Так не продавайся же ты никому

Прав, наверное, Александр Мороз, столько лет успешно отстаивающий мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. В стране товаром является только та земля, которая не используется для ведения сельскохозяйственного производства. Но этого вполне достаточно, чтобы увидеть — ни бизнес, ни власть не готовы к цивилизованным отношениям в данной сфере

В этой Теме мы коснулись только одной стороны проблемы — насколько понятны и прозрачны условия покупки или выделения земельных участков для предпринимательской деятельности, насколько земля как товар привлекательна для бизнеса. Оказалось, что сами "земельные" процедуры крайне забюрократизированы, а гарантии собственникам или арендаторам земельных участков никто не дает. Отсюда и отсутствие инвестиционной привлекательности земли. "Нас сдерживает от выкупа земли время — проще оформить договор аренды на длительный срок. Вроде бы законодательных или нормативных препятствий для приобретения участка не существует, но на согласование с государственными органами может уйти от полутора до трех лет", — говорит директор по маркетингу и развитию фармацевтической компании "Интерхим" Валерий Карпинчик.

Чтобы выяснить отношение бизнесменов к "земельным" вопросам, в частности, имеют ли они желание и возможности выкупать землю под своими объектами, мы провели опрос крупных и средних компаний как промышленного сектора, так и сферы услуг, строительства и торговли. Оказалось, что среди предпринимателей остро заинтересованы в выкупе земли только иностранные инвесторы (по традиции) или те, у кого участок небольшой, но он находится в "стратегическом" месте — например, в центре Киева, и может перейти в собственность кому-нибудь другому.

Впрочем, не все иностранные инвесторы и не везде могут позволить себе выкупить землю. "Мы арендуем участок, и, по-моему, другого выбора у нас нет. В 1993 году, когда была основана компания, в Украине и речи не могло быть о покупке земельного участка иностранной фирмой! Сейчас выкупить землю можно, но стоить она для нас, опять-таки как иностранцев, будет слишком дорого", — возмутился PR-менеджер компании "Реемтсма Украина" Юрий Кишко, добавив, что вообще комментировать этот вопрос не хочет.

Крупные промышленные предприятия, как правило, даже не думают выкупать землю под своими объектами.Так, юрист Северодонецкого "Азота" Вячеслав Мацигора сказал, что вопрос о выкупе земли на предприятии не поднимался. "Возможно, этот процесс и сопряжен с какими-то технологическими и юридическими трудностями, но пока мы его не рассматривали и не вникали. Это решать учредителям", — подытожил он. На Херсонском судостроительном заводе тоже вопрос выкупа земли не рассматривали, сообщил нам директор по экономике Олег Федак, добавив, что "если собственник приобрел производство, в ее интересах выкупить и землю. Если это настоящий собственник. Но это решать ему".

Такая позиция легко объяснима — крупные промышленные объекты занимают огромные площади, поэтому их приобретение может ими рассматриваться только как стратегическая инвестиция, которая должна очень серьезно отразиться на стоимости бизнеса в целом. Однако само производство в данный конкретный момент несопоставимо ценнее, и собственники стараются вкладывать инвестиции в первую очередь в производство. Консервации такой ситуации способствует и не слишком высокая, в сравнении с земельным налогом, арендная плата.

Хотя для многих компактных производств с меньшими оборотами, таких как пищевые или строительные предприятия, вопрос покупки земли является более актуальным. К примеру, первый зампредседателя правления Деревообрабатывающего комбината №7 Сергей Куземко сказал о желании приобрести земельный участок, но на сегодняшний момент это невозможно из-за дороговизны цен на землю в Киеве: "Для меня как для наемного топ-менеджера отвлечение огромных средств на покупку участка не входит в приоритеты развития предприятия. Думаю, этот вопрос актуален для владельца компании, ведь приобретение земли под его собственностью — это гарантия сохранности бизнеса на далекую перспективу. К тому же в нашем конкретном случае оформление прав собственности на землю как минимум удвоит капитал".

Как рассказал заместитель гендиректора херсонской строительной компании "Будиндустрия" Павел Кученной, за счет выкупа земли они экономят существенные средства на аренде: "Земельный налог (он называется плата за землю) весьма высок: мы платим ежегодно 17 тыс. грн. За счет этого себестоимость нашей продукции увеличивается на 0,6%. Благодаря тому, что земля выкуплена, мы платим более щадящий земельный налог, а не арендную плату (она могла бы достигать и 30, и даже 40 тыс. грн.)".

В столице строительные компании не могут позволить себе выкуп земли, даже такие крупные, как трест "Киевгорстрой-1 им. М. Загороднего". Как рассказал зампредседателя правления треста Олег Чернюк, предприятие заключило договор аренды участка, на котором расположено здание управления треста, на несколько десятков лет вперед и платит арендную плату: "Пока вопрос о покупке земельного участка не стоит, ведь на это нужно потратить очень много оборотных средств, а это серьезно скажется на цене объектов, которые мы строим". Что касается земли под застройку, то ее тоже выгоднее брать в аренду. "Выкупать землю невыгодно — это очень дорого. Да и потом непонятно: что застройщику делать с землей, на которой он построил жилой дом и продал в нем квартиры — не платить же земельный налог все время!" — подметил Чернюк.

Киевские рестораны решают земельный вопрос своим путем. 70% предприятий ресторанного хозяйства используют земельный ресурс на правах аренды, сообщил нам Виталий Шачнев, начальник рекламного отдела сети "Мировая карта" (г. Киев). " Весьма распространена такая схема: собственник земельного участка или собственник здания является одним из соучредителей (или одним из пайщиков) ресторана. Так выгоднее. На самом деле выкупать землю и приобретать права собственности на нее многим ресторанам не по карману, поскольку рентабельность ресторанных предприятий невысока", — подытожил г-н Шачнев

Комментарий

О том, почему компания решила выкупить землю и с какими проблемами при этом столкнулась, рассказывает Сергей Грачев, генеральный директор запорожской компании "Агросервис 2000", занимающейся производством муки и мучных смесей:

- Земельный участок под предприятием был выкуплен нами в 2002 году. Решение приняли исходя из экономических соображений. Во-первых, в то время наметилась тенденция повышения арендной платы за землю, во-вторых, таким образом мы рассчитывали повысить капитализацию предприятия.

Сама процедура инвентаризации, оценки, выкупа и последующего оформления заняла около двух лет. Основной недостаток процедуры — отсутствие четкого и понятного механизма выкупа (включая инвентаризацию и оценку). В то время была еще с одна проблема — наличие конкурирующих компаний, проводящих инвентаризацию и оценку земли, результаты работы которых поочередно не признавались исполнительными органами власти. Дополнительный риск компании — это месторасположение участка. В нашем случае участок расположен на границе городской зоны, поэтому мы столкнулись с попытками сельсовета и горсовета перетянуть одеяло на себя. Практически "непробиваемое" затягивание процесса было организовано со стороны землеустроителя.

В принципе, права собственности на землю могут существенно поднять капитализацию компании, особенно в глазах банковских структур. Но есть одно условие: бизнес должен быть самостоятельным и ликвидным. В противном случае земля особого вклада в его стоимость не сделает, за исключением случая, когда участок расположен в "стратегическом" месте, например на центральной торговой улице. В этом случае сама земля является объектом инвестиций, и, соответственно, права собственности на нее стоят дорого.