Как война изменила рынок жилья в столице: взгляд девелопера

Как в целом чувствует себя отрасль сегодня (по данным компании ЛУН, 11% строящегося в Киеве жилья приходится на KAN Development)?

— Не очень хорошо, поскольку работает только 50% компаний от довоенного количества , и сейчас я говорю только о столичной статистике. По Киеву больше половины проектов разных застройщиков – заморожены. Это очень большая проблема сегодня.

Сейчас говорят о подорожании строительных материалов и дефиците рабочих. С какими проблемами борется ваша компания и как их решает?

— Самая главная проблема — нехватка квалифицированных рабочих, особенно готовых активно работать. Военные риски заставляют людей радикально пересматривать свои взгляды на работу, люди очень устали и меняют приоритеты в другое русло .

И не менее значимая проблема – это влияние "активистов". В период войны они стали еще более агрессивными и менее конструктивными. Это остановило множество проектов, которые могли бы двигаться вперед в период войны. Но власть, к сожалению, прогибается перед "фейсбучной" аудиторией. На мой взгляд, это очень негативно отражается на развитии страны.

Каждый замороженный проект — минус чья-то зарплата, минус производство, минус налог. В любом строительстве одна гривна создает 4-5 гривен ВВП. В   во всем мире строительство — это локомотив, влекущий за собой экономику страны.

Если говорить о ваших замороженных проектах – имеете в виду строительство в урочище Китаево?

— Да, строительство в Китае должно было бы активно развиваться. Мы хотели создать там комплекс с развитой инфраструктурой и рекреацией, сохранив существующую экосистему. Но псевдо активисты с помощью фиктивных документов пытаются навязать обществу мнение, что на этой территории находится памятник археологии, хотя никаких надлежащих археологических исследований не проводилось. По факту подделки археологического отчета уже открыто уголовное производство и продолжается досудебное расследование. Мы постоянно стараемся и заявляем о своей готовности профинансировать и провести исследования, однако Институт археологии отказывается это делать.

В период войны сложно начинать какие-то новые крупные проекты, но мы были готовы. Однако для этого нужно понимание власти: бизнес — это основа государства. И что закон должен исполняться. Если не знаете, что делать, делайте по закону. Потому что сегодня он заменяется, скажем, "фейсбучными лозунгами".

Это очень плохо для страны, поскольку блокирует инвестиции. Инвестор , например, видит, что у нас в центре столицы стоит недостройка более 10 лет. А если в историческом центре не выгодно что-то строить, то в стране нет бизнеса. А если нет бизнеса — кто будет сюда вкладывать?

Где в Киеве следует строить, а где нет? Какие районы больше нуждаются в новом жилье?

— Я не в восторге от таких районов, как Позняки или Троещина, где сплошная застройка почти нет зеленой зоны. Мне кажется, что в этих столичных окрестностях в скором времени вообще не будут покупать жилье. Но в Киеве еще очень много мест для развития, как и вышедшего из эксплуатации жилья. Его нужно менять. Однако для расселения хрущевок, например, нужно, чтобы рынок мог покрыть расходы застройщиков на такие действия, так как себестоимость значительно повысится .

Подзаголовок: Что влияет на выбор жилья во время войны: безопасность, школы, инфраструктура

Ваша компания продолжает строить даже после полномасштабного вторжения. Почему? Будущие доходы превышают риски?

— Когда началось вторжение, как и все, мы были в шоке. Но в апреле 2022 года пришли в себя и поняли, что жизнь продолжается, и люди должны работать, зарабатывать, поддерживать свои семьи. Поэтому мы приняли решение продолжать. По большому счету терять было нечего. Нашей задачей было как можно скорее передать людям в собственность жилье, которое мы уже продали. Поэтому это не героизм, а прагматичное отношение к тому, что ты обязан и должен их выполнить.

По состоянию на начало вторжения мы продали квартир на два года вперед. Некоторые уже были готовы, а некоторые еще нет. За период войны мы не задержали сдачу в эксплуатацию ни одного анонсированного проекта (да и после войны тоже) . Даже заканчивали раньше, ведь тогда еще не было такой проблемы с ресурсом рабочих, как сейчас.

Я очень четко понимал: если, не дай Бог, прилетело, и объект передан инвестору — ему может помочь власть. А если он принадлежит девелоперу, то это только проблемы девелопера.

Например, били из градов около ЖК "Файна Таун", где у 400 квартир выбило стекла. Но — мы эти квартиры передали, поэтому это уже сфера ответственности владельцев. Если бы не передали, восстанавливали бы за свой счет.

Что удалось достроить за годы Великой войны?

— За более трех лет военного положения в Киеве ввели в эксплуатацию несколько новых очередей жилых комплексов: "Файна Таун" на Нивках, "Respublika" в районе Теремки-3, "UNIT.Home" возле метро "Дорогожичи", открыл свои двери инженерный коллегиум нашего Образовательного комплекса А+ , также анонсировали новый проект две большие школы .

Как война повлияла на поведение потенциальных покупателей?

— Сейчас очень изменилось видение инвесторов по поводу того, какое жилье нужно покупать. Раньше они были готовы бежать по самой низкой цене и укладывать даже на котлованах, так сейчас нет. Сейчас вкладывать на ранних стадиях — это нужно очень верить девелоперу. Поэтому обычно покупают то, что уже почти готово или у компании с безупречной репутацией. Люди стали отдавать себе отчет, что хотят жить сейчас в нормальных условиях, а не откладывать эту жизнь на годы.

Мы запустили одну школу, которую окончили уже в период полномасштабной войны. Также начали строительство еще двух школ. Одна из них заработает уже в следующем году, другая — еще через год. Наличие школ в ЖК влияет на себестоимость и соответственно дальнейшую стоимость жилья, однако это также очень важно для принятия решения приобрести последнее . Большинство людей начинают поиск жилья по одному вопросу — что со школами? Какую школу сможет посещать ребенок? Возможно ли туда ходить пешком, находиться до вечера? А самое главное — безопасность. Когда вы находитесь в закрытом ЖК, и ваши дети сами ходят в школу возле дома — это совсем другой уровень.

И, наконец, хранилища. Мы их сделали даже в старых школах, где не было запланировано укрытий. Новые школы мы строим уже с профессиональными защитными сооружениями, выполненными по всем нормативам.

Если говорить в цифрах — на сколько дороже жилье, если поблизости есть школа?

— Без школы оно стоило бы на 10% дешевле. Но главное — большинство решений о покупке жилья сейчас базируется на том, есть ли рядом школа. 90% людей обращают на это внимание. Это мировая практика.

Строительство одного стоит 47 миллионов долларов. А их еще нужно содержать. Это частные школы, конечно.

По каким еще критериям выбирают жилье в современных условиях?

— Инфраструктура очень важна: спортзалы, площадки , зоны отдыха и досуга . Многие работают удаленно, в том числе , волнуясь через ТЦК. Мы подсчитали , что до 85% во время военного положения практически не покидают территорию ЖК.

Кроме того, для покупателей важна возможность автономной работы определенных инженерных систем: тепла, водоснабжения. Очень ценится наличие частной котельной, ведь ее можно включать при необходимости.

Такое жилье не может быть доступно большинству украинцев. Кто ваши клиенты?

— Наша целевая аудитория — это люди, которые работают и зарабатывают около 70-80 тысяч гривен в месяц.

Внутри ЖК складываются мини-сообщества со схожими ценностями, в которых люди взаимодействуют между собой и уважают работу других. А также тщательно следят за правилами. Вы не можете поставить авто, где вам заблагорассудится, или не убрать за собакой. Это общество сознательных людей, которых становится все больше в нашей стране.

Коммьюнити жителей — это прекрасно. Но, значит, территории закрыты, и другие люди не могут пользоваться тем, что предлагает территория ЖК?

— Они закрыты не по нашей инициативе. Мы пережили очень неприятную ситуацию с ЖК Комфорт Таун. Потому что территория сначала была открыта и начала привлекать некоторых не очень воспитанных людей. В итоге там распивали алкоголь, ругались матом, уничтожали имущество. Местная ОСМД заставила нас поставить там забор.

На самом деле, соседи этих ЖК могут входить на территорию, но эти люди должны быть идентифицированы. Им дают именную карточку, и они пользуются инфраструктурными возможностями комплексов. Мы с уважением относимся ко всем, но требования закрывать комплексы, продиктованы ситуацией в стране в целом. Пока случаются такие случаи, как в Комфорт Таун, люди будут требовать закрывать свои территории.

Но базовые наши проекты были, безусловно, без заборов. Такую позицию одобряют и наши архитекторы, и мне лучше, если больше людей увидит красоту, которую мы построили. Но, к сожалению, есть как есть.

Вы строите только в Киеве. Не хотите выходить на новые рынки?

— Во-первых, Киев — это город, где у людей самая высокая заработная плата. Во-вторых, здесь есть где строить. В-третьих, чтобы ездить в другие города, команды нужно клонировать . Это очень сложно сделать, поскольку нет полноценного контроля местных подрядчиков. Очень сомневаюсь, что можно будет сделать такое же качество, как у нас в Киеве.

Еще я не очень верю в тенденции развития Западной Украины без государственной программы создания там технопарков. При наличии последних  логично строить жилье вокруг них и оно будет пользоваться спросом. Люди должны жить там, где есть работа , и они могут заработать деньги.

Точно в будущем люди будут очень привязаны к тому городу, где они работают. А столица — последний город, который упадет.