План повалу, вал — за планом

Останній місяць року для українських оцінювачів був не гарячим, а просто палаючим. П"ятдесят п"ять емітентів мають пройти конкурси упродовж трьох місяців. Державні пакети, що виставляються, мають бути оціненими. Однак лише третина визначених Розпорядженням ФДМУ пережили процедуру оцінки до початку грудня. Рішення про оцінку держпакетів більшості емітентів приймалося того ж дня — 5 грудня. Визначалися оцінювачі, роздавалися завдання, укладалися договори. Останнім днем надання акту оцінки є 26 грудня.

Оцінювачі були поставлені в жорсткі умови. Приміром, на оцінку державних пакетів акцій "Миколаївського глинозему" і "Нікопольського з-ду феросплавів" незалежній консультативній групі "GS" було призначено термін — 16 днів.

Все відбувається настільки швидко, що на деяких підприємствах навіть не встигли помітити, чи працювали на заводах оцінювачі. Начальник відділу економіки "Білоцерківського заводу залізобетонних конструкцій" Надія Тихонова згадала лише про факт оцінки майна у грудні 1995 р. А за Розпорядженням ФДМУ, 15 грудня визначено як термін закінчення проведення оцінки 30-відсоткового пакета акцій.

Голова правління ВАТ "Одеський комбінат покрівельних матеріалів" Валерій Рудаков згадав про оцінку майна 1992 р., а чомусь не про оцінений до 10 грудня 29,57-відсотковий пакет акцій, призначений для конкурсного продажу.

Головний інженер "Київського ремонтно-механічного заводу" Володимир Панівко теж нічого не знає про оцінку пакета 16,49%. Згадав він лише про оцінку майна, проведену три роки тому.

Помітили оцінювачів на Могилів-Подільському машинобудівному заводі, там працювала комісія ФДМУ і на Луцькому автомобільному заводі.

На останньому працювали спеціалісти АТЗТ. "Інвест-Консалт" (м.Київ). І працювали, за словами керівника відділу приватизації заводу Віталія Палтюха, доволі серйозно. Вивчався весь архів документів підприємства з 1991 р., вся бухгалтерська звітність, фінансові документи. Шість днів оцінювачі (6 осіб) провели на заводі. 55,11% акцій Луцького автомобільного заводу — пішли на конкурс.

Але навіть при такому конвеєрному підході, коли на одних підприємствах не встигають помітити, хто ж і що оцінював, на інших — встигають і оцінити, і розпалити пристрасті недовольства.

"Малувато буде!"

Українсько-Сибірська агенція (м.Харків) оцінила 45-відсотковий пакет акцій "Лисичанськнафтопродукту" в 1,5 млн.грн. Все підприємство було оцінено в 3,5 млн.грн. Такий розклад не сподобався керівництву емітента. У заступника голови правління Степана Пазиняка навіть склалося враження, що оцінювачі мали певну попередню установку на те, оскільки має коштувати пакет. "Вони на когось працювали", — заявив пан Пазиняк.

У цьому випадку відкрився один з головних конфліктних моментів, що виникає між керівництвом підприємства і оцінювачем. Керівництво незадоволене: "Критерії оцінки нам не розкрили, за встановленим обладнанням оцінку не робили, оцінювали по фінансовій документації, за балансом, а там кредиторська заборгованість втричі більша за дебіторську, бо ми беремо продукцію під реалізацію. 3,5 мільйонів ніколи не вистачить, щоб побудувати такий же завод. Підприємство має коштувати мільйонів 9-10 грн.". Це один бік.

Інший оцінювач (в даному випадку, навіть не зацікавлений, тобто не той, що працював із "Лисичанськнафтопродуктом") пояснює ситуацію таким чином.

"Емітент буває незадоволеним оцінкою, але це свідчить лише про нереальну оцінку своїх можливостей з боку директорів". Вони розмірковують так: "Все, що витрачено на виробництво і будівництво — це гроші, які у випадку продажу мають обов"язково повернутись". Все не так.

Оцінка не виходить із собівартості продукції. Оцінювач сьогодні відштовхується від рентабельності, тобто на скільки інвестору реально отримати прибуток від випуску тієї чи іншої продукції і окупити свої витрати.

Аналізується стан підприємства, кількість необхідних для реанімації інвестицій, нарешті, кількість інвестицій, необхідних, щоб підприємство перебудувалось на найефективніший лад.

Прийміть замовлення

Тиск на оцінювача може бути, але замовленої оцінки не буває. "Ми не припускаємо жорсткого тиску і впливу на результат оцінки", — так говорять одні. А у розмові з оцінювачем незалежної консультативної групи "GS" Юрієм Сулейменком, почула: "Останній раз мене обіцяли вбити десь місяць тому. І до того ще траплялося, погрожували. І "зановлена оцінка" — теж не така вже і фантастична річ".

На щастя, сьогодні з паном Сулейменком все гаразд. Вдалося переконати зацікавлених "гарячих хлопців", що "економічно оцінювача вбивати не вигідно". До речі, під час роботи оцінювачів "GS" на "МГЗ" та "Нікопольському феросплавному" кулі теж не свистіли. А боротися за інформаційну відкритість оцінювачі звикли і кожен має свою методику, і свого ангела-охоронця, мабуть, теж.

o o o o

q Як в законі напишуть

Цього тижня ВР України має розглядати у другому читанні Закон "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

У жахливих снах українським оцінювачам бачиться: прийнятий у першому читанні Закон затверджують без внесення змін. Спати оцінювачам не дають два неприємних слова — обмеження і відповідальність

"Оцінювач не може займатися іншими видами підприємницької діяльності" (ст.4)

"Оціночна фірма — це повне або командитне товариство, яке…може займатися лише оціночною діяльністю" (ст.6).

Тобто, як кажуть, компот — окремо, мухи — окремо. Економічний консалтинг, розрахунок бізнес-планів, інвестпроектів, аналіз фінансового стану — все треба залишити за межами професійної діяльності. Лише оцінка в чистому вигляді.

Поведінка оцінювачів під час обговорення цього питання на звітно-виборчій конференції дає підставу думати, що сміливих, готових зосередитись лише на оцінці — одиниці. Так, це вам не Каліфорнія, де лише на оцінці і лише нерухомості непогано таки живуть 5 тисяч оцінювачів.

— А до повної відповідальності (маються на увазі командитні товариства з повною відповідальністю) оцінювачів ми ще не доросли, — вважають експерти.

Товариством оцінювачів створена робоча група з трьох чоловік для боротьби за закон.

q Тисяча оцінювачів на одну Україну

Українські оцінювачі з"явилися як клас у 1992 році. Старійшини кажуть, що перших було троє: "Увєкон" (м.Київ), Асоціація "Промислова нерухомість" (м.Київ) і "Острів" (м.Сімферополь). Приміром, "Острів" тоді, у 92-му, оцінював будинок відпочинку "Судак", "Криворіжбудматеріали". "Увєкон" тоді ж, спільно з "Островом", оцінили київський "Джонсон і Джонсон".

До перших трьох приєдналися ще дві компанії оцінювачів. Далі — більше. На сьогодні видано близько тисячі сертифікатів на оціночну діяльність. Три роки тому засноване Українське товариство оцінювачів, у якому сьогодні 338 членів.

Товариство, як орган, має захищати і регулювати професійну діяльність оцінювачів.

Стати оцінювачем в Україні можна теоретично за два тижні і 850 грн. Учбові центри є в Міжнародному центрі приватизації та інвестицій і безпосередньо у Товаристві оцінювачів. Лекції читають професіонали-оцінювачі. Після двотижневого навчання треба скласти іспит. Останнім часом показником гарного тону стала практика не складати іспити одразу після теорії, а попрактикуватися у компанії оцінювачів якийсь час. Спеціалісти з "Острова" рекомендують місяців сім практичних вправ. А вже потім з набутим досвідом — на іспит і за сертифікатом оцінювача, які видають учбові центри разом з ФДМУ.

q FIABCI звучить красиво

З травня 1997 року Україна стала членом міжнародного об"єднання операторів ринку нерухомості — FIABCI. Засновниками українського відділення FIABCI є Українське товариство оцінювачів та Український інститут оцінки. Українським оцінювачам пропонують членство в цій організації, спокушаючи можливістю потрапити до списку, що дає великі можливості. Мається на увазі щорічний довідник FIABCI, у якому за алфавітним порядком розташовані дані про членів цієї організації в усіх країнах світу. Відомості про країну в цьому довіднику містять перелік фірм, які працюють на ринку нерухомості — оцінювачів, ріелтерів, будівельників, проектувальників тощо. Таким чином, якщо інвестор шукає, приміром, оцінювача, на малознайомому ринку, він може зазирнути до найпростішого алфавітного довідника, у нашому випадку FIABCI, і обрати партнера. При цьому цілком можливо, що інвестор скористається послугами українських оцінювачів на нашому ринку, однак додаткова інформація про Україну за її межами вкрай небхідна.

Оцінювачі України сьогодні заповнюють анкети, щоб потрапити до списку FIABCI.

FIABCI — абревіатура від фр. Міжнародна Федерація Нерухомості. Має відділення у 50 країнах світу. Розташована у Парижі.