Кілька думок про недоступність доступної іпотеки єОселя в Україні

З першого серпня державну програму пільгової іпотеки розширено на нові категорії населення. До військових, вчителів, лікарів та науковців додали ветеранів, людей з інвалідністю, ВПО та в цілому всіх, хто не забезпечений житлом достатньої площі.

Для нових категорій річний відсоток виріс до 7% (для пільгових категорій був і залишається 3%), але фінансово це все ще залишається найбільш вигідним варіантом кредиту, особливо з урахуванням очікуваної інфляції на рівні 10%.

Попри хоч і спокусливу пропозицію, програма все ще не означає, що кожен може обрати собі омріяне житло, навіть якщо підходити до цього питання скромно.

Обмеження по віку — будинок не старше 3 років

Для попередньої групи було і залишається обмеження у 10 років будинку, а для розширеної програми цей термін скоротили до 3. Це все житло у нових будинках з вищою вартістю квадратного метра в порівнянні з будинками збудованими з 2013-го. Додайте до цього і вищу вартість свіжого ремонту.

Та і квартир таких на ринку не багато. Згідно з даними аналітиків ЛУН — в Києві з усіх квартир вторинки виставлених на продаж під вік 3 роки потрапляє 7% квартир. У Львові — лише 2%. В Одесі — крихітних 0.4%. 

Відчутна частка таких квартир продається без ремонту, що передбачає додаткові інвестиції в ультрабюджетних варіантах від 20% вартості квартири, що суттєво впливає на необхідні початкові кошти. До речі, наприклад, в країнах Скандинавії, іпотека покриває ще й ремонтні роботи. Нам про таке лише мріяти поки що.

Купівля первинки лише для акредитованих об’єктів

Здається, якщо купувати квартиру без ремонту, то можна розглянути варіанти від забудовників. Метр ще дешевше, добудують скоро, є з чого обрати.

Але не будь-який забудовник може продати за цією програмою. Об’єкт має пройти акредитацію, а також банк, що надає кредит, окремо має схвалити ваш вибір перевіривши забудовника самостійно.

За даними ЛУН, в Києві на сьогодні є продажі у 179 житлових комплексах і лише в 33 з них діє програма єОселя. Львів — тільки 10 зі 127 виставлені на продаж через пільгову державну іпотеку. Одеса — 6 з 79. 

Вибір хоч і наявний, але скоротився в рази.

Продавці не дуже раді єОселі

Для продавця вторинки продаж через єОселю теж накладає певні додаткові незручності. 

По-перше, кошти в гривні на банківський рахунок. Все ж традиційно квартири в Україні продаються за готівкові долари й отримати “мільйон на картку”— для багатьох це дуже незвична історія.

По-друге, обмеження на зняття готівки. Той самий мільйон з рахунку можна знімати лише по 100.000 грн на день через поточні банківські обмеження. У відділення як на роботу декілька тижнів кожного дня, щоб все ж вивести у звичні паперові купюри — сумнівна пропозиція для деяких продавців.

По-третє, валютні ризики. Так, наразі курс офіційний незмінний і не сильно відрізняється від готівкового, але травматичний попередній досвід, коли гривня відчутно втрачала в ціні за день, породжує страх: чи не станеться чогось надзвичайного якраз в момент, коли захочу перевести кошти у стабільну валюту? 

Правильно розрахована сума кредиту

Якщо щомісяця 20 років сплачувати по 10.000 грн у банк, то це вийди 2,4 мільйона гривень з котрих треба відняти 7%, і на цю суму підбирати собі квартиру, вірно? Ні, не вірно. 7% річних означає, що за 20 років по ануїтетному кредиту приблизно половина виплачених коштів піде на погашення складених відсотків. 

А реальна відсоткова ставка містить в собі ще платежі зі страхування житла (0.5%) та позичальника (ще 0.5%) і трохи банківських комісій. Так у Приват Банку, згідно з офіційними даними, 7% вже перетвориться 9,56% річних в гривні. Забігаючи наперед, це все одно дуже й дуже привабливі умови кредитування.

З усім тим, при щомісячному платежі в 10.000 грн на 20 років, банк видасть кредит на 1,28 млн грн, а не 2.4 млн суми загальних виплат. 

Згідно з розрахунками аналітиків ЛУН, для середньостатистичної двокімнатної квартири на вторинці місячний платіж при ставці 7% становитиме орієнтовно:

Київ — 27 000 грн

Львів — 23 000 грн

Одеса — 17 000 грн

Такий місячний платіж лише на 30-60% більший за розмір середньої місячної плати по оренді двокімнатної квартири в цих містах, що є дуже привабливими умовами.

Черга на єОселю

І в кінці все впирається в гроші, котрих не вистачить на всіх. єОселя існує з осені 2022 і за цей час було видано приблизно 2000 кредитів при майже 50.000 заявок. За словами Укрфінжитло, коштів є ще на 5-6 тисяч квартир до кінця року, що не покриє навіть 20% від усіх заявок на поточний момент. З розширенням програми очікується наплив нових заявок, то ж охочі — ставайте в чергу раніше за інших. Черга буде довга, коли і яким чином держава знайде бюджетування на всіх, поки що невідомо.

То що таке єОселя, добро чи зло?

Однозначно добро. 

Держава пропонує від 3 до 7% річних, що значно менше за облікову ставку НБУ у 22% та менше очікуваної інфляції в 10,5%. Фактично держава доплачує вам за те, що ви берете кредит.

У розвинутому світі програми державної іпотеки спрямовані на забезпечення житлом тих, хто готовий працювати, створювати економічну цінність та додану вартість, і десятиліття виплачувати борг на квартиру, тоді як не має можливості придбати необхідне зараз житло за всю суму.

Для молодих сімей, де подружжя на старті кар’єри та має попереду роки стабільного доходу, це чудовий шанс на власне житло тут, в Україні, а це те, що реально може втримати їх від міграції та долі заробітчан, коли відкриють кордони.