Три причины, когда квартиру лучше не продавать

CEO + HRD — тандем, що зберігає бізнес у бурю. Досвід топових лідерів команд України

2 липня на HR Wisdom Summit дізнайтеся про ефективне та стратегічне партнерство між керівником і тим, хто створює бізнес-цінності завдяки управлінню талантами

Забронювати участь

Максимальные налоги и сборы при оформлении договора купли-продажи квартиры продавцу придется заплатить в трех ситуациях.

Налоги изменяются в зависимости от того, сколько квартира находится в собственности и как часто продает имущество продавец и максимально достигают 25% собственности недвижимости.

Во-первых, если квартира в собственности продавца меньше трех лет, а также это его вторая продажа недвижимости в течение календарного года. В таких обстоятельствах он обязан будет уплатить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от стоимости квартиры и военный сбор 5%.

Вторая продажа касается не конкретной квартиры, а продавца. "Если продавец, например, в январе 2024 года продал дом, затем в марте 2024 года продает квартиру – то это уже вторая продажа у этого продавца в течение календарного года. Он в течение года уже второй раз получает доход от продажи недвижимости, поэтому должен заплатить налог", — пояснила в комментарии Delo.ua адвокатадвокатского объединения "Наказ" Наталия Чацкис.

Во-вторых, если это оформление третьего и последующего соглашения по продаже квартир в течение одного года со стороны одного продавца.

Для контролирующих органов это явно не похоже на стандартную продажу собственной недвижимости обычным рядовым человеком, а ближе к предпринимательской деятельности, когда инвестируют средства в недвижимость для перепродажи.

"Раньше для таких случаев было установлено НДФЛ 5% и этим пользовались застройщики, особенно в Киевской области. Строились целые комплексы будто бы от физлица застройщика, который и продавал по 100, 200, 300 квартир в год. А платил он налоги только как физлицо, а не как предприниматель.  Поэтому ПДФЛ и повысили: для ситуаций, которые близки к бизнесу на купле-продаже недвижимости", – объясняет Наталья Чацкис.

В-третьих, если это первая продажа и квартира до трех лет в собственности, однако у продавца есть статус нерезидента.

Эти три случая предусматривают самое дорогое оформление сделки, которая составляет более 25% от стоимости квартиры. В частности, придется оплатить:

• военный сбор 5%,
• НДФЛ — 18% для всех,
• сбор в пенсионный фонд – 1%,
• госпошлина – 1%,
• услуги нотариуса — 10-20 тысяч гривен,
• сопутствующие расходы (оценка квартиры, техпаспорт).

Как отметила адвокат, в таком случае лучше не спешить с продажей квартиры, или же перенести его на следующий календарный год, иначе придется уплатить самые высокие налоги.

С другой стороны, в Налоговом кодексе Украины предусмотрена возможность снизить расходы на налоги, рассказал в комментарии Delo.ua адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Де-юре» Иван Топор.

По словам адвоката, продавец имеет право уплатить 18% НДФЛ и 5% военного сбора не от всей стоимости квартиры, а от разницы между расходами, понесенными им на покупку квартиры, и стоимостью этой квартиры по состоянию на момент продажи.

К примеру, если продавец планирует продать квартиру за 1 000 000 гривен, то без применения льготы он обязан будет уплатить 180 000 гривен налога на доходы физических лиц и 50 000 военного сбора. Если же воспользоваться вариантом минимизации налогообложения, то расчет изменится.

"При условии, что вы планируете продать квартиру за 1 000 000 грн, а до этого она была приобретена за 700 000 грн, то разница между расходами на приобретение квартиры и ценой дальнейшей продажи составит 300 000 грн. Размер НДФЛ от этой суммы составит 54 000 грн (5% от 300 000)", — подсчитал адвокат.

Однако использование этого механизма предполагает наличие у продавца документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, которые необходимо будет в обязательном порядке предоставить в налоговую. У владельца должны быть на руках нотариально удостоверенные копии договоров, на основании которых он раньше купил квартиру, а затем ее продал. А также банковские платежные документы, подтверждающие расчет с предыдущим владельцем квартиры.

Больше о том, какие налоги предусмотрены для других случаев, читайте в статье Delo.ua " Как выросли налоги на куплю-продажу недвижимости в 2025 году: кто и сколько платит за сделку".