В Киеве на продажу выставлено на 25% меньше нового жилья, чем в начале войны

Первичный рынок недвижимости Киева после нескольких лет стагнации начал проявлять признаки стабилизации.

По состоянию на середину 2025 года в продаже остается 143 жилых комплекса, что на 25% меньше, чем в начале войны, сообщает Delo.ua со ссылкой на аналитику инвестиционно-девелоперской компании City One Development.

По данным исследования, рынок демонстрирует баланс, аккуратный девелоперский оптимизм и постепенное восстановление инвестиционного доверия. С одной стороны, часть новостроек переходит на вторичный рынок. С другой – появляются новые проекты.

В первой половине 2025 года в Киеве стартовали продажи в нескольких новых ЖК.

• Автономность жилых комплексов – все большее количество новостроек оснащены резервным питанием (генераторы, инверторы, солнечные панели).
• Безопасность и укрытие – 75% новостроек предусматривают укрытие: подземные паркинги, подвалы, специализированные бомбоубежища.

По данным аналитиков, почти половина девелоперов в новых проектах предлагают покупку жилья в рамках государственных программ «єОсселя» и «єВідновлення».

Рынок недвижимости и ценовая динамика: минимальные колебания

В июне средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева на середину 2025 года составляет $1924 или 80,1 тысячи гривен за кв. метр – это на 1,2% ниже, чем в начале года.

Изменение цены остается в пределах статистической погрешности (+/- $50-80 от $2000/кв. м), что наблюдается еще с начала полномасштабного вторжения.

Характерной особенностью ценовой политики новых ЖК стала обратная зависимость между ценой и этажностью: чем ниже этаж, тем дороже жилье.

Стоимость жилья за последние полгода меняется минимально во всех сегментах:

• эконом и комфорт-класс: +0,5 – +1%,
• премиум-класс: +2%,
• бизнес-класс : – 0,4%

Несмотря на стабилизацию цен, по мнению аналитиков, рынок первичной недвижимости Киева показывает тенденцию к постепенному росту цен.

По мнению аналитика City One Development Елены Шириной, тенденция постепенного роста цен обусловлена несколькими факторами. Прежде всего, это рост себестоимости строительства, вызванный удорожанием материалов, электроэнергии, логистики, труда.

"Недвижимость остается надежным активом, особенно в периоды нестабильности, стимулирующей инвестиционный интерес. Традиционный рост цен на этапах строительства также играет роль – чем ближе к сдаче объекта, тем дороже квартиры. Инфляционный фактор поддерживает тенденцию к укреплению стоимости жилья", — объясняет эксперт.

В то же время, по ее мнению, стабильную среднюю цену сдерживает несколько факторов. Во-первых, слабый спрос на квартиры в военный период ограничивает активный рост цен, поскольку многие покупатели откладывают решение о покупке недвижимости. Во-вторых, на рынке до сих пор есть проблемные объекты: строительство фактически остановлено, но продажи продолжаются.

"Застройщики таких ЖК вынуждены демпинговать, что статистически снижает среднюю цену по рынку. Это особенно важно, поскольку покупатели ориентируются на средние показатели, а не только на рост отдельных сегментов. Кроме того, замещение объектов на рынке тоже играет немаловажную роль", — отмечает Ширина.

По ее словам, последние квартиры в готовых проектах продаются по максимальным ценам, некоторые ЖК завершили продажи и перешли во вторичный сегмент, в то время как на первичку заходят новые проекты с низкими стартовыми ценами. Такое математическое равновесие между "дешевым стартом" и "дорогим финишем" сдерживает стремительный рост среднего показателя стоимости квадратного метра.

"Средняя цена остается стабильной из-за баланса между ростом стоимости ликвидных объектов и наличием факторов, удерживающих общий уровень рынка. Это создает замедленный, но предполагаемый рост стоимости жилья", — пояснила аналитик.

Весной застройщики активизировались: начали поднимать цены и запускать новые проекты, опираясь на оптимизм по поводу возможного завершения боевых действий. Однако обострения на фронте, обстрелы и тревожные новости снова притормозили этот импульс, повлияв на настроение потребителей и готовность инвестировать.

Ранее Delo.ua писало о том, что многим людям в Киеве после войны не хватит жилья.

Также сообщалось, что  средняя площадь квартир в Киеве постепенно уменьшается.