Свой среди своих

На протяжении последних лет все больше людей предпочитают покупать загородный дом, нежели квартиру в черте города. Тем более что стоимость жилья в пригородном коттеджном городке практически соответствует цене новой квартиры в престижном районе столицы. Однако вопреки прогнозам риелторов, цивилизованное коттеджное строительство в Украине развивается крайне вяло. Проблема в том, что серьезный инвестор в этот сегмент рынка недвижимости пока не пришел

Коттеджное строительство уже не является диковинкой для украинского рынка недвижимости. Правда, еще несколько десятилетий назад возведение коттеджей велось стихийно, и домики за городом преимущественно использовались как дачи. Соответственно, внешний вид коттеджей и приусадебных территорий напрямую зависел от полета фантазии, амбиций и толщины кошелька хозяев. К примеру, в районе Министерских дач, что в Вышгороде, еще семь лет тому назад среди жильцов началось соревнование на самый "крутой" дом. Стоило одному дачнику пристроить второй этаж в своем бунгало, как эту идею сразу же подхватывали соседи. И, как правило, в ущерб внешнему виду дома стремительно начали расти мансарды, флигели, гаражи и подсобные помещения. Теперь большинство домиков на берегу Киевского моря больше напоминают жилища для курортников-дикарей, нежели дачный поселок академиков и министров.
В настоящее время строительство загородных домов приобретает цивилизованный характер и становится прерогативой крупных строительных компаний. Сегодня возникают объективные предпосылки для развития коттеджных городков, причем на качественно новом уровне. Ведь жить за городом гораздо престижнее, чем в многоэтажном строении. К тому же сблизиться с природой значительно проще и дешевле именно в коттеджном городке — нет необходимости тратить время и немалые деньги на приобретение земельного участка, проектные, строительные и юридические вопросы.

Резервации счастливчиков

Первым крупным проектом массовой застройки коттеджных городков стало строительство в 1995 году в районе Петропавловской Борщаговки. Примерно в это же время началось возведение городка "Золотые Ворота" в Конче-Заспе. Несколько позднее в районе дамб вдоль рек Днепр и Козинка появились городки "Клим" и "Альбатрос", а в лесной зоне был построен коттеджный городок "Сосновый бор". Эти городки отличаются от своих "прототипов" развитой инфраструктурой и практически одинаковыми домиками. В "Сос-новом бору" существует зонирование территории в зависимости от класса жилья и размеров усадьб.
Конечно, наиболее привлекательные для покупателей коттеджи расположены в черте города. Ранее столичные городские власти и архитекторы декларировали свое намерение способствовать коттеджному строительству в Киеве. В подтверждение этим благим намерениям несколько районов города обзавелись коттеджной застройкой. К примеру, Голосеево (улицы Добрый Путь, Совки, Батыева гора, Ширма), Печерск (Царское Село, район Ботанического сада, улицы Зверинецкая, Тимирязевская, Мичурина ) и другие районы. Однако в начале нынешнего года было прекращено выделение земель в столице под индивидуальную жилую застройку и коттеджи из-за дефицита свободных территорий. "На участке, где размещаются два-три коттеджа, целесообразнее построить многоэтажный дом на 11 — 12 тыс. квадратных метров жилой площади", — неоднократно отмечали на пресс-конференциях чиновники.
К счастью, некоторые продвинутые столичные архитекторы не поддержали движение за экономию квадратных метров свободной территории и решили, что более благоразумно создавать не только супер-выгодное для застройщиков, но и красивое жилье. Так, в плане застройки 3-А микрорайона "Оазис", что на Оболони, предусмотрено сооружение 29 коттеджей на территории 17,4 тыс. кв. м. Валерий Бабич, директор ЗАО "Трест Киевгорстрой-1", отмечает: "Коттеджи очень органично вписались в пейзаж набережной. Высотные дома на этой площади смотрелись бы неуместно".
Стоит отметить, что коттеджами эти домики можно назвать весьма условно. Скорее, это малоэтажная городская постройка. Потому что коттеджем обычно считается загородный двух— трехэтажный дом с обязательным наличием приусадебного участка. А по оценке Валерия Бабича, именно нехватка приусадебной земли — главный и практически единственный недостаток этого проекта. Общая площадь одного домика в "Оазисе" 400 — 500 кв. м, жилая — 200 кв. м. Домики двухэтажные, с мансардой, сауной, прачечной, встроенной котельной. В 20 коттеджах, введенных в эксплуатацию, хозяева уже проводят отделочные работы. Оставшиеся 9 планируется сдать в эксплуатацию в IV квартале нынешнего года. Существенное преимущество этого городка — расположение не просто в черте города, но и в одном из престижных районов с хорошо развитой инфрастуктурой.
Что касается других районов города, то в генеральных планах их застройки коттеджных городков не предусмотрено — нет свободных территорий. Поэтому перспективным для развития масштабного коттеджного строительства является пригород. К примеру, сейчас возводится коттеджный городок "Романово" в Конче-Заспе.
Следует отметить, что и в некоторых регионах строительство коттеджных городков набирает обороты. Александр Шохов, консультант по маркетингу недвижимости компании GIN Consulting Group (г. Одесса), рассказывает: "Сейчас начата застройка трех земельных участков в Одессе, и пять коттеджных городков планируется построить в пригороде. К примеру, на расстоянии 3 — 10 км от города строится городок
Marine Villas (площадь 23 га) и "Черноморская Ривьера" (площадь
50 га). Количество домиков в коттеджных городках варьирует от пяти в районе Крыжановки до 400 в
Marine Villas.

Образ жизни среднего класса

По заверению экспертов, "Романово" — наиболее "правильный" коттеджный городок не только в столице, но и в Украине. При его проектировании были учтены ошибки предыдущих коттеджных городков. В частности была разработана грамотная концепция застройки, правильно распланирован участок, вблизи находится хорошая дорога. Кстати, название городка выбрано не случайно. До революции частью земель Кончи-Заспы, в частности, участком, на котором расположился городок, владела царская семья Романовых. Городок "Романово" будет состоять из 10 двухэтажных кирпичных коттеджей, расположенных на территории площадью 5 га. Один коттедж рассчитан на 4 квартиры площадью
321 кв. м каждая. К каждой квартире примыкает участок земли порядка пяти соток, право собственности на который передается покупателю. Первые пять домиков планируется сдать в эксплуатацию в марте следующего года, остальные пять будут заселены к концу 2005 года.
К территории городка будет примыкать вся необходимая инфраструктура — супермаркет площадью порядка 1,5 тыс. кв. м, спортивный комплекс с тренажерными залами, 50-метровым крытым бассейном, залами для аэробики, сауной и массажными кабинетами, а также гостиница, казино и ресторан, парковка для автомобилей. Кроме этого, на самой территории городка планируется построить бассейн. Правда, не крытый, но все равно это дополнительный плюс к имеющимся достоинствам "Романово". Все развлекательно-спортивные заведения вынесены за территорию городка, что, по мнению застройщиков, благотворно скажется на уюте и безопасности его жителей. Городок будет построен в едином архитектурном стиле. Единая стилистика будет сохраняться и в ограждениях дворов. Интересно, что в одном из турецких коттеджных поселков есть обязательное правило для жильцов: собственник дома обязуется не вести самовольного строительства на участке, не сооружать хозяйственных объектов и заборов. Безусловно, правило не лишено здравого смысла.
Кстати, ритейлоры считают, что будущее именно за такими небольшими коттеджными городками, предназначенными для среднего класса.

Цена вопроса

Застройщикам становится все сложнее продавать жилье в высотных домах по заоблачным ценам. Покупатели стали разборчивее и предпочитают приобретать не просто квадратные метры в модном доме и в престижном районе, но и иметь красивый природный ландшафт вблизи дома, свежий воздух, хорошую инфраструктуру. А в городе найти подобные оазисы становится все сложнее. Поэтому пригородные коттеджные городки являются достойной альтернативой элитному жилью в черте города.
И хотя Валерий Бабич скромно отмечает, что "строительство коттеджных городков маловыгодно для застройщиков", строители не в убытке. Более того, строительство коттеджных городков — это прекрасная возможность для застройщика прослыть инновационной компанией и занять пока относительно свободную нишу отечественного рынка недвижимости. Заработок застройщиков действительно небольшой. Особенно, если сравнивать с прибылью при строительстве многоэтажек из железобетона, рыночная цена которых, особенно в центральных районах города, превышает себестоимость в 3 — 4 раза. К тому же на период строительства ЗАО "Трест Киев-горстрой-1" компенсирует ежемесячную арендную плату за землю Оболонской районной администрации, которая является заказчиком строительства 3-А микрорайона, в размере 0,5 млн. грн. По словам Валерия Бабича, инвестиции в строительство коттеджной части застройки микрорайона составили $7,8 — 9,7 млн. Себестоимость одного квадратного метра — 3,6 тыс. грн., а продажная цена — 4,6 тыс. грн.
Однако, если учесть, что практически все домики в "Оазисе" были раскуплены еще на стадии строительства, то проект можно считать успешным. Директор ЗАО "Трест Киев-горстрой-1" рассказывает: "Первые покупатели появились после возведения 2 — 3 домов. Остальные домики выкупали уже в процессе их строительства. Коттеджные городки — новое для украинского покупателя явление. Поэтому, если жилье в многоэтажных домах выкупается на этапе проектирования, то вкладывать деньги в коттеджи частные инвесторы не спешат. Прежде они хотят убедиться в реальности проекта".
Строительство "Романово" обойдется инвесторам, по предварительным подсчетам, в $7 — 8 млн. Андрей Козин, учредитель компании "Евростандарт", которая является инвестором и застройщиком "Романово", отметил: "Надеемся вписаться в эту сумму". Сейчас один квадратный метр жилья в "Романово" можно купить за $850. На сегодняшний день продано почти 10 квартир. После первого сентября планируется поднять стоимость жилья в городке до $950 — 1000 за кв. м. Таким образом, после реализации всех домиков инвесторы планируют получить $11,8 млн.
В регионах стоимость коттеджных метров несколько иного порядка. К примеру, в Одессе квадратный метр в коттеджных городках продается за $1000 — 1200. Поселиться в пригороде можно, заплатив $350 — 800 за кв. м. Однако спрос на коттеджи в пригороде сравнительно невысок. Причина, считает Александр Шохов, "прежде всего, в низком качестве дорог. Например, чтобы добраться в центр Одессы из села Лески (7 км), где строится коттеджный городок "Черноморская Ривьера", в час пик, необходимо до 1 часа. А в зимнее время года — 1,5 — 2 часа".

Факторы развития коттеджных городков

По настоящему тормозит строительство коттеджных городков слишком высокая ставка банковских кредитов для застройщиков. Александр Чижевский, заслуженный архитектор Украины, считает, что "банки должны предоставлять застройщикам кредиты под 3,6% годовых, а не под 20%, как это практикуется сегодня". Естественно, что при таких дорогих деньгах у инвесторов нет энтузиазма осваивать новые территории. Дело это достаточно трудоемкое и дорогостоящее. К примеру, для компании "Евростандарт" прокладка инженерных сетей в "Романово" по скромным подсчетам обошлась в $700 тыс. Поэтому многие, особенно региональные застройщики предпочитают экономить на прокладке коммуникаций. Как отмечают специалисты компании GIN Consulting Group, "все сданные в эксплуатацию в Одессе коттеджные городки и те, которые находятся на стадии строительства, подсоединены к городским коммуникациям. Ни в одном городке нет собственной автономной системы электро— и водоснабжения, что является первоочередной необходимостью".
Пока наиболее успешный, с точки зрения финансирования, проект — это возведение коттеджей на Оболонской набережной. Строительство осуществлялось за счет средств частных инвесторов путем заключения ипотечных договоров. Первые договоры были заключены уже после постройки 2 — 3 домов. Однако не следует забывать, что "Киевгорстрой" уже давно сотрудничает с банком "Аркада", а успешность проекта напрямую зависит от поддержки надежного банка или инвестора с именем. Эксперты выражают надежду, что с развитием рынка ипотеки кредитные ставки под жилищное строительство снизятся. Если ставка упадет ниже 10% годовых, то в коттеджном строительстве начнется настоящий бум.
Также Александр Чижевский отмечает: "Идеальная ситуация — когда созданием коттеджных городков занимаются девелоперы. Такова мировая практика. В функции девелоперов входит подбор, выкуп и освоение участка, наем проектировщиков, подрядчиков-строителей и дальнейшая реализация городка. Однако у компаний-девелоперов, работающих на украинском рынке, опыта реализации подобных проектов в Украине практически нет. Поэтому они, как правило, подключаются к проекту уже на этапе строительства и выступают только лишь торговыми представителями застройщика или инвестора".
Кстати, именно по такому сценарию развивается реализация "Романово". Строительство городка началось в ноябре 2003 года, а компания Colliers International, которая является эксклюзивным торговым представителем застройщика и инвестора, взяла объект в работу в декабре прошлого года. Соответственно, ей достался самый последний этап работы над проектом — продажа. Андрей Козин отмечает, что реализация городка происходит "медленнее, чем нам хотелось бы". Пока вялые продажи коттеджных метров списывают на отпускной сезон. Хотя в голосе инвесторов звучат нотки недовольства девелоперами.
Остальные же сдерживающие факторы, которые были весьма актуальны еще несколько лет назад, сегодня ушли на второй план. В частности, опасения быть "пионерами" какого-либо направления уже не пугают застройщиков. Они понимают, что конкуренция среди строительных компаний растет, и свободных участков больше не становится. К примеру, компания "Евростандарт" планирует строительство еще одного коттеджного городка под Вышгородом. Благо, понятие "чернобыльская зона" уже осталось в прошлом, и покупатели больше внимания обращают на природный ландшафт, наличие лесной зоны, близость к водоему. Площадь участка 11 га, сейчас разрабатывается проект будущего городка.
Однако и пейзажные характеристики земельного участка все меньше являются главным фактором его освоения. Эксперты прогнозируют, что с развитием коттеджного строительства и приобретением опыта застройщики смогут создавать пейзажные характеристики искусственным образом. Кстати, за границей в коттеджных поселках уже давно активно практикуется искусственно созданная "природа".

Комментарии

Екатерина Иващенко, специалист компании Colliers International :

— Коттеджные городки имеют существенное преимущество по сравнению с самостоятельными загородными домиками. Прежде всего, это экономия средств на содержание прилегающей территории и самого коттеджа. В "Романово" планируется создать специальную службу, которая будет выполнять функции "завхоза" — следить за порядком на общественной территории, за чистотой бассейна, заниматься обслуживанием коттеджей. Кроме этого, территория городка будет круглосуточно находиться под охраной. Для жильцов подобный сервис обойдется примерно в $100 — 150 в месяц с каждой квартиры. Согласитесь, обслуживание и содержание собственного дома стоит гораздо дороже.

Роман Жуковский, заместитель управляющего Киевского областного филиала Укрсоцбанка:

— У банков нет специальных программ кредитования строительства коттеджных городков. Дело в том, что рынок коттеджного строительства

в Украине практически не развит. А об успехе существующих ныне проектов пока говорить рано. Поэтому подобные предложения мы рассматриваем в индивидуальном порядке. В среднем процентная ставка банковского кредита под строительство коттеджного городка колеблется от 15 до 17% годовых в валюте. В середине нынешнего лета был настоящий ажиотаж среди желающих получить кредит под коттеджное строительство — в течение дня к нам обращалось 2 — 3 человека.

В частности мы рассматривали возможность кредитования строительства коттеджного городка под Киевом (в Житомирском направлении), а также за рубежом, но не предоставили кредиты под эти проекты. В одном случае стоимость земли, на наш взгляд, была завышенной, в другом — у клиента возникли трудности с выкупом земельного участка.

Отмечу, что банки весьма осторожно относятся к кредитованию строительства коттеджных городков и не рискуют вкладывать деньги в подобные проекты. Дело в том, что у застройщиков пока нет маркетинговой программы развития и реализации коттеджных городков. Они вполне успешно просчитывают затраты на строительство, но не учитывают проблем с дальнейшей продажей своих объектов. Ведь стоимость квадратных метров в коттеджных городках соответствует цене элитной квартиры в центральных районах, и вряд ли найдется много желающих переехать из центра города в пригород. К тому же в подобных проектах существенную роль играют строительные риски — коттеджные городки явление новое для украинского рынка недвижимости.