Особенности оформления собственности на землю

Земля в Украине уже давно стала товаром и поэтому является предметом гражданско-правового оборота. Интерес к земельному рынку со стороны его участников с каждым годом будет лишь возрастать. Поэтому все граждане должны знать, как правильно оформлять сделки с этим специфическим товаром

О правилах оформления сделок с землей рассказывает Ольга Саенко, главный консультант Института законодательства Верховной Рады
Украины:
— Сделки, предусматривающие переход права собственности на землю, требуют обязательного нотариального удостоверения. Иногда стороны договора, желая сэкономить немного денег, стараются избегать оформления его нотариусом, забывая при этом старую пословицу о том, что скупой платит дважды. Ведь несоблюдение нотариальной формы договора согласно статье 47 ГК Украины влечет его недействительность. Договоры купли-продажи, мены, дарения земли во всех случаях удостоверяются по месту нахождения земельного участка. И не имеет значения, государственным или частным нотариусом оформлен договор, поскольку документы, оформленные как одним, так и другим, имеют одинаковую юридическую силу.
Перед посещением нотариуса продавцу необходимо подготовить ряд документов, которые потребуются для оформления договора.
Так, право распоряжаться землей, а именно — заключать договоры купли-продажи, мены дарения, принадлежит исключительно ее собственнику. Исходя из этого, нотариус во всех случаях потребует предоставления ему государственного акта о праве собственности на землю, который в соответствии со статьей 126 Земельного кодекса является единственным документом, подтверждающим такое право. Другие документы, такие как, к примеру, решение местного совета о выделении земельного участка, считаются ненадлежащими и нотариусами не принимаются.
Нотариус обязан удостовериться в отсутствии запрета или ареста на отчуждаемый земельный участок. Такую информацию он может получить из Единого реестра запретов и арестов на недвижимое имущество, в котором аккумулируются данные, поступающие как со всей страны, так и из отдельных населенных пунктов. В случае выявления нотариусом подобной информации в удостоверении сделки будет отказано.
В тех случаях, когда земельный участок приобретался возмездным путем лицом, состоящим в браке, для оформления договора необходимо согласие супруга (супруги) продавца на заключение сделки. Такое согласие не потребуется, если земельный участок приобретался путем приватизации.
Для оформления большинства сделок с землей обязательно проведение ее экспертной оценки, результаты которой оформляются в виде письменного отчета оценщика. Это не касается договоров аренды, дарения и пожизненного содержания, для которых достаточно документа об оценке земли, выданной органами земельных ресурсов. С правовой точки зрения вопрос стоимости земли регулируется нормами Гражданского и Земельного кодексов, а ими установлено следующее: продажа земли производится по цене, определенной соглашением сторон.
За нотариальное удостоверение договора отчуждения земельного участка взыскивается государственная пошлина в размере 1% от суммы договора. Однако в тех случаях, когда сумма договора сторонами сознательно занижена и является меньше той, которая указана в документе об оценке, выданном органами земельных ресурсов, госпошлина буде начисляться с большей суммы.
Следует обратить внимание на то, что при оформлении договоров, предметом которых является земельный участок, услуги правового характера (правовые консультации, составление проекта договора и др.) государственным нотариусом предоставляются бесплатно.
Стороны возмещают нотариусу стоимость специального бланка, на котором излагается текст договора (около 7 грн.), и стоимость проверки относительно запрета или ареста в сумме 34 грн. Что касается частных нотариусов, то они государственную пошлину не взыскивают. Размер платы за услуги частных нотариусов определяется соглашением между нотариусом и физическим либо юридическим лицом.
Приобретая землю, следует обратить внимание на то, как она должна быть использована, поскольку использовать землю можно только по ее прямому целевому назначению. Изменение целевого назначения земли допускается, однако этот процесс связан с большими временными и финансовыми затратами.
Необходимо также иметь в виду то, что Земельный кодекс устанавливает некоторые прямые запреты на приобретение или продажу земли. В этом случае наибольшей дискриминации подвергаются иностранные граждане и юридические лица: земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Они могут использоваться ими только на условиях аренды.
Земельные участки несельскохозяйственного назначения иностранные граждане и лица без гражданства имеют право приобретать в пределах населенных пунктов. За пределами населенных пунктов они могут приобретать только те земельные участки несельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве частной собственности.
Что касается иностранных юридических лиц, то они могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения только в случае приобретения объектов недвижимости.