Обитель бизнеса

Известный московский бизнесмен, харьковчанин по происхождению Павел Фукс к вопросам недвижимости подходит конструктивно и прагматично. Через год после создания компании Mos City Group (MCG) — в 2007-м — он успел сформировать портфель девелоперских проектов объемом $5 млрд. Спустя несколько лет эта сумма увеличилась в разы за счет участия бизнесмена в самом капиталоемком проекте застройки Москвы — делового района "Москва-сити". Там структура Фукса возводит башни Imperial Tower и Eurasia Tower, площадь каждой из которых превосходит 200 тыс. кв. м.

Бизнесмен не мог оставаться равнодушным, наблюдая за галопирующим развитием украинского рынка недвижимости. Его привлек проект делового района "Киев-сити", реализация которого предполагала застройку небоскребами Рыбальского полуострова в столице Украины.

С наступлением финансового кризиса глава MCG от киевского "сити" не отказался. Сегодня в Украине это единственный не замороженный проект с иностранными инвестициями, а Павел Фукс — единственный инвестор, который в него верит.

Перспективный остров

"Раньше мало кто считал этот проект реальным. Сейчас мы видим, что он вполне осуществимый", — воодушевлено говорит о "Киев-сити" его создатель архитектор Георгий Куровский. Несколько лет назад его разработка выиграла конкурс проектов расположения делового центра в столице. В его основу была положена идея разделения деловой и исторической части города по примеру Лондона, Парижа, Нью-Йорка и Москвы, где бизнес-активность сконцентрирована в отдельных районах. Это обосновано не только эстетическими соображениями сохранить историческую архитектуру города, но и сугубо практическими. Деловой район предполагает удобное расположение с точки зрения транспортного сообщения, наличие дорожных развязок, позволяющих быстро добраться до офиса, продуманную инфраструктуру и прочие блага цивилизации.

Но и для строительства на Рыбальском полуострове поначалу инвестор не находился. Павел Фукс появился чуть позже. По словам Куровского, среди разработчиков концепции "Киев-сити" были и авторы российского "Москва-сити". Возможно, это и повлияло на решение собственника Mos City Group инвестировать в украинский проект. Успешный опыт строительства в деловом районе Москвы вселял ему уверенность в своих силах.

Высотный инвестор

Практика "Москва-сити" показывает, что создание целостного делового района — вопрос десятилетий и участия многих инвесторов и девелоперов. Павел Фукс решил на себя много не брать и для начала ограничился пятью гектарами, на которых возвысятся первые постройки будущего "Киев-сити" — комплекс башен "Одвічне сяйво". Территорией подходящих размеров на Рыбальском полуострове владела компания НМК, принадлежащая Евгению Бурлыке. В 2007 году Фукс выкупил за $50 млн. 51% акций НМК, сделав ее собственника участником проекта. Подконтрольный компании завод "Ремдизель", который сейчас располагается на этом участке, перенесен, а на его месте готовится площадка под строительство первого из пяти небоскребов комплекса "Одвічне сяйво". Здание высотой почти 350 метров будет занимать 0,8 га и включать отель и офисы.

По словам генерального директора управляющей компании "Киев-сити групп" Олега Голованчука, возведение первой башни начнется через год, а завершится в 2012 году. Строительством будет заниматься турецкая компания ENKA, задействованная на объектах "Москва-сити". Согласно ожиданиям участников проекта, башня начнет генерировать доход сразу же после ввода ее в эксплуатацию, а тем временем будет идти поочередное строительство остальных четырех небоскребов. Такой подход практикует Павел Фукс в Москве. Изначально стоимость возведения пяти башен оценивалась в 1 млрд. евро. Олег Голованчук заметил, что сегодня благодаря кризису и падению цен на стройматериалы эта цифра сократилась на 40%.

Будет ли Mos City Group участвовать в дальнейшей застройке полуострова — вопрос на перспективу. Предполагается, что кроме господина Фукса в создании "Киев-сити" примут участие собственники компаний, офисы и предприятия которых расположены на территории Рыбальского полуострова. Прежде всего это связанная с Петром Порошенко группа "Укрпроминвест", в которую входят размещенные на Рыбальском полуострове "Ленинская кузня", "Корпорация "Богдан", офис компании "Рошен" и спорт-клуб "5 элемент".

Вариант, что инвестором станет кто-то из иностранцев, пока исключается. Наоборот, те из них, кто ранее заявлял о своем желании участвовать в проекте "Киев-сити", отказались от этой идеи в первые месяцы финансового кризиса. К примеру, российская компания Mirax Group Сергея Полонского, которая планировала заняться строительством на Рыбальском сразу же после завершения башни Mirax Plaza на киевском Подоле, в итоге покинула Украину, продав недостроенный небоскреб.

Почему нет?

Во всем мире управление деловыми "сити" приносит существенную прибыль, 40% которой достается городскими властям, а 60% — собственникам небоскребов. В украинской столице доля города в проектах застройки составляет около 20%. Этот факт наряду с дефицитом офисных площадей и ростом арендных ставок подогревал интерес зарубежных инвесторов к проекту "Киев-сити". "Еще полтора года назад идея создания деловых районов была очень популярна. Для ее реализации покупалась земля, разрабатывались концепции", — говорит Владимир Никитенко, заместитель директора по коммерческим вопросам девелоперской компании DEPOT Development Group (входит в группу компаний "Фокстрот").

Между тем рынок качественной офисной недвижимости слишком сильно пострадал от кризиса, и сегодня ни один институциональный инвестор пока не видит преимуществ от выхода на него. По словам экспертов, строители пере-ориентировались на мелкомасштабные проекты с четко продуманной концепцией и якорными арендаторами. Отдаленным подобием деловых районов в Киеве, по словам Владимира Никитенко, можно считать своеобразные кластеры деловой активности, ограниченные несколькими бизнес-центрами. Как правило, такие офисы не имеют характеристик класса "А" и удовлетворяют интересы средних и мелких компаний.

Еще одна причина, по которой специалисты смотрят на проект "Киев-сити" как на воздушный замок, — активный рост предложения на рынке офисной недвижимости. Он ожидается в этом и следующем годах, когда девелоперы одновременно начнут вводить в эксплуатацию ранее замороженные проекты. В течение этого года в Киеве появится около 160 тыс. кв. м новых офисных площадей при годовой потребности не более 90 тыс. кв. м.

Но Павла Фукса эти аргументы не убеждают. "Mos City Group обеспокоена как политической, так и экономической ситуацией в Украине, однако замораживать строительство компания не намерена", — говорит Олег Голованчук. Кризис не мешает Павлу Фуксу продолжать строительство башен в "Москва-сити" и параллельно заниматься активной скупкой объектов коммерческой недвижимости. Если при таком подходе бизнесмен не ставит крест на "Киев-сити", значит он видит в нем потенциал. И от разрыва с Украиной его удерживает не только происхождение, но и перспектива получения существенной прибыли после оживления рынка недвижимости.