Первинний ринок житла: чого чекати У 2024 році

Зауважу, що протягом 2023 року порівняно з другою половиною 2022 року темпи будівництва зросли лише на 15-20%, що ледь дотягує до ⅓ від кількості об’єктів, зведення яких велося до повномасштабного вторгнення. При цьому понад 80% ЖК, на яких ведуться будівельні роботи, мали б бути здані в експлуатацію ще у 2022 та на початку 2023. Фактично частина девелоперів, хоч і повільно, але намагалася довести до ладу розпочаті об’єкти. 

Як “розбурхати” попит

Наразі більш як 70% ЖК, які зводяться, сконцентровані переважно в західних областях та Києві через “статус” найбільш захищених від ворожих обстрілів - звідси й більш відчутний попит, ніж у решті регіонів країни. У наступному році попит не буде “абстрактним”, скоріше точковим, адже покупців цікавитимуть об’єкти за кількома критеріями: 

• ціна у співвідношенні з площею оселі;
• місце та зручність розташування житлового комплексу (регіон, віддаленість від центральної частини міста, номінальний захист від ворожих обстрілів);
• стадія будівництва та активність на будмайданчику;
• статус девелопера: його досвід роботи на ринку, якість вже побудованих об’єктів, 
• наявність всіх дозволів та відсутність судових та інших “обтяжень” (наприклад, громадських протестів), що можуть поставити під сумнів завершення об’єкта; 
• чинні гнучкі програми знижок та розтермінування, спільні з комбанками іпотечні програми, можливість придбання житла за програмою “єОселя” (акредитація ЖК для участі в цій програмі);
• якість майбутнього ЖК: створювані об’єкти інфраструктури, закрита територія, безпека і захист тощо.

Активне запровадження програми пільгового іпотечного кредитування “єОселя” на первинному ринку, особливо в об’єктах, що зводяться, почасти стимулюватиме зростання попиту. Адже кількість квартир, придбаних за програмою “єОселя” в ЖК на стадії будівництва, не перевищує 1%, при цьому більшість квартир купується в об’єктах класів “кофорт+” та “бізнес”, ціна яких в середньому на 30-50% вища за вартість квартир в об’єктах економкласу з аналогічним ступенем готовності.

А для більш-менш відчутного впливу державної іпотеки на первинний ринок ця цифра має зрости бодай до 25-30% від виданих кредитів - до 200-250 іпотек щомісяця. Крім того, важливим стане суттєве розширення програми на об’єкти економ та комфорт-класу.

Ціни: чи зросте вартість новобудов   

На мій погляд, головні зміни у вартості житла для покупців спостерігатимуться в об’єктах з динамічним і безперервним будівництвом на високих стадіях готовності. Саме в таких ЖК вже заплановане зростання вартості м2 в середньому на 10-15% у гривневому еквіваленті, однак такі цінові зміни пов’язані скоріше з комерційною стратегією та переходом на новий етап будівництва, а не підвищеним попитом.

На мій погляд, відсутність достатньої кількості покупців через непевність у “завтрашньому дні” та загальнонизький рівень доходів громадян стануть головними стримувальними факторами для глобального зростання цін. Саме тому, в середньому по ринку збільшення цін ймовірно не перевищить 3-5%, що буде у 2-2,5 раза меншим за прогнозовані темпи інфляції (очікується, що у 2024 році інфляція в Україні складе 9,7%).

Зауважу: на первинному ринку існує міцний зв’язок війни, попиту, темпів будівництва, якістю ЖК, способів придбання, курсу валют та собівартості будівництва. Власне на цьому має бути основана цінова політика девелоперів. Однак вже зараз деякі компанії озвучують власні комерційні “плани” з підняття цін в їхніх об’єктах на 10-15%. Це подається, як очікуваний загальноринковий тренд, однак навряд чи це звучить переконливо та є коректним стосовно всього ринку.

Трохи абсурдно, коли в об’єктах з нульовим чи “кволим” попитом при стабільній собівартості стрімко зростають ціни. А крім того не слід забувати, що на первинному ринку хоч греблю гати різноманітних ризиків для інвестора: від “воєнних”, до перетворення об’єкта на довгобуд чи відверте шахрайство. Гадаю, що у стані потенційних покупців немає жодних цінових ілюзій, адже дефіциту на первинному ринку житла немає. 

Що впливатиме на первинний ринок у 2024 році

Загалом серед факторів, що впливатимуть на розвиток первинного ринку житла у 2024 році, можна виділити такі:

1. Тривалість і перебіг війни, протидія агресорові та подолання наслідків війни.
2. Розвиток економіки й зокрема будівельної та дотичних галузей (зростання ВВП, низька інфляція, збалансовані доходи та видатки державного бюджету завдяки макрофінансовій підтримці країн-партнерів).
3. Розвиток державної програми “єОселя” на первинному ринку.
4. Ефективність містобудівної реформи (від подолання корупції на всіх щаблях, створення прозорого інвестиційно привабливого ринку, до захисту прав покупців).
5. Ситуація на ринку валют: міцність національної валюти.
6. Зростання доходів громадян.
7. Політичний консенсус: відсутність внутрішніх руйнівних чвар.

За оптимістичного сценарію ситуація на первинному ринку житла у 2024 році залишатиметься притомною: навряд чи ринку загрожуватиме більш глобальна криза, ніж та, що викликана війною. Водночас збереження “статус кво” в будівництві житла можна буде вважати цілком прийнятним та адекватним.