше, тем меньше придется "отстегивать" в бюджет. Это серьезный аргумент для легализации рынка недвижимости и повышения его прозрачности.

Не много ли мы платим?

"Этим законом предусмотрено налогообложение операций покупки-продажи недвижимого имущества. Сейчас рынка нет, ибо нет ни продажи, ни покупки. Нотариусы во многих городах Украины просто отказались регистрировать соглашения по покупке-продаже, мотивируя это тем, что налоговая инспекция не дала указаний, писем относительно правил взимания данного налога, — заявил президент Ассоциации риэлторов Украины Александр Бондаренко. — Статьи закона прописаны так хитро, что даже сами налоговики не могут дать однозначной их трактовки. Под эти две несчастные статьи закона необходимо написать пять томов инструкций, как эти статьи применять по налогообложению физлиц после операций с недвижимостью".

Как будет развиваться рынок в условиях увеличения налоговой нагрузки?

Александр Бондаренко утверждает, что налог с продажи недвижимости вызовет некоторую криминализацию рынка. Специалисты сходятся во мнении: количество операций на первых порах снизится — хотя бы потому, что некоторые нотариусы отказываются регистрировать договоры, а органы технической инвентаризации явно не справляются с возросшей нагрузкой. Чтобы получить справку в киевском БТИ, "простому смертному" надо ждать месяц — быстрее можно оформить загранпаспорт и даже замужество! Однако, если конъюнктура рынка будет благоприятной, в скором времени все вернется на "круги своя", ведь спрос остается большим, и строительные компании не успевают его удовлетворять.

"Считаю, что этот налог вреден, — полагает г-н Бондаренко. — Транзакционные расходы (госпошлина, плата нотариусу за регистрацию сделки) на операции с недвижимостью в Украине и так одни из самых высоких в мире — 4,3% от цены собственности. В США, к примеру, они составляют 0,5%, в России — 0,8%. А у нас будет еще 13% налога! Кроме того, этот налог с социальной точки зрения несправедлив. Если вы получаете квартиру в наследство, то должны отдать государству в качестве налога достаточно большую сумму (около $300-400). А много ли у нас людей, способных столько заплатить?".

Куда пойдут цены?

За последний год цены на вторичном рынке жилой недвижимости в Киеве возросли в среднем на 35%. "Однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 31,3%, двухкомнатные — на 38,9%, а трехкомнатные — на 37,7%. При этом рост стоимости 1 кв. м в однокомнатных квартирах составил 25,6%, в двухкомнатных — 28,6%, а в трехкомнатных — 26,1%, — говорит генеральный директор агентства недвижимости "Благовест" Ирина Карнаух. — В прошлом году наибольшая активность на рынке жилой недвижимости наблюдалась с марта по июнь, с сентября по ноябрь. Именно в эти периоды сформировались сегодняшние цены на объекты недвижимости". В период с ноября по декабрь на рынке наблюдалось относительное затишье с достаточно инертным ростом цен — на 1,5-4%. В связи с выжидательной позицией как продавцов, так и покупателей, объем рынка в конце ноября — начале декабря сократился практически вдвое. Однако уже в последней декаде декабря рынок недвижимости достиг своего октябрьского показателя.

Многие риэлторы дают стандартные ответы: в целом ситуация на рынке недвижимости Украины на сегодняшний день стабильная, а уменьшение количества сделок в начале года было обусловлено традиционным январским праздничным снижением покупательской активности и временным прекращением выдачи жилищных кредитов коммерческими банками.

Справка

По данным экспертов рынка, более 85% всех продаж жилой недвижимости в 2005 году составят объекты, купленные до 2004 года с площадью до 100 кв. м. Таким образом, большинство продавцов недвижимости заплатят налог по минимальной ставке — 1% от стоимости объекта.

Комментарий

Ирина Карнаух, генеральный директор агентства недвижимости "Благовест"

- Новации, заложенные в законе о налоге на доходы физических лиц в части налогообложения операций с недвижимостью, в ближайшее время не отразятся на ценовой ситуации. Влияние на цены может возникнуть в случае, если на рынок выйдет значительное количество объектов, приобретенных в 2004 году, доход от продажи которых облагается по максимальной ставке 13%. Однако в настоящее время количество таких объектов предсказать невозможно.

Если говорить о тенденциях рынка в целом, то в 2005 году будет расти спрос на объекты среднего и элит-класса. Конечно, при условии благоприятной экономической и политической ситуации. По этой же причине может увеличиться количество банков, предоставляющих жилищные кредиты. В связи с этим можно прогнозировать небольшое снижение процентной ставки ипотечного кредитования.

Ценовые тенденции рынка недвижимости

Средние цены на квартиры на первичном рынке в Киеве в декабре 2004 года, $/кв. м

Составлено по данным: АН "РЕД", АН "Полесье", АН "Планета Оболонь", АН "Благовест", портала "Недвижимость"

Средние цены на квартиры на вторичном рынке в Киеве в декабре 2004 года, $/кв. м

Составлено по данным: АН "РЕД", АН "Полесье", АН "Планета Оболонь", АН "Благовест", портала "Недвижимость"

Стоимость аренды жилой недвижимости в Киеве в декабре 2004 года, $/мес.

Составлено по данным: АН "РЕД", АН "Полесье", АН "Планета Оболонь", АН "Благовест", портала "Недвижимость"

Стоимость аренды нежилой недвижимости в Киеве в декабре 2004 года, $/кв. м

Составлено по данным: АН "РЕД" (Киев), Colliers International, DTZ

Стоимость аренды недвижимости в крупнейших городах Украины в декабре 2004 года, $

Составлено по данным: АН "РЕД" (Киев), АН "Престиж" (Донецк), АН "Наш дом" (Донецк), "Кристалл-К" (Днепропетровск), фирма "Маклер" (Львов), АН "Реал-сервис" (Запорожье), АН "Проконсул" (Харьков), АН "Харьков-Риэлтер" (Харьков).