"єВідновлення": все о преимуществах и недостатках квартирных сертификатов

После запуска государственной программы "єВідновлення" на получение жилья в первые два месяца более 2000 украинских семей реализовали жилищные сертификаты и получили новое жилье вместо уничтоженного российскими обстрелами.

За полученные средства 75% приобрели квартиры, четверть – частные дома. Средняя сумма реализованных сертификатов – 1,8 млн грн. Чаще всего люди покупали новое жилье в Киеве и области, также в Харьковской, Николаевской и Черниговской областях.

В целом, по словам председателя Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства ВРУ Елены Шуляк, по состоянию на 22 марта получено 11,9 тысячи заявок на возмещение уничтоженного жилья. По ее данным, владельцы уничтоженного жилья могут получить 8,6 млрд грн возмещения.

Предполагается, что заявитель может получить компенсацию в двух формах: в виде сертификата для приобретения жилья или в виде денежной суммы для самостоятельного строительства. В настоящее время второй вариант на практике еще не реализован, доступно только получение сертификата.

Кто может претендовать на получение сертификата

Реализуют возмещение через сертификаты, которые можно обменять на квартиру или частный дом в любом регионе Украины, кроме оккупированных территорий.

Компенсация за разрушение жилья предоставляется при следующих условиях:

• ущерб был нанесен вооруженной агрессией России (с 24 февраля 2022 года);
• жилье расположено на территории Украины, которая не была оккупирована на 24 февраля 2022;
• данные о праве собственности внесены в Госреестре прав на недвижимое имущество;
• жилье полностью разрушено или повреждено настолько, что не может быть отремонтировано.

Есть также несколько категорий людей, которым могут отказать – это касается тех, кто попал в реестр санкций, плюс если были осуждены за преступления против государства. Это касается и их наследников.

Сертификат "єВідновлення": как с его помощью получить жилье

Сертификат можно использовать как для покупки на вторичном рынке недвижимости, так и для инвестирования в строительство. В последнем случае есть ряд требований к застройщику, как не пребывание в процедуре банкротства, наличие разрешения на строительные работы и т.д.

Алгоритм действий для получения сертификата и его реализации выглядит следующим образом:

• зарегистрировать сообщение о разрушенном имуществе в приложении или на сайте «Дія»;
• подать заявление о выплате за разрушенное имущество в приложении;
• дождаться вывода комиссии о состоянии жилья (в течение 30 дней) и получить сертификат;
• забронировать через "Дію" средства по сертификату и дождаться подтверждения брони;
• прекратить право собственности на уничтоженное жилье и заключить соглашение о купле-продаже, после чего забронированные средства поступят на счет продавца имущества.

Заявление о получении компенсации можно подать через ЦНАП, орган социальной защиты или нотариуса, однако такой способ менее популярен. Перед подачей заявления через ЦНАП следует убедиться, что объект зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Без этого получить компенсацию не получится.

Получает и рассматривает заявление спецкомиссия по рассмотрению вопросов о компенсации за уничтоженные объекты недвижимого имущества, обычно их создают при органах местного самоуправления или военных администрациях. Комиссия производит осмотр уничтоженного объекта и определяет размер компенсации в соответствии с утвержденными формулами. Предельный размер компенсации пока не предусмотрен.

После того, как заявитель сообщил о намерении использовать сертификат для покупки жилья, средства резервируются на месячный срок до заключения договора. Если заявитель не успевает оформить сделку за это время, следует повторно подавать заявление на бронирование средств в "Дії".

Размер выплаты рассчитывают по формуле, утвержденной Кабмином. Он зависит от региона, возраста дома, количества комнат и площади. Для расчета стоимости жилья на вторичном рынке установлена цена в размере 36,4 тыс. грн за кв. м. Есть ограничения и по площади жилья, на которое распространяется компенсация. Для квартир – это 150 кв м, а для домов – 200 кв м.

5 сильных и 5 слабых мест сертификатов "єВідновлення"

Аналитики называют главным плюсом "єВідновлення" получение собственного жилья вместо потерянного в результате войны. Причем выбрать квартиру дом заявитель может в любом регионе Украины.

Второе – важно, допускается инвестиция в новостройки. Согласно процедуре существует ряд ограничений, нотариус дольше проверяет документы, однако это также работает.

В-третьих, кроме того, что податься на возмещение можно через "Дію", "єВідновлення" удачно объединили с государственной ипотекой "єОселя". Поэтому если заявитель решил купить большую квартиру, он может на средства, недостающие ему до полной суммы, взять ссуду в гривнах на выгодных условиях.

В-четвертых, в будущем планируется заменить сертификат на живые средства, за которые заявитель сможет сам построить себе жилье. Правда, программа требует покупать стройматериалы и услуги у определенного круга поставщиков, а по завершении работ необходимо будет отчитаться перед государством.

В-пятых, сертификат действует в течение 5 лет после его получения. Так что можно без спешки выбирать удобный вариант. Тем более что воспользоваться им можно только раз.

Важен также момент справедливости. В момент, когда заявитель получает сертификат на право жилья, он подписывает договор об уступке права требования на компенсацию государству Украины, которое уже сегодня возмещает потери, несмотря на то, что не виновата перед своими гражданами за агрессию РФ, пояснил Delo.ua партнер ООО ЮКК Де-Юре, руководитель судебно-экспертной и земельно-правовой практики Артем Рипенко.

До заключения сделки о приобретении жилья по сертификату необходимо прекратить право собственности на разрушенный объект недвижимости. Это можно сделать у нотариуса, имеющего полномочия государственного регистратора или в ЦНАП. Для этого нужны:

• заявление;
• документ, удостоверяющий право собственности,
• техотчет о полном уничтожении имущества, которое издает комиссия органов местного самоуправления.

Но кроме плюсов есть и слабые места программы.

В первую очередь речь идет о том, что, несмотря на предоставление жилья, все же большинство людей, понесших потери, она не охватывает. Ведь сертификаты не распространяются на неподконтрольные территории (как временно оккупированной, так и зоны боевых действий) – потому что состояние здания, квартиры не может оценить комиссия. Территории, где реально не работает "єВідновлення", определены Минюстом как районы, где ведутся боевые действия.

"Даже в освобожденном Херсоне спецкомиссия приостановила деятельность по соображениям безопасности. Из-за обстрелов из города выехали около 200 тысяч человек, 80 тысяч остались. Известно, что в городе десятки домов разрушены до отказа, но подаваться на возмещение жилья пока нельзя, поскольку комиссия не сделает оценки и услугой "єВідновлення" воспользоваться невозможно", - подчеркнул Рипенко.

Пока не разработан механизм, как получить жилье вместо потерянного на оккупированной территории. Таким людям, по словам адвоката, светит только подаваться на возмещение в Международный реестр убытков. Однако система пока тестируется, непонятно как подсчитать объем компенсации в таких случаях.

Во-вторых, есть вопрос о размере компенсации, которая не всегда справедлива, отмечает адвокат судебной практики юридической компании "Де Юре" Владислав Мартынчук.

Есть формула, которая вычисляет среднюю квартирную стоимость по региону - это стоимость квадратуры, умноженная на ряд коэффициентов, в зависимости от того, это областной центр центр или небольшой городок. Однако эта средняя стоимость квартиры не всегда отражает рыночную цену потерянного жилья. Особенно если это престижный район в областном центре. Здесь получить возмещение по рыночной цене нереально", - считает адвокат.

В-третьих, программа "єВідновлення" считается очень рискованной среди продавцов, поэтому найти жилье по сертификату очень сложно. Владельцы квартир видят риски в том, что денежные средства поступают в течение 5 дней с момента заключения договора.

"Право собственности уже передано, а средств у продавца еще нет. Вернуть имущественные права можно только через суд с требованием к государству. Хотя положительный опыт с сертификатами "єВідновлення" уже есть, но эти 5 дней являются достаточно раздражающим моментом", - пояснила президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха.

Не менее важным риском считается гривневая оплата, ведь украинский рынок недвижимости очень привязан к доллару. К тому же, эти гривны не так легко дальше снять со счета и обменять на доллар – из-за ограничения военного положения.

"Продавец сможет снять до 100 тыс грн в день – это около $2,4 тыс. Уж что представить, что ты продал дом за $100 тыс, нужно больше месяца, чтобы снять все средства. А с гривной в это время может многое состояться – и этот ущерб никто не компенсирует", - добавила эксперт по недвижимости Ирина Луханина.

В-четвертых, на жилье, приобретенное с использованием жилищного сертификата, нотариус налагает временное ограничение на отчуждение – заявитель не может ни продать, ни передать его по наследству в течение 5 лет.

Пятое - у депутатов до сих пор не дошли руки до того, чтобы отменить уплату пенсионного сбора при оформлении купли-продажи по жилищному сертификату "єВідновлення". Впоследствии его можно вернуть, но это создает определенные проблемы для людей, оказавшихся на улице из-за войны.

Личный опыт: как работает сертификат "єВідновлення"

Николай, правоохранитель, 36 лет: "На реализацию жилищного сертификата ушло 9 месяцев"

До полномасштабного вторжения РФ моя мать жила в селе Заря Николаевской области – в доме, который родители построили в начале Независимости Украины. Из-за постоянных "прилетов" со стороны России матери пришлось с другими жителями села выехать в более безопасное место - на Львовщину.

Поскольку деревня была под оккупацией, мы не знали, что с нашим домом. Только после освобождения силами ВСУ села мы приехали домой и увидели, что наш дом, как и большинство соседских, полностью разрушен.

Чтобы воспользоваться программой «єВідновлення», я обратился в правоохранительные органы, они зафиксировали факт уничтожения дома в результате вооруженной агрессии РФ. Я подал заявление и добавил фото уничтоженного имущества, пришлось помочь матери, поскольку она уже в возрасте. Началось досудебное расследование уголовного производства по ст. 438 УК Украины.

10 мая 2023 года через приложение "Дія" с маминого телефона вместе с ней подали заявку на сообщение о разрушенном имуществе. Загрузил документы (выписка из Единого реестра досудебных расследований, фото разрушенного дома), право собственности и другие документы у нас подтянуло из реестра недвижимого имущества.

В начале декабря 2023 матери позвонили представители комиссии от местных властей и сообщили, что им необходимо осмотреть уничтоженный дом. По результатам осмотра комиссия составила Акт обследования объекта, а 20 декабря исполком Шевченковского сельсовета принял решение о предоставлении маме жилищного сертификата за уничтоженный дом. Однако долгое время документ не загружался в мобильное приложение, это раздражало. Я неоднократно звонил представителям комиссии, на правительственную горячую линию и спрашивал, почему нет сертификата в "Дії", ответа не последовало. 12 января 2024 года мать получила сертификат.

Дальше начался самый сложный этап. После того, как мы начали искать новое помещение, поняли, что большинство владельцев сразу клали трубку, как только слышали о программе "єВідновлення". Больше месяца мы потратили, чтобы найти объект с риелтором, затем забронировали средства и оформили через нотариуса сделку купли-продажи в Броварах.

В общей сложности с момента регистрации в "Дії" на получение и реализацию сертификата ушло 9 месяцев. Стоимость квартиры у нас не превысила размер компенсации – почти 1,9 млн грн.

Услуги нотариуса, риэлтора и налоги мы оплачивали из своих сбережений - в общей сложности 50 тыс. грн. Мы заплатили 1% налога, бывший владелец – 1% пошлины, услуги нотариуса мы оплатили пополам по 7 тыс гривен. Продавец получил денежные средства на счет в течение 3 суток. Главное, что мама сегодня живет в своей квартире.