Доступ к "єОселя" сузится: государство вводит новые требования, которые изменят спрос и рынок ипотеки

Об этом Delo.ua сообщила первая заместитель главы правления Глобус банка Елена Дмитриева, ссылаясь на данные ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания" и Национального банка Украины.

По итогам 2025 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 15,7 млрд грн, из которых почти 94% пришлось именно на программу "єОселя". В то же время, изменения в программу, часть которых вступит в силу 9 февраля 2026 года, могут ограничить доступ заемщиков к государственной ипотеке.

Более жесткие требования к заемщикам

В частности, новые правила предусматривают ограничение существующего жилья. Теперь участвовать в программе не смогут граждане, владеющие недвижимостью площадью более 52,5 кв. м для семьи из одного или двух человек. Для каждого следующего члена семьи допускается дополнительно только 21 кв. м.

Также расширен период проверки сделок с недвижимостью — с 12 до 36 месяцев. Если за это время гражданин продал жилье и суммарная площадь проданных и имеющихся объектов превышает нормативную, он не сможет воспользоваться программой.

Кроме того, устанавливаются новые ограничения по площади и стоимости квартир. Жилье не может превышать нормативную площадь более чем на 10%, а абсолютный предел составляет 115,5 кв. м. Максимальная стоимость квадратного метра также ограничивается — она не может превышать предельную цену, определенную государством, более чем на 10%.

"Раньше "єОселя" фактически не ограничивала ни площадь, ни стоимость жилья — разницу можно было покрыть большим первым взносом. Теперь правила ужесточились, и это кардинально меняет подход к выбору квартиры", — говорит Елена Дмитриева, первая заместитель председателя правления Глобус банка.

Влияние на рынок жилья

По словам банкирши, новые требования могут привести к сокращению предложения жилья, отвечающего параметрам программы. Значительная часть находящихся в продаже квартир была спроектирована еще до принятия новых правил, а рост себестоимости строительства дополнительно усложняет соответствие установленным лимитам.

В то же время в 2025 году программа существенно поддержала строительную отрасль. Доля квартир, приобретенных в новостройках, выросла до 64%, а объем средств, направленных на первичный рынок, составил 9,4 млрд грн против 4,8 млрд грн годом ранее.

Перспективы банковской ипотеки

Усиление условий гос программы может провоцировать развитие рыночных ипотечных товаров. До полномасштабной войны около 60% жилищных кредитов в Украине выдавались именно по коммерческим программам банков.

Дополнительным фактором может стать постепенное понижение стоимости кредитов. В конце января Национальный банк Украины снизил учетную ставку до 15%, а при благоприятных экономических условиях она может снизиться до 13,5–14% к концу 2026 года. В таком случае средние ипотечные ставки могут снизиться примерно на 1–1,5 процентного пункта.

Ипотека для переселенцев

Отдельным направлением остается поддержка внутри перемещенных лиц. Запущенная в 2025 году программа предусматривает компенсацию государством до 70% от первого взноса и платежей за первый год кредитования, а также расходов на оформление кредита.

Однако ключевой проблемой остается ограничение стоимости жилья — не более 2 млн. грн., что существенно сужает выбор недвижимости, особенно в крупных городах.

Финансирование программы

В то же время государство продолжает расширять финансовые возможности "єОселя". В конце 2025 года уставный капитал "Укрфинжилья" вырос на 30 млрд грн. Также на рассмотрении — компенсационная модель финансирования с участием международных финансовых организаций.

По оценкам банкиров, полноценное внедрение этой модели может существенно увеличить объемы ипотечного кредитования и сделать программу более гибкой.

Напомним, с октября 2022 года более 23 тысяч украинских семей воспользовались программой доступной ипотеки "еОселя". Общая сумма выданных кредитов достигла 40 миллиардов гривен