Спрос на экономию

Содержание загородного дома площадью 450-500 кв. метров ежемесячно обходится в $200 летом и почти в $500 зимой. За год набегает почти $4 тыс. — сумма, которую все реже готовы платить владельцы коттеджей в пригородах. Особенно если учесть, что семья из трех человек, как правило, использует не более половины комнат в коттедже площадью 500 кв. м. "Все равно невозможно спать одновременно на двух кроватях или пользоваться несколькими душевыми", — смеется Вячеслав, владелец такого дома в коттеджном городке неподалеку от Броваров Киевской области. По его словам, сейчас семья подбирает коттедж поменьше — площадью 150-200 кв. метров.

По словам Владимира Тимочко, управляющего директора Dragon Asset Management, сегодня потенциальные покупатели загородных домов вокруг Киева чаще всего интересуются относительно небольшими объектами стоимостью $150-200 тыс. в современных поселках с развитой инфраструктурой и благоустроенной территорией. Как правило, это дома площадью 100-200 кв. м, что примерно соответствует категории эконом. Еще три-пять лет назад более половины всех коттеджных поселков претендовали на место в классе элит, предлагая дорогие дома площадью в 300-600 квадратов. Но вслед за изменением структуры спроса девелоперам пришлось переориентироваться на реализацию объектов в более низком ценовом сегменте.

Так, к примеру, поступили владельцы поселка "Новая деревня", расположенного на Новообуховской трассе под Киевом. До кризиса застройщик — компания Honey Hills —планировала создать коттеджный поселок элитного уровня. Была разработана концепция, приобретен участок земли… Но после резкого падения спроса на жилье премиум-класса от начальной идеи пришлось отказаться. "Мы поняли, что необходимо строить объекты не такие, на которых можно много заработать, а такие, которые интересны покупателю", — делится Олег Терещенко, директор по развитию коттеджного городка "Новая деревня". На изменение концепции потратили около $15 тыс. Но если учесть, что это уменьшило ориентировочную стоимость первоначального этапа строительства с запланированных $1 млн. до $500 тыс. — экономия с лихвой окупила все потраченное. За год существования коттеджного городка было продано пять домов. Прибыль по ним — не более 10%, поскольку ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости далека от идеальный. Но Терещенко считает, что сейчас стоит работать на перспективу — цены на качественную загородную недвижимость будут расти. В ближайшие год-два загородная недвижимость вряд ли отыграет падение цен 2009-2011 годов. По данным компании Knight Frank, с начала кризиса стоимость квадратного метра в элитных коттеджах снизилась на 23,1%, бизнес-класс подешевел на 20,7%, а эконом — на все 30%. Сейчас маржа застройщиков по проектам эконом-класса составляет максимум $300 на квадратном метре — это при стоимости объектов порядка $1,5 тыс. за кв. м. Себестоимость элитных коттеджей начинается от $1,5 тыс. за кв. м, но и цены на них стартуют с $2,5 тыс. за кв. м. "При существующем уровне цен на загородное жилье инвестиции в этот сектор вряд ли могут быть прибыльными в краткосрочной перспективе", — говорит Владимир Тимочко из Dragon Asset Management. По его словам, затраты на обеспечение поселка профессиональными инженерными сетями, несмотря на кризисное состояние рынка недвижимости, остались неизменными. В то же время маржа намного ниже докризисного уровня, а сроки реализации жилья существенно удлинились.

Падение спроса и снижение прибыльности загородного строительства больнее всего ударили по застройщикам, работавшим с заемными средствами или строившим объекты за деньги частных инвесторов. Практически все они в итоге были вынуждены распродавать землю — оптом или под индивидуальную застройку, иногда даже без коммуникаций. При продаже пустого участка владелец теряет как минимум треть потенциальной прибыли от реализации готового домовладения. Или остается в убытке — в зависимости от того, когда приобреталась земля: на пике цен в 2007-2008 годах или раньше, когда участки под Киевом стоили примерно столько же, сколько и сейчас. Сейчас "голую" землю предлагают около 80% застройщиков коттеджных городков. В зависимости от удаленности от Киева и наличия инфраструктуры сотку в пригородах у застройщиков можно купить от $450.

Впрочем, на рынке коттеджного строительства есть премиальные проекты, пережившие кризис без смены концепции или продажи земли. Как правило, это компании, имеющие достаточно средств, чтобы не зависеть от спроса в краткосрочной перспективе. Так, по словам Виталины Медяной, директора по продажам фонда DUPD (международного инвестфонда под управлением Dragon Capital), они начали продажи коттеджей в своем городке Green Hills (расположенном в 8 км от Киева в Киево-Святошинском р-не) в разгар кризиса — летом 2009-го. Но сегодня 41 домовладение из 93 уже куплено. И если в 2009-м было продано всего восемь участков, то в 2011-м — уже 17. Сложившаяся ситуация полностью устраивает инвесторов, поэтому речь об изменении концепции или строительстве нового поселка эконом-класса в принципе не идет. Но это скорее исключение, чем правило. Кроме того, в Green Hills площадь домовладения начинается от 146 кв. м, цена кв. метра стартует от $1,1 тыс.

Что же касается построенных до кризиса домов в "шесть соток" в премиальных поселках — такие коттеджи в основном пустуют. "Несмотря на более высокую маржу, строить элитные поселки невыгодно, ведь на долю дорогих особняков приходится не более 8 % сделок загородной недвижимости", — поясняет Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development. Действительно, по данным исследования компании Knight Frank, новое предложение в 2011-м состояло преимущественно из проектов эконом-класса, что увеличило его долю в общем объеме рынка с почти 50% до 60-75%. Эта тенденция сохранится и в 2012 году.