Земельный кодекс "поспел" (Украинцы никогда не были собственниками земли, принятие кодекса дает им последний шанс)

На прошлой неделе в Верховной Раде состоялось обсуждение нового проекта Земельного кодекса Украины. На рассмотрение было представлено два законопроекта — правительственный и предложенный народными депутатами — членами фракции "Батькивщина". Только после очередной потасовки между коммунистами и большинством, народные депутаты приняли правительственный проект Земельного кодекса, который набрал всего 229 голосов. Новый Земельный кодекс призван решить главную проблему: можно ли будет продавать землю, особенно сельскохозяйственного назначения. В нынешних экономических условиях, даже при низкой стоимости земли в Украине, пока что нет реальных отечественных покупателей. Поэтому открывать земельный рынок сельскохозяйственных угодий для иностранцев экономически необоснованно

НИ ОДНО государство не может существовать без земельного законодательства. Не случайно Земельный кодекс Украины был принят еще в 1992 году. Но с тех пор в стране существенно изменились экономические и политические условия, а Конституция Украины продиктовала совсем противоположные кодексу нормы, упразднив коллективную форму собственности на землю. Поэтому кодекс устарел, а становление новых земельных отношений происходит в соответствии с правовым полем, созданным указами Президента.

Начиная с 1994 года не одному вице-премьеру по аграрным вопросам, министрам АПК и председателям комитета по земельным ресурсам доставалось на заседаниях Верховной Рады по поводу попытки протащить новую редакцию Земельного кодекса, который бы учитывал вопросы разрешения продажи, приватизации и залога (ипотеки) земли, в том числе и сельскохозяйственных угодий. Но каждый раз Верховная Рада была тверда, как гранит, и всячески оберегала Земельный кодекс-92 от посягательств. Наверное, исходя из этого и был изобретен такой специфический механизм реформирования КСП, как паевание.

И вот очередной виток событий. Премьер-министр Украины Виктор Ющенко, как и предыдущие премьеры заявляет, что "земля должна принадлежать тем, кто на ней работает", а принятие нового Земельного кодекса правительство называет одним из наиболее важных шагов в ходе реформирования АПК. Вслед за этим правительство планирует принятие законов об ипотеке, регистрации недвижимости и земельного кадастра.

Министр аграрной политики Иван Кириленко обращается к Верховной Раде с просьбой ускорить рассмотрение правительственного проекта Земельного кодекса Украины и принять документ в первом чтении. По его мнению, принятие нового Земельного кодекса будет способствовать, в частности, привлечению инвестиций в сельское хозяйство для проведения уборочной.

Поддерживая министра агрополитики и председателя Госкомзема Анатолия Даниленко, глава комитета Верховной Рады Екатерина Ващук говорит, что "промедление с принятием кодекса принесет более вреда, чем ограничения работы рынка". По ее мнению, наибольшие разногласия среди депутатов комитета вызывают вопросы "движения земли", связанные с куплей-продажей сельскохозяйственных земельных участков.

И, как и прежде, на пленарном заседании сталкиваются лбами два мнения — "продавать" и "не продавать". Оба они верны, но компромиссов пока что нет, потому что четко не определились с объектом продажи. Как и раньше, члены фракции коммунистов предлагали отклонить правительственный проект в связи с тем, что он противоречит Конституции и закону о местном самоуправлении. Тем не менее в первом раунде победило большинство и правительство. Но это совсем не исключает, что при втором чтении редакция правительственного проекта не будет скорректирована с учетом отдельных положений кодекса, подготовленного депутатами фракции "Батькивщина".

Новый Земельный кодекс стране нужен, поскольку земельные отношения все более обостряются. Яркий тому пример — несогласие крымских татар с распаеваением земли на полуострове. С принятием Указа Президента о реформировании аграрного сектора экономики от 3 декабря 1999 года собственники сертификатов на земельный пай получили возможность реального выхода из бывших колхозов, а отдельные из них получили землю в частную собственность. Но татары при паевании сельхозпредприятий еще не имели украинского гражданства.

Вторая, еще более серьезная проблема, связана с защитой прав собственности всего сельского населения в связи с массовостью подписания договоров аренды земли. Многие из них подписаны на долгосрочную перспективу и не могут полностью гарантировать возврата земли владельцам. При таком положении, в ближайшей перспективе арендаторы вполне могут стать собственниками крупных земельных участков, а при сегодняшней цене на землю иностранцы у них смогут купить хоть половину земельного фонда страны.

Напомним, что средний земельный пай на одного селянина по Украине составляет 4,3 га (в среднем по Крыму — 5,1 га). По данным Минагрополитики, сейчас собственниками земельных сертификатов на право на земельный пай являются 6,2 млн. граждан Украины. В целом, начиная с 1992 года около 13 млн. граждан Украины приватизировали земельные участки общей площадью 3 368 тыс. га. Земля, как правило, передавалась в собственность граждан Украины бесплатно.

Пока продолжалась шестигодичная дискусия в Верховной Раде по поводу земли, земельное законодательство касательно продажи земель несельскохозяйственного назначения частично урегулировали указами Президента, хотя Конституция требует исключительно законодательных положений. Так, 4 февраля этого года Президент подписал Указ "О мерах по развитию и регулированию рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения", стимулирующий продажу земель несельскохозяйственного назначения. Этим документом установлено, что поступления от продажи несельскохозяйственных земель должны составлять не менее 1% консолидированного бюджета, т. е. не менее 400 млн. гривен. По оценкам экспертов, стоимость определенных к продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения (всего 500 тыс. га, или более 0,5% общей земельной площади Украины) может составить около 40 млрд. грн. Стоимость 1 га земли в Киеве, например, составляет от 200 до 500 тыс. грн. за 1 га.

Чтобы привлечь иностранного инвестора к покупке земель несельскохозяйственного назначения в правительственном проекте Земельного кодекса предусматриваются нормы продажи земли иностранным гражданам для занятия предпринимательской деятельностью только в пределах населенных пунктов. Но одно дело продавать землю для предпринимательской деятельности и совсем другое — для сельского хозяйства.

Обычно иностранцы, которые впервые приезжают в Украину, начинают свой разговор с темы о том, что население страны с такими богатыми земельными ресурсами не может жить бедно. Будь то простой иностранец или даже представитель миссии МВФ — всегда затрагивается тематика украинского чернозема, а также становления рынка земли. Но следует сказать, что продажа земель сельскохозяйственного назначения иностранцам во всех развитых странах мира ограничена. Так, США уже давно ввели ограничения на покупку земли иностранцами в сельскохозяйственных районах. За всю историю существования этой страны иностранцы завладели только 1% сельскохозяйственных земель, притом в основном землями под лесными угодьями, которые предназначены для промышленной переработки древесины.

Земельные отношения в Украине имеют очень глубокие исторические корни, которые нельзя игнорировать при разработке нового законодательства. Кто знаком с произведением француза Даниэля Бовуа "Битва за землю в Украине в 1863-1914 гг.", наверное, согласится с тем, что украинцы никогда в полном смысле этого слова не были полноправными собственниками земельных наделов. Так, в период правления польской шляхты, поляки стали прямыми собственниками украинских земель и маетков, в период царской империи только русские имели свои частные земельные владения, многие другие народы просто использовали украинских селян в качестве наемных работников. При административной системе в СССР земельные отношения в Украине были полностью подконтрольны Москве, т. е. высшему политическому руководству. Размещение любого объекта согласовывалось непосредственно с Центром. Таким образом, от взвешенного урегулирования земельных отношений сейчас во многом зависит будущее не одного последующего поколения украинцев.

Краткая характеристика земельных ресурсов Украины по состоянию на 1.01.2000 года

Основные положения проекта Земельного кодекса, подготовленного правительством

Предусматривает три формы собственности на землю: частную, коммунальную и государственную.

Объектами земельных правоотношений являются земля в пределах территории Украины, земельные участки, земельные доли (паи). Вводится целый ряд ограничений в части разрешения на использование земельных участков.

Субъектами земельных правоотношений кроме граждан и государства выступают юридические лица и территориальные общины сел, поселков и городов. Лицам без гражданства земельные участки в собственность не передаются. Иностранные граждане и иностранные юридические лица могут приобретать право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство нерезидентами Украины, подлежат отчуждению в течение года.

Среди прочего в проекте выделяется категория "особо ценные продуктивные земли".

Несельскохозяйственным предприятиям предоставляется право иметь в собственности земельные участки для создания собственной сырьевой базы и ведения подсобного хозяйства.

Главным способом приобретения права собственности на землю гражданами и юридическими лицами является ее приобретение по договорам купли-продажи, дарения, обмена и на основании других гражданско-правовых соглашений.

Право постоянного пользования земельными участками, находящимися в государственной и коммунальной собственности, приобретают только государственные и коммунальные предприятия и организации. Все другие субъекты землепользования должны пользоваться землей на условиях аренды либо приобретать ее в собственность.

Проектом вводится институт права ограниченного пользования чужими земельными участками (земельные сервитуты).

Вводится возможность залога (ипотеки) земельного участка, находящегося в частной собственности, регламентируется порядок приватизации земель государственных и коммунальных сельхозпредприятий.

Основные положения проекта Земельного кодекса, подготовленного депутатами фракции "Батькивщина"

В проекте определено, что субъектом права собственности на все земли на территории Украины является украинский народ, от имени которого права собственника осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления.

Сфера действия кодекса распространяется на земельные отношения, возникающие при использовании горных, лесных, водных ресурсов, а также растительного и животного мира и атмосферы.

Объектами земельных отношений являются Земельный фонд, земли, находящиеся в собственности государства, земли территориальных общин, земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также принадлежащие им земельные части.

Право собственности на земельный участок позволяет использовать его без получения специального разрешения для постройки жилых, производственных сооружений и строений.

Вводится "право добрососедства" — избрание землевладельцами и землепользователями таких способов использования земельных участков, при которых собственникам, землепользователям, в том числе арендаторам соседних земельных участков, причиняется как можно меньше неудобств.

Предлагается ввести правовой институт общей собственности на землю.

Земельный фонд Украины разделен на категории земель по целевому назначению. Отдельно выделены земли историко-культурного назначения.

Не ограничен размер земель личных сельских хозяйств. Так, для ведения хозяйства гражданин имеет право бесплатно получить в собственность землю площадью не более 2 га сельхозугодий.