Пять вопросов по оценке имущества

1: У всех на слуху понятие "рыночная стоимость".Рынок продаж не функционирует. Какой вид стоимости определяется?

Согласно концепции международных стандартов оценки, рыночная стоимость отражает коллективные ожидания и функционирование рынка, являясь базой оценки ресурсов в рыночно ориентированных экономиках.

По определению рыночная стоимость рассматривается как сумма денег, которую можно получить за имущество, если его предложить для продажи на открытом рынке на определенную дату в условиях сделки между типично мотивированным продавцом и покупателем.

Известная притча утверждает: чтобы сделать рагу из зайца, нужно иметь как минимум кошку.

Чтобы определить рыночную стоимость, нужно иметь как минимум подобие рынка.

Все существующие правила и стандарты разработаны для рыночных условий при стабильных экономических отношениях.

В них отсутствуют понятия "падающий рынок", "финансовый кризис" и пр.

Но есть один термин, соответствующий нынешней ситуации, и звучит он как "оценочная стоимость". Этот вид стоимости национальным стандартом №1 определяется как стоимость, определяемая предложенным алгоритмом и составом исходных данных. Так и договоримся: сегодня мы определяем оценочную стоимость.

2: Как сегодня определить оценочную стоимость для недвижимости? Влияют ли на стоимость мотивы продажи?

Подходы к оценке никто не отменял, просто меняются приоритеты. Напомним, существуют три подхода: затратный, аналогов продаж, доходный.

Затратный подход в рыночных условиях практически не используется.

В нынешних — может рассматриваться как компенсация владельцу в условиях отчуждения (продажи) недвижимости. По принципу — ну, не меньше, чем затрачено. Например, остановилась стройка, нет источников финансирования. Владелец мечтает хотя бы вернуть затраченные средства. Затратный подход решает эту задачу.

Длительное время подход, ориентированный на аналоги продаж, был законодателем рыночной моды. Пресловутые аналоги демонстрировали неудержимый рост вверх, цены на недвижимость стали опережать европейские.

И еще одна особенность: все цены были "привязаны" к долларовому эквиваленту. При стабильном курсе гривня/доллар это не имело особого значения. При безналичном расчете оплата шла в гривнях, при наличном, как правило, в долларах.

При падении и скачках курса логика сделок нарушилась. В долларах цены снизились, а в гривнях — остались на прежнем уровне и даже (вроде бы) увеличились.

Но тогда давайте проанализируем ситуацию на рынке недвижимости. Итак:

• Транзакции купли-продажи отсутствуют.
• Не появляются новые предложения по продажам.
• Продавцы, не желая обвала цен, стараются удерживать цены предложений на прежнем уровне.
• Покупатели выжидают дальнейшего снижения цен.
• Банки практически не кредитуют инвесторов.
• У покупателей (инвесторов) возник дефицит платежных средств.
• При реальной покупке недвижимости уменьшение стоимости (торг) составляет 30-50% (в долларовом эквиваленте).
• Неопределенность на рынке связана с нестабильным, изменяющимся курсом гривня/доллар (евро).

Соотношение курса гривни нынешнего и докризисного состояния составляет 7,7/5,05 = 1,524.

Это означает, что использование "старых" предложений (в долларовом эквиваленте) предусматривает корректировку "на адекватность аналога" — 1/1,524 = 0,66. Такая корректировка является первым этапом расчета и соответствует понятию "оценочная стоимость". Таким образом, в нынешних условиях метод аналогов продаж не является основным (формирующим представление о стоимости), а скорее — вспомогательным, проверочным.

В нынешних условиях при оценке основное внимание следует уделить доходному подходу, то есть этому подходу отдается предпочтение.

Рынок аренды более динамичен и более достоверен, нежели рынок продаж.

Основные изменения связаны со ставкой капитализации (дисконтирования).

Если ранее в сегменте доходной недвижимости преобладали ставки 11-13%, то сегодняшнему состоянию (с учетом существующих рисков) соответствует верхняя граница на уровне 19-20%, нижняя — 30% и более. Верхняя граница соответствует доходной недвижимости, нижняя — инвестиционно непривлекательной, в том числе промышленной.

Уровень арендных ставок принимается по рыночным данным (торг в пределах 5-10%).

Если перейти к результатам расчетов, то увеличение ставки капитализации в два раза во столько же раз уменьшает стоимость недвижимости.

Что же касается мотивов, то это наиболее сложный аспект.

Мотивы продаж могут быть следующими:

• продаем сейчас, потому что дальше может быть еще дешевле;
• одолевают кредиторы (очень нужны деньги);
• актив является избыточным (спекулятивным).

Эти мотивы по-разному влияют на величину уступки в цене. Поэтому цены продаж, которые всегда были некоей тайной, сегодня становятся тайной за семью печатями.

3: Каковы особенности оценки бизнеса в условиях экономической неопределенности?

В нынешних условиях более востребованным является продажа не отдельных активов, а бизнеса либо части бизнеса (пакета акций, долей).

Бизнес не покупает немотивированный инвестор, обычно это владелец аналогичного бизнеса, и речь идет о поглощении либо слиянии.

Эта операция стоит в оценке особняком. Нужно лишь пояснить, что адекватная оценка преимуществ или недостатков такого процесса не поддается точному расчету и находится в размытом поле предположений, предвидений, которые могут оказаться иллюзиями.

Я всегда утверждал, что сомнение — признак интеллигентности. Но в такой оценке нельзя оставаться рефлексирующим интеллигентом, которому не дает покоя слава буриданова осла. (Это животное умерло от голода, не решив, какую из одинаковых охапок сена следует съесть — левую либо правую.)

4: Есть ли изменения в приватизационных подходах со стороны государственных структур?

"Кадры решают все!" Не будем напоминать, кому из вождей принадлежит этот лозунг. Но, по-сути, он справедлив. Приватизация всегда зависела от уровня компетентности чиновников. К сожалению, страну поразил вирус под названием "культ некомпетентности". Мгновенная смена министров, руководителей ведомств, не имеющих соответствующей профессиональной подготовки, стала не исключением, а нормой.

Бюджет надо наполнять, в том числе за счет приватизации. В министерствах и ведомствах следует усилить ответственность за привычную бюрократическому сердцу волокиту. Стандартами оценки предусмотрена норма — могут присутствовать недостатки, которые не повлияли на результат оценки. У среднестатистического чиновника такой нормы нет — он вольно или невольно будет затягивать процесс принятия решения, прикрываясь размытым понятием качества документов. И, как правило, он не прослеживает логическую цепочку: затянул процесс — создал препятствие инвестору — ущемил бюджет (завода, поселка, города, страны) — создал дополнительное препятствие выдаче зарплаты в бюджетной сфере, то есть себе же. Надо пересмотреть оплату труда работников Фонда госимущества, поставив ее в зависимость от результатов. Сегодня они отвечают за процесс, а не за результат. Оценщику за процесс не платят, почему же у контролирующего органа иные правила?

5: Каковы перспективы оценки?

Признаем, что:

• Факты — малорадостная вещь.
• Аргументы сегодня — из той же категории.
• Хорошего без плохого не бывает (и наоборот).
• Если говорить о приватизации — нужна программа, которая отсутствует, по-моему, пять лет; то есть не проложена дорога, а лишь угадывается направление.
• Руководить приватизацией должны ее сторонники, а не противники, назначенные не по партийным спискам, а по профессиональным качествам.
• Поможем реальному сектору — оживим оценку имущества.
• Необходимо поднять престиж национальной школы оценки (она есть), иначе инвесторы будут по-прежнему с опаской поглядывать в сторону национального консалтинга.
• Государственные ведомства (Фонд госимущества и Комитет по земельным ресурсам) принудить к взаимопониманию, то есть не следовать печальному опыту взаимоотношений президента и премьера страны.
• Разрушить губительный стереотип — землей и тем, что на земле, распоряжаются разные враждующие ведомства.

Яков Маркус

Председатель Экспертного совета Украинского общества оценщиков, заслуженный эксперт-оценщик, кандидат технических наук