Строительный дефицит

В Киеве ощущается дефицит земельных участков. Киеврада сотнями штампует решения о передаче гектаров и соток под ту или иную застройку, забросив рассмотрение других вопросов, а земли все равно всем желающим не хватает. Компании "дерутся" за каждый участок: друг с другом, с властью, с жильцами. При этом мэр Киева Александр Омельченко заявил, что земля отныне будет распределяться открыто

В столице практически не осталось свободных от застройки земельных участков, пригодных для нового строительства.

По мнению вице-президента холдинговой компании "Киевгорстрой" Василия Можара, в Киеве сегодня ограничено количество площадей под строительство, что является одной из причин роста стоимости квартир.

Впрочем, дефицит возник не на "ровном месте". Дело в том, что несколько лет подряд рентабельность строительства в украинской столице повышалась и повышалась, достигнув рекордного на постсоветском пространстве значения. "Для решения проблем, связанных с дефицитом свободных земельных участков в городе, необходимо вернуться к вопросу нерационального использования земель в первую очередь промышленными предприятиями, — полагает первый заместитель председателя Киевской городской государственной администрации Валерий Борисов. — Сегодня значительная часть промышленных территорий Киева используется неэффективно или не по назначению. Сейчас проводится разработка комплексной программы реконструкции микрорайонов и кварталов, застроенных жилыми домами первого периода индустриального домостроительства. Реконструкция существующих микрорайонов, с одной стороны, позволит решить проблему дефицита свободных земельных участков в столице под новое строительство, с другой — повысит комфортность проживания в этих районах".

Еще одним резервом поступления земельных участков, по словам г-на Борисова, является уплотнение застройки. Освобождение земельных участков будет осуществляться за счет использования подземного пространства, уменьшения размера участков хозяйственного назначения, расположения объектов социально-бытового назначения во встроенных или пристроенных к жилым зданиям помещениях. С другой стороны, в Киеве закреплено за различными ведомствами и организациями очень много участков, которые никак не используются — это "пассивная" земля, но может ли она быть отведена под строительство, не знают даже столичные власти. Примерно 300 участков вообще "гуляют": на них уже много лет не ведется никаких работ. Еще примерно 500 перманентно меняют собственников.

Естественно, растет и стоимость земли. Цена одного квадратного метра киевской земли зависит от многих факторов: предназначения участка, удаленности от центра, уровня инженерной подготовленности и т. д. По словам заместителя председателя Киевской городской государственной администрации Анатолия Муховикова, средняя стоимость 1 кв. м земли в Киеве на сегодняшний день составляет 1150 грн. Бывает, цена доходит и до 40 тыс. за сотку (если речь идет о центральных районах столицы). Если верить статистике, средняя цена одного участка — 2,3 млн. грн.

"Наиболее дефицитная составляющая в строительном бизнесе — это земля. Думаю, этот факт никто оспаривать не будет, — полагает директор ООО "ИБК "Столица" Петр Пиговский. — Поэтому в ближайшее время возможно расширение границ города, что немного снимет напряжение, связанное с получением земли. А введение тендерной основы для ее приобретения сделает эту процедуру более прозрачной".

В условиях, когда цены на землю растут, а самой земли остается все меньше и меньше, власти предпринимают вполне логичные шаги — ужесточают процедуру распределения участков.

"Земельных участков для строительства домов в Киеве уже не дают, — говорит советник Киевского городского головы по вопросам инвестиций Владимир Сергеев. — При получении разрешения на строительство перед инвестором ставятся задачи по комплексной застройке территории, ему вменяется возведение объектов социально-бытового назначения — детского садика, школы, котельной, магазина, паркинга. Кроме того, примерно 10-15% жилья инвестор передает городу — эти квартиры выделяются очередникам или по программе молодежного кредитования. В Москве, кстати, инвестор, который не принимает участия в комплексной застройке территории, передает городу до 60% жилья — и при этом строить все равно выгодно!"

Бизнес понимает, что участков на всех не хватит. И поэтому предпринимает всевозможные "обходные маневры". Недостаточность земельных участков, пригодных к строительству, их дороговизна толкают компании к лоббированию нормативной легитимности высотного строительства. Некоторые из них уже имеют для этого достаточные мощности, но все еще не могут добиться необходимых разрешений. И иногда не столько по технологическим причинам, сколько из-за "смежников".

Еще один путь — реконструкция "хрущевок". "Будет происходить активная застройка бывших промышленных зон, которые сегодня практически не используются, и снос жилья, у которого уже закончился срок эксплуатации, т. е. первых жилых массовых серий, так называемых "хрущевок", — прогнозирует Петр Пиговский.

Как сообщил заместитель председателя Киевской городской государственной администрации Анатолий Муховиков, одним из путей решения проблемы отвода земли под новое строительство является введение механизма выделения участков на основе конкуренции. В том числе с помощью так называемых "земельных аукционов". В качестве резервных территорий, по словам г-на Муховикова, город рассматривает земельные участки, на которых расположены подлежащие сносу ветхие здания и "хрущевки". Ведь использовать территории под "хрущевками" для нового строительства можно в течение 20-30 лет.

Справка

С 2002 по 2004 год Киеврада приняла решение о выделении 108 застройщикам 980 земельных участков под строительство жилья. Около 7% выделенных под жилье участков расположены в центральной части столицы. В 2004 году было продано земли на сумму 251,6 млн. грн., в 2005 году планируется получить от продажи участков как минимум 286 млн. грн. В целом в 2004 году поступления в киевский городской бюджет от использования земельных ресурсов (с учетом поступлений от аренды) составили 600 млн. грн. По расчетам экспертов, на выделенной за последние два года земле можно построить 12 млн. кв. м жилья. То есть, учитывая среднегодовые темпы жилищного строительства в 1 млн. кв. м, можно утверждать, что строители обеспечены работой на 12 лет

Комментарии

Какова методика определения доли "социальной нагрузки", которую должен понести инвестор?

Валерий Борисов, первый заместитель председателя Киевской городской государственной администрации:

"Вопросы участия застройщиков в развитии инфраструктуры города были урегулированы решением Киеврады от 30.09.1999 г. №49/551 "О паевом участии (вкладах) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Киева". Новая редакция Нормативов для определения размеров паевого участия с учетом оценки социально-экономического значения инвестиционных проектов для города была утверждена решением Киеврады от 27.02.2003 г. №271/431. При подготовке документа показатели нагрузки на объекты социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры были откорректированы. Зональные коэффициенты наиболее приближены к тем, которые используются при денежной оценке земли в Киеве. С целью стимулирования строительства паркингов в составе жилых комплексов введена норма об исключении этих площадей при расчете паевого участия.

При этом используется принцип выделения в составе конкурсного объекта, создаваемого за счет инвестора, двух частей: первая — непосредственно коммерческая составляющая, то есть площади и сооружения, которые станут собственностью инвестора и будут приносить прибыль в будущем; вторая — площади или отдельные элементы объекта, которые будут использоваться всеми жителями города бесплатно (например, пешеходные переходы, зоны рекреации, транспортные сооружения и др.)".