Игорь Никонов: Потенциал для строительства жилья в Киеве есть еще на 100 лет

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронировать участие

KAN Development Игорь Никонов во время войны понес немалые потери — в октябре 2022 пострадал 27-этажный небоскреб бизнес-центр 101 Tower в центре столицы во время массированного удара по Киеву крылатыми ракетами. После 24 февраля 2022 года в 3-4 раза, по словам самого Никонова, обрушились показатели по продаже жилья. Но бизнесмен убежден, что ехать из столицы строительному бизнесу пока не стоит.

Как отец десяти детей Никонов продолжает верить в современные форматы ЖК с семейной атмосферой, социальными пакетами в виде школ, садиков и необходимых услуг.

Спрогнозировать доходы по строительству в Киеве невозможно

Господин Игорь, многие киевские девелоперы признаются, что строить в столице невыгодно. Но вы и дальше строите в Киеве. Почему, например, не идете с проектами за границу?

Это верно: сейчас не так выгодно строить, чем до войны. Но, во-первых, у меня есть обязательства перед инвесторами и, во-вторых, перед своей командой. Пока хватает средств на содержание команды, я строю. И для меня это сейчас главное – удержать и не растерять людей.

Но во Львове, например, девелоперы откровенно говорят, что им удается строить даже с довоенной маржой. Почему в Киеве не так?

В Киеве трудно начинать новые объекты – это очень большой риск из-за падения темпов продаж. KAN планирует начинать новое строительство в ближайшее время, но мы сознательно идем на эти риски. Даже не будем сначала продавать квартиры, а будем обходиться своими оборотными средствами.

По-моему, люди сегодня боятся покупать какое-то неизвестное будущее — то, что они не видят своими глазами. Поэтому на котловане в столице довольно сложно что-то продать.

Но в общем, хоть объем продаж и упал в 3-4 раза, тем не менее, покупатели есть. Видим, что проекты, которые вызвали большой интерес до войны, и сейчас продолжают жить. Речь идет в первую очередь об объектах, которые имеют комплексную инфраструктуру.

И все же – на сколько у вас уменьшилась маржа во время войны ?

Что такое маржа? Это когда ты вложил деньги, а потом вынул. А если вложил и они все время крутятся в проекте, то это просто растут активы. Но сколько эти активы будут завтра стоить, никто не знает. А может быть, они обесценятся.

О чем можно говорить, если объем строительства упал в 3-4 раза. Сегодня спрогнозировать доходы по строительству в Киеве абсолютно невозможно.

Что сейчас выгодно в Киеве строить: это жилье, коммерция, загородная недвижимость?

На мой взгляд выгодна жилая недвижимость, но в комплексных проектах – вместе с коммерцией, услугами, образовательными заведениями. Что-то типа наших ЖК: здесь есть и где жить, и где получать сервисы, и школа, и детсад, и супермаркет. То есть когда человек живет, как мы говорим, по принципу "нулевого километра" и ему не нужно никуда уезжать.

Относительно коммерческой недвижимости, строить ее сейчас невыгодно – ни офисы, ни гостиницы, ни ритейл.

Хотя сегодня в Украине есть богатые компании, например из сферы сельского хозяйства, которые интересуются строительством коммерческих объектов. То, что у них нет инструментов как освоить деньги в условиях ограничения вывода средств во время военного положения – это один из факторов, который может повлиять на решение начать строительство, например.

О строительстве и потерях во время войны

Как проходит ваше утро, если это скажем, день обстрела. Вам звонят по телефону, докладывают, какая ситуация на объектах?

Конечно, волнуюсь. У нас уже были разрушения объектов – прилеты в ЖК "Файна таун", а БЦ 101 Tower вообще разбомбили очень сильно. Но нельзя жить все время в страхе. Все люди, живущие в Украине, психологически гораздо легче переносят последствия обстрелов.

А во сколько Вы оцениваете свои убытки – сколько бы вы предъявили России?

Сегодня это 12-15 млн долларов – это только убытки по 101 Tower. В "Файна таун" мы отстроили разрушение своими силами.

Недавно заработал международный реестр ущерба от войны. Вы будете требовать возмещения России?

Пока мы не видим механизма, как реально вернуть ущерб. Должен быть один орган, уполномоченный решать эти вопросы.

Реестр вроде есть, но до сих пор нет ни компенсационной комиссии, ни трибунала. Нет четкого механизма, как добиться взыскания. Но соглашаюсь: свой интерес нужно отстаивать. Для этого нужно через суд доказать ущерб, оформить доказательства и отправить в реестр. Но давайте сначала войну закончим.

В ваших ЖК цены на 20-30% дороже, чем средние по рынку. Как вы реализуете свои квартиры, когда на рынке полный штиль по продажам?

Благодаря выигрышному формату ЖК – "город в городе" с полной инфраструктурой и многолетней надежной репутацией. Да, покупатель платит чуть больше. Но кроме квадратного метра он получает много других важных вещей. Это не просто дом, где непонятно, куда отводить ребенка в школу, где искать фитнес-клуб или супермаркет. Это экосистема с огромным набором услуг и продуктов.

Как показало наше исследование, 85% жителей KAN решают дела не выходя из ЖК. Здесь и их собственный бизнес на первом этаже, и садик, и гостиница для животных, и книжный магазин, спортивная инфраструктура, бассейн, и парковая зона, — наш покупатель понимает, чего это стоит.

В себестоимость строительства, например, включено создание школы. Вот возьмем ЖК "Республика", мы начали строительство уже второй школы (старшей) и в 2026-м году мы ее запустим. Если $40 миллионов расходов разделить по квартирам, я считаю, что это плюс около $300 на квадратный метр.

В то же время, мы понимаем, что образовательные учреждения в том числе являются нашим плюсом. Благодаря комплексному подходу, мы и продаем стабильно. Гораздо меньше, чем до войны, но интерес к нашим проектам высок.

KAN продолжает строить в формате "город в городе" — это "Файна", "Юнит сити". Вы не считаете, что в Киеве во время и после войны надо строить дешевле, возможно, социальное жилье?

Я считаю, что весь Киев должен перейти на формат "город в городе" — потому что это о качестве жизни. Весь город должен быть единственным форматом. Разумеется, это не произойдет быстро. И многие люди недовольны забором, которым обычно отгорожены новые ЖК. Но мы, например, открываем доступ к сервисам и инфраструктуре для жителей соседних домов.

Есть такое понятие как криминальная составляющая. Наши покупатели хотят жить в безопасном месте. Это не наше желание, этого требуют сами жильцы. Мы проектируем без заборов. Но сами жители предъявляют требования – или так, или нет.

Вы анонсируете новый проект, хотя сами признаете, что риски стартовать достаточно высоки. На какие же средства планируете строить?

Большой плюс в том, что это проект в центре Киева, мы его запускали до войны, но ничего не продавали, поэтому временно заморозили, а теперь возобновляем строительство. Второе большое преимущество в том, что мы там почти достроили школу.

Это ЖК по ул. Маккейна – на 150 тысяч квадратных метров. Все постройки проекта будут соединены мостом. Мы планируем сложный комплексный проект, ни на что не похожий. Инвестиции будут очень велики. Попробуем обойтись собственными средствами, а потом будем смотреть.

Трудно вообразить, сколько он будет по цене. На школу мы уже потратили 42 миллиона долларов, и только остекление, например, может стоить еще от 20 до 100 долларов за квадратный метр.

Как вы рассчитываете, что, как и где строить – какие исследования на рынке считаете наиболее релевантными?

Никакие исследования, кроме изучения интересов наших обитателей и внутреннего чутья, мы не принимаем во внимание. На мой взгляд, все внешние исследования сегодня некорректны – никто не знает, что будет завтра. И по моему убеждению в вопросе, купишь ли ты квартиру или нет, всегда работает эмоциональный фактор. По крайней мере, для нашего покупателя. Если ты ему дашь эту эмоцию – он приобретет.

Сложность в том, что покупатели бизнес-класса – это в основном люди, которым уже есть где жить. Они наблюдают за ситуацией и откладывают на покупку новой квартиры. Но мы можем вызвать у них спектр эмоций, которые заставят их задуматься о значительном улучшении уровня среды и жизни. Да и для многих людей средства в недвижимости может даже более рентабельны и safety, чем деньги в банке.

Но миллионы украинцев уехали из страны. А оставшиеся боятся вкладывать в первичный рынок, они инвестируют в новостройки Польши, Бали или Испании. Как вы сейчас оцениваете спрос на первичке?

Бали, Польша – это здорово. Но тогда надо туда переезжать. А люди сегодня не понимают, сколько нам вообще осталось жить. И они хотят прожить свою жизнь в уютных условиях. Это во-первых. Во-вторых, мы предоставляем им рассрочку, что делает приобретение достаточно посильным для многих.

Киев – такой город, что сюда приехало очень много людей с востока. Они понимают, самое безопасное место в стране – это столица. С другой стороны, во Львове нет столько рабочих мест, как в Киеве. Именно поэтому переселенцы сконцентрируются здесь и добавляют динамики столичному рынку недвижимости.

На мой взгляд, бум, начавшийся в западных регионах, медленно утихает. Уже сейчас говорят, что там очень четкое замедление активности. Считаю, что Киев – главное место притяжения. Поэтому сколько мы ни считали, поняли, что для нашей компании нет смысла двигаться в другие регионы.

На прошлой неделе несколько девелоперов – Saga, DIM, "Житлонвест" заявили о том, что нашли или ищут партнеров для достройки проектов. У вас также был общий проект ЖК UNIT.City. Выгодны ли такие колабы?

Скажу честно. Любая такая коллаборация, даже самая лучшая – это головная боль. Даже когда между партнерами очень хорошие отношения. Если на проекте отсутствует единый центр принятия решений, то это всегда компромисс, споры. Поэтому, если есть возможность, мне удобнее строить самому. Проекты двигаются быстрее и имеют лучшее качество, где мы либо единственные инвесторы, либо как управляющий инвестор, имеющий право принимать решение самостоятельно.

У любых партнеров есть люди, которым нужно постоянно доказывать свою значимость и необходимость для компании. Они любят имитировать бурную деятельность и тратить время всей команды. А время для строительства – это самое важное, постоянные затраты очень велики. Потому мы никогда не задерживаем ввод в эксплуатацию. Это и уважение к нашим инвесторам, и наша себестоимость, которая зависит от времени, затраченного на строительство.

Вам пришлось заморозить какие-то проекты из-за войны?

Мы строим только ЖК, в которых продажи стартовали до 24 февраля 2022 года. Все проекты, которые были в разработке до войны, мы откладывали или притормозили.

Сколько у вас есть участков под строительство?

До войны у нас было запланировано 4-5 проектов, для них были отведены участки. Если бы не война, мы бы начали. Но, к сожалению, пришлось отложить. Сейчас мы продолжаем проектироваться, меняем концепции. Пытаемся общаться с активистами, резко появляются в тот момент, когда разрешение на строительство уже у тебя на руках, или ты что-то начал делать.

Последний наш живой пример – проект в Китаево. Мы даже готовы профинансировать археологические раскопки, однако это никому не интересно, нужны только популистские призывы и остановка работы бизнеса.

Вы готовы пойти на компромисс?

Выход очень прост. Мы соглашаемся на раскопки, и если на этом участке действительно найдут что-нибудь важное, мы точно не будем на эту тему спорить.

А вы помните, как "выделялись" участки во времена Черновецкого? Там никого не интересовала история города, земля отдавалась пакетами непрозрачно.

В любой организации, даже в государственной, бывают недобросовестные представители. Есть и недобросовестные застройщики. Но есть девелоперы, которые пытаются что-либо создавать в стране. Мы приобрели землю на рынке, не отводили ее, а именно приобрели в таком виде и с таким назначением. Это никого не беспокоило 20 лет, когда компания платила аренду (уже заплатили $5 миллионов в госбюджет). И только после того, как мы начали что-то делать, появились претензии, что там может быть археологический памятник.

Я вам скажу как есть. Это наша частная собственность, защищенная Конституцией. Если кто-то нарушил закон и передал эту землю, то, видимо, уже есть смысл разбираться именно с ними.

Если для государства очень нужно использование этой земли, верните нам средства, упущенную выгоду и заберите ее.

Сколько стоит земля под застройку сейчас? Цены упали из-за войны?

Цены не упали, потому что, во-первых, есть мировая инфляция. Дорожает не только земля, но и все продукты – одежда, еда. Поэтому все понимают, что в недвижимости ты можешь хоть немного, однако заработать. 10-12% съедает инфляция. За 10 лет твои 100 долларов превращаются в ноль.

После войны нас ждет дефицит жилья и много недостроев

Если рухнули темпы строительства за годы войны, стоит ли говорить о таком понятии, как дефицит жилья. Он может возникнуть после войны или нет?

Это зависит не от рынка, а от политики государства. Государство должно способствовать возвращению людей, потерявших жилье и уехавших за границу, а это как минимум 10 миллионов человек.

Где вы берете рабочих и сколько им платите?

За время войны зарплаты выросли вдвое. Знаю, что самих рабочих очень сложно найти. Но у нас есть преимущество в том, что большинство наших рабочих – это киевляне. Другие компании часто пользовались приезжими, а они боятся ехать из-за ТЦК. У нас всегда было 40% киевлян, и благодаря этому мы и справляемся сегодня.

А вы готовы брать турок или филиппинцев, рабочих из Средней Азии на строительство?

Будем решать, если придет время.

Пять лет назад мы уже привлекали на проекте "Файна таун" таджиков, но это был такой себе опыт, потому что их квалификация была намного хуже, чем у украинцев. Хотя они не пьют и не курят, и работают по 12 часов в день, однако украинец за восемь часов работы выполняет на 30-40% больше и качественнее – после наших не нужно переделывать. Поэтому это сложный вопрос.

Киев после войны: где вы видите потенциал для жилищного строительства? Какие районы лучше развивать?

Потенциал для строительства у Киева огромен – еще на 100 лет и больше. Даже если посчитать, сколько в прицентральных районах покинутых промзон. Один "Большевик" чего стоит. Я думаю, что после войны у нас будет очень много работы.