Пока не дорожает

Из 1 млн. кв. м жилья, построенного в столице в прошлом году, по оценкам специалистов, около 150 тыс. кв. м приходится на долю "элитного". Рентабельность новостроек с квартирами по цене свыше $700 за кв. м высока (до 25%), и спрос на них пока превышает предложение. Однако аналитики прогнозируют снижение интереса покупателей и инвесторов к строительству дорогой недвижимости

Жилищное строительство занимает четвертое место в списке инвестиционно привлекательных отраслей Украины. В прошлом году инвестиции в него составили около 15% общего объема, уступив лишь транспортной сфере, связи, обрабатывающей и добывающей промышленности. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в течение последних шести лет объемы первичного рынка по стране уменьшаются. Однако количество жилых объектов Киева стабильно растет и на сегодня составляет около 17% общеукраинского объема. И хотя значительная часть объектов сооружается в периферийных районах столицы, за счет Троещины, Оболони, Харьковского и Святошинского районов, 1/7 обновленного жилого фонда Киева приходится на долю так называемых элитных проектов и жилья "для среднего класса".

Где живет элита

Мнения экспертов относительно понятия "элитное жилье" значительно расходятся. Некоторые относят к этой категории только загородные особняки в Конче Озерной, Пуще-Водице, Пятихатках стоимостью в несколько миллионов долларов, дома в Царском Селе и фешенебельные квартиры в центре Киева в отреставрированных коммуналках. Согласно более скромным оценкам, элитным может считаться пристойное жилье в новостройках в центральных или прилегающих к центру районах по цене не менее $700 за кв. м с пластиковыми окнами и внешней облицовкой из кирпича.

Престижны и востребованы квартиры из "старого" фонда, особенно в Георгиевском переулке, на Ярославом Валу, Десятинной и Владимирской улицах. Количество заявок на приобретение там жилья, по словам агентов по недвижимости, не снижается, однако стоимость квартир порой "зашкаливает" настолько, что каждую из них можно отнести к разряду элитных. В прошлом году, например, по ул. Владимирской была продана многоуровневая квартира одного из бывших руководителей ВРУ с зимним садом и бассейном при стартовой цене $800 тыс. Однако 2-уровневые квартиры, 20-метровые кухни и широкие парадные — уже давно не единственные атрибуты элитного жилья. По нынешним меркам, элитные квартиры должны располагаться в жилых комплексах с развитой внутренней инфраструктурой: магазинами, офисами, сервис-центрами, спортзалами, бассейном, аптекой, прачечной, детскими площадками и даже туристической фирмой, обязательно — паркингом и круглосуточной охраной. В последних проектах предусмотрены автономные системы водоснабжения, собственные трансформаторные подстанции, цифровые АТС и гидравлические лифты. При стоимости квадратного метра жилой площади в таком доме не менее $1000, согласно оценкам экспертов, элита раскупает дорогие новостройки.

В одном из самых дорогих на киевском рынке жилых комплексов "Софийская брама" (ул. Владимирская, 20-22, пер. Рыльский, 1, пер. Рыльский, 5), по словам специалистов компании HCM Property Management GmbH, свободных площадей не осталось, при том, что минимальный размер квартиры составляет 180 кв. м., а стоимость квадратного метра в среднем — $2 000-2 300. Большим спросом пользуется еще один проект HCM Property Management GmbH — жилищно-офисный комплекс "Панорама" на Большой Житомирской, 20, призванный стать наиболее масштабным и престижным в столице. При цене жилья до $3 000 за кв. м, согласно прогнозам компании, к моменту окончания строительства все квартиры будут раскуплены. В доме по ул. Паторжинского построено только три этажа, однако продано уже 70% жилья. Квартиры корпорации "Познякижилстрой" на бул. Леси Украинки, 30б теперь можно купить только на вторичном рынке по цене, почти вдвое превышающей стоимость на этапе инвестирования ($1500 против $900). Свободных квартир там осталось около 30%. Специалисты прогнозируют также интерес покупателей и к проекту общественно-жилого комплекса "Днепровская пристань" компании Royalstone Limited и Maritime Develop-ment LLC (Великобритания), при том, что его строительство начнется только весной 2002 года. Он уникален тем, что представляет собой замкнутый островной городок на площади почти 15 га с многоэтажными домами, коттеджами, офисными и коммерческими помещениями, спортивными сооружениями, яхт-клубом, АЗС, супермаркетом, школой и поликлиникой. По предварительным оценкам, стоимость жилья в "Днепровской пристани" составит от $700 до 2 000, а сам проект обойдется владельцам почти в $50 млн.

Особым шиком за последние три года стало жить в пентхаузе. Активно перестраиваются чердаки в "сталинках" на элитные мансарды, также их возводят практически во всех дорогих новостройках столицы. Главным преимуществом пентхауза является великолепный вид с его высоты и обособленность, когда создается эффект особняка внутри жилого дома. Из всех наиболее дорогих киевских квартир пентхаузы стоят дороже других: цена одного кв. метра может достигать $3 тыс.

Повышенный спрос на дорогое жилье некоторые киевские риэлтеры объясняют недостатком предложений на рынке и увеличением количества состоятельных клиентов, готовых потратиться на покупку не просто дорогого, но качественно построенного жилья в столице. Столичные богачи, по-прежнему, покупают загородную недвижимость в дополнение к городским квартирам. По словам специалистов Ассоциации риэлтеров Украины, дома стоимостью от миллиона долларов на вторичном рынке продаются крайне редко, тем более стационарное жилье за городом. Кроме того, увеличение спроса на элитное жилье специалисты связывают с предвыборными капиталовложениями, прогнозируя некоторый интерес и вскоре после проведения выборов.

Основными покупателями элитных квартир специалисты по недвижимости называют высокопоставленных чиновников, народных депутатов, богатых иностранцев, а также региональную бизнес-элиту. Сотрудники банков и крупных компаний, в том числе иностранных, — предпочитают реконструированное жилье в прилегающих к центру районах или в обычных домах с консьержкой, но с хорошим ремонтом. По мнению старшего агента компании DTZ Аллы Литвин, наибольшим спросом у людей со средним уровнем дохода все же пользуется недвижимость вторичного рынка в центре Киева или на Оболони.

В Киеве появятся клубные дома

По оценкам аналитиков, в скором времени превышающий в данный момент предложение спрос на дорогую недвижимость в жилых комплексах будет удовлетворен. Роста цен в течение 2002 и даже последующих лет не будет. Интересно, что ценовой ажиотаж на вторичном рынке, вызванный предновогодней валютной паникой и сентябрьскими событиями в США, когда стоимость жилья, особенно дешевого на окраинах Киева, поднялась за второе полугодие на 15-25%, никак не отразился на дорогой недвижимости: цены остались на прежнем уровне, в некоторых случаях, по словам менеджеров Colliers International, было отмечено даже их снижение.

Состоятельный клиент, по оценкам агентов по недвижимости, чрезвычайно требователен, поэтому удовлетворение потребностей в дорогом жилье будет происходить за счет улучшения качества строительных работ и сервиса в домах по индивидуальным проектам. То, что сегодня определяется как элитное, завтра станет второсортным, поэтому дорогие строительные проекты, по прогнозам аналитиков, будут возникать на рынке, но в гораздо меньших объемах. Особенно возрастет интерес к реконструкции жилых домов в исторической части Киева. Ввиду этого возможно появление через несколько лет в Киеве клубных домов: малоквартирных (до 30 в доме) жилых комплексов повышенной комфортности в центре города с жестким отбором будущих жильцов — людей одного круга. Пока же, по мнению киевских риэлтеров, об этом еще рано говорить.

Комментарий

Александр Бондаренко, Ассоциация специалистов по недвижимости Украины:

— Просто дорогую недвижимость нельзя называть элитной. Кроме развитой инфраструктуры и высококачественной отделки, уровень престижности определяется месторасположением дома. К примеру, дорогие и хорошо построены дома на Харьковском массиве (Княжий Затон), на Оболони (так называемые Оболонские Липки), на Русановке (Никольская Слободка). Но, будучи коренным киевлянином и зная историю этой местности, я бы никогда не купил в этих районах себе квартиру, пусть и самую дорогую. Относительно прогнозов. Несмотря на то, что в стране наблюдается улучшение экономической ситуации, пока нет смысла говорить о массовой покупке дорогого жилья. Это произойдет не скоро. И это не проблемы рынка недвижимости, а только общеполитические и экономические. Не думаю, что в ближайшем будущем в Украине увеличится количество людей со средним достатком — основных покупателей элитного жилья. Средний класс должен формироваться не только за счет удачливых предпринимателей, а интеллигенция, квалифицированные врачи в нашей стране никогда не будут иметь ежемесячные доходы в $3-4 тыс.

Наиболее дорогие жилые комплексы Киева