Приватні інвестори чи все ж таки держава. Хто рятуватиме ринок нерухомості після перемоги

В першій частині ми дійшли до висновку, що гуманітарна катастрофа з житлом в Україні вже є. Відбудова триватиме десятиліттями. 

Осінь 2021 це розквіт ринку нерухомості в Україні з часів кризи 2014-го року. Середні у доларах ціни на новобудови повернулись до рівня напередодні Революції Гідності, Київ — 1290$/м2, Одеса — 910$, Львів — 930$. За 2021 збудували 11.4 млн метрів нового житла, що на 0.4 млн більше за доковідний 2019 і на 2.7 млн більше за 2018, що є абсолютним рекордом.

Згідно з дослідженням ЛУН, у 2021 році купівлею нової квартири цікавилось 63% жителів та гостей столиці з регулярним доступом до інтернету, у Львові цей показник був 45%, в Одесі — 49%, Ужгороді — 60%, Харкові — 44%, Дніпрі — 47%. Ідея, що власна квартира може бути доступною буквально витала в повітрі.

За різними оцінками приблизно 10-20% квартир купувались саме для подальшого заробітку на них, решта для себе або близьких, хоча і варіант тимчасової здачі в оренду теж розглядався. Але в цілому українці не сильно відрізняються від жителів інших країн в ставлені до власного житла. Це стабільність, комфорт та певна фінансова забезпеченість, бо «якщо що — квартиру можна продати», або принаймні тебе не виженуть на вулицю.

Легко бути інвестором, коли ринок росте. 7 років поспіль квартири тільки дорожчали, що у гривні, що у валюті. Сьогодні не тільки непередбачуваність цін та військові дії, а криза ліквідності, неможливість швидко продати свою квартиру, відмовляє приватних інвесторів від активних дій.

Хто буде інвестором в нове будівництво після перемоги?

Жоден з експертів не знає з якими економічними наслідками (і коли) ми вийдемо з війни. Але в усіх сценаріях Україна переможе, але з великими боргами.

І це буде «дно ринку», а значить далі «тільки вперед і вгору!». Це буде епоха приватних інвесторів. Ринок української нерухомості має шанс стати одним з найцікавіших не тільки всередині країни, а й серед європейських країн. З однієї сторони великий попит на життя в містах з роботою, національні програми по відбудові, прогнозований розвиток України та її економіки коштом підтримки іноземними партнерами, з іншої — ще низькі ціни на нові метри.

Приватні інвестори — це оптимістичний сценарій. При гіршому варіанті у людей не буде коштів навіть на перший внесок за житло, а інші країни не бачитимуть зиску інвестувати у країну без економічних перспектив. Суд над росією для виплат за скоєне затягнеться на десятиліття, а житлову кризу треба вирішувати сьогодні. І тоді інвестором має стати держава.

У світі є успішні приклади, де держава виступала інвестором будівництва на національному рівні. Одна з найвідоміших програм — HDB започаткована у Сингапурі. 60 років тому місто мало вирішити житлову кризу, воно росло внаслідок прибуття бідного населення, що буквально селилось в трущобах.

Запроваджена програма «Житло для людей» зводила десятки тисяч квартир щороку коштом держави та продавала його в оренду на 99 років. Ключем успіху були не тільки фінансові умови, а й сильне державне управління.

Ставка влади була на зростання вартості майбутньої нерухомості за умов включення її в економічну діяльність. Так будувались не квартири, а цілі квартали зі школами, лікарнями, комерцією, прокладеними лініями метро та автобусів та інфраструктурою для дозвілля. Отриманий прибуток з квартир направлявся на їх утримання і модернізацію в майбутньому — встановлення більш сучасних ліфтів, оздоблення фасадів, розвиток території.

Для уникнення появи расових анклавів, влада запровадила чіткі квоти, скільки представників з кожної з меншин мають жити в кожному з будинків. Це одна з найжорсткіших програм у світі.

За цією програмою на сьогодні збудовано 26 міст. Цікаво що управління такими містами сильно децентралізовано. Все розділено на виборчі округи й та Міська рада, що перемагає на виборах — та і керує округом. Таким чином одним містом може керувати декілька міських рад. У 2008 році Сингапур отримав відзнаку як єдине місто у світі без трущоб.

Реальний сценарій для України, як завжди, буде десь по середині. Між «диким ринком приватного капіталу» та «100% державним контролем» наша держава, швидше за все, піде шляхом стимуляції ринку через пільгові іпотеки. Фактично влада визначає вартість доступного житла фінансовими інструментами — відсоткова ставка за іпотеку та максимальна сума позики. А яке житло будувати, де саме та хто його купуватиме обиратиме сам ринок.

В жовтні в Україні стартувала програма «є Оселя», за котрою певні категорії громадян можуть взяти пільгову іпотеку під 3% на 20 років. Заявки вже можна подати через сайт Дії.

З наступного року влада планує розширити програму для всіх. Зі слів Олени Шуляк на зустрічі з київськими забудовниками, на перших етапах програма фінансуватиметься коштом заарештованих російських активів, а після підтвердження працездатності системи очікується підключення іноземних партнерів.

Програма розповсюджується як на вторинне житло, так і на незбудовані квартири у новобудовах, але для останніх, забудовник має зареєструвати майнові права на таке житло. Це нововведення для нашої країни та ставить ряд умов перед девелоперами, таких як певний ступінь готовності будинку, забезпечення бюджетом майбутнього будівництва, незмінність проєкту та розкриття інформації по вже проданих квартирам.

Значною мірою від того, чи погодяться забудовники на нові правила гри від держави залежить чи зможуть вони брати участь у пільгових іпотечних програмах. А це, своєю чергою, впливає наскільки ці програми будуть успішні у вирішенні житлової кризи, бо лише будівництвом нового житла можна розселити понад мільйон сімей українців постраждалих від війни.