Аренда складов дорожает: эксперты назвали две причины

Аренда профессиональных складских помещений в Украине дорожает из-за отсутствия помещений. Дефицит на логистическом рынке связан с тем, что во время войны строительство новых комплексов остановилось, в то время как от обстрелов пострадали около 30 объектов.

По данным экспертов, за 2023 год цены на аренду складских помещений выросли на 10%, в ближайшие годы цены продолжат расти.

Учитывая высокий спрос и отсутствие нового предложения уровень арендных ставок демонстрирует умеренный рост, отметили в комментарии Delo.ua аналитики Colliers Ukraine. Арендные ставки в классе А заявлены в диапазоне $4,5-$5,3/кв. м в месяц. Рост год от года составил около 10%. Диапазон заявленных ставок в классе В составляет $2,9-$3,5 за кв. м в месяц.

Кроме дефицита на аренду повлияли также существенные потери, которые понес рынок из-за обстрелов - 500 тыс кв.м. Из поврежденных 30 объектов по всей Украине только 12 (общая площадь – 150 тыс. кв.м) удалось отстроить и снова запустить на рынок. 17 объектов (350 тыс кв.м) были уничтожены до основания.

Учитывая, что стоимость строительства за последние годы выросла на 30-35%, это очень весомые потери для рынка.

Уровень вакантности на складском рынке снизился с 4,5% по состоянию на начало 2023 г. до 2,5% в конце года. Для сравнения уровень вакантности в начале 2022 года (до полномасштабного вторжения) фиксировался на уровне рекордных 1,5%. В период первого вторжения РФ в 2014-2015 гг. уровень вакантности составил 7% и 14% соответственно.

"Последние соглашения, которые подписывались, это было уже 260 грн за кв. метр - это уже не анонсированные, а контрактные данные. На сегодняшний день на вакантных площадях, которые вскоре должны быть введены в эксплуатацию, имеем такую же ставку - 260-270 грн с НДС и операционными расходами. Операционные – это не коммунальные, а эксплуатационные расходы, связанные с обслуживанием комплекса", - отметил в комментарии Delo.ua CEO Watermelon development Федор Арбузов.

Спрос на большие объекты продолжал превышать предложение, что привело к росту эффективной арендной ставки за год на 15% до $4,9 кв.м/месяц и свидетельствует о переориентации рынка в пользу арендодателей, отмечают в CBRE.

Самые дорогие объекты на рынке – это фармацевтические склады. Если девелопер готов, например, переоборудовать свой сухой склад под фармацевтического дистрибьютора – доставить вытяжную вентиляцию, климат-контроль – такой состав может стоить более 400 грн за кв. м с ПДВ и операционными расходами, то есть на 30-40% дороже, чем пруды в обычных сухих складах.

Арендные соглашения продолжали заключаться в национальной валюте, хотя в 2023 году эта тенденция пошла на убыль. Обычно в гривне если и подписывают соглашение, скажем, на несколько лет, то с условием пересмотра ставки раз в год.

Аренда складов: прогноз на 2024-2025 годы

На фоне оптимистичных экономических прогнозов на вторую половину 2024 года ожидается, что спрос со стороны арендаторов будет демонстрировать положительную динамику, а существующие запросы на большие площади, формирующие отложенный спрос, будут стимулировать арендную активность в 2024 году, отметила в комментарии Наталья Сокирко отдела складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

"В среднесрочной перспективе со стабилизацией боевых действий рынок, вероятно, останется более благоприятным для собственников недвижимости, а арендная ставка будет постепенно расти. В результате собственники уже ощущают изменения рыночных условий, что приводит к корректировке ставок и уменьшению гибкости по условиям аренды", - пояснила эксперт. 

Несмотря на появление на рынке складских новостроек, в ближайшие годы арендные ставки будут расти и дальше, убежден Федор Арбузов.

"Ожидаем рост на 5-10% ежегодно. Если сегодня ставка составляет 260 грн за кв.м в месяц, через год будет минимум 300 гривен. Если будет девальвация, темпы роста будут еще больше, ведь девелоперы считают затраты на строительство в долларах, а не в гривнах", - подчеркнул Арбузов.

Больше о проблемах рынка читайте в обзоре Delo.ua "Золотые" склады. Как рынок украинской логистики готовится к большим изменениям".