Офисы в режиме выживания: арендаторы меняют старые на первоклассные бизнес-центры за те же деньги

Несмотря на войну на рынке офисной недвижимости, продолжается активный девелопмент. Однако это движение не вверх, а на месте.

Сегодня компании могут арендовать лучшие помещения за те же деньги. Падение арендных ставок и наличие пустующих качественных площадей привело к оживлению и частым переездам арендаторов, пояснили в комментарии Delo.ua аналитики компании NAI Ukraine.

Компании, которые раньше могли позволить себе снимать только площади класса В, теперь сосредоточились на объектах класса А, в частности на новых офисных зданиях, вышедших на рынок в 2020-2022 гг., и предлагающих очень выгодные арендные предложения.

Рынок офисной недвижимости начал проседать в спросе еще с 2020 года с началом пандемии и введения тренда на отдаленную и гибридную работу. Фактор войны и рисков еще больше ударил по рынку. Ведь во главу угла вышла безопасность работников.

Офисы за бесценок. Предложение растет, спрос уменьшается

За первую половину 2024 года предложение немного выросло из-за ввода новых объектов. Однако спрос не растет. Компании продолжают практиковать дистанционный и гибридный формат робот, отказываясь от аренды больших офисов.

Другой причиной является отсутствие потенциальных новых крупных арендаторов офисов из-за войны в стране.

В Киеве в первом полугодии 2024 года открылись два офисных объекта, однако война значительно замедлила прирост новых площадей. В начале года, по данным UTG, планировалось, что на рынке к концу 2024-го появится около офисных 51 000 кв.м в пределах четырех проектов. Открылись два объекта класса "В". Это достаточно скромное пополнение по сравнению с темпами роста в 2022 году. Для сравнения:

• в 2022 году в Киеве на рынке появились 7 объектов: Magnett, Ariа, TAS Podol, Hlybochytsky, просп. Бажана, 151, Lake Plaza, Pixel Hub общей арендной площадью 81 200 кв. м; 
• в 2023 году открылось 6 объектов: HIGHWAY 22, Pro100 Garden, Korolev HUB, Twelve, GRADIENT, ул. В.Лобановского, 96 общей арендной площадью 48 000 кв. м; 
• в 2024 году открылись "Нивки Сити" и БЦ на пересечении ул. Филатова и ул. Саперное поле общей арендной площадью 13 600 кв. м.

В то же время многие офисные помещения пострадали от ракетных обстрелов. Они активно восстанавливаются, однако, по заявлениям бывших арендаторов, они не планируют быстро возвращаться в эти офисы.

Предпосылок для роста спроса на офисную недвижимость практически нет, убежден руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.

По его словам, продолжается релокация и последующая легализация украинского ИТ-персонала за границу, а именно IT-компании обеспечивали наибольший спрос на офисную недвижимость в последние годы.

"Украинские компании регистрируют и открывают офисы в Польше, Румынии, Колумбии, Испании, Португалии, Индии, Болгарии, Турции, Аргентине, Великобритании, Чехии, Хорватии, Сербии, Черногории, Грузии, Узбекистане, Мексике, Уругвае, Перу, Бразилии", – подчеркнул Олейник.

К тому же наблюдается общее замедление мировой экономики (рост издержек, снижение темпов роста прибыли, переоценка стратегии развития), что сдерживает наем персонала и даже провоцирует оптимизацию количества занятых: 229 фирм мира, включая крупнейших IT гигантов (Microsoft, Apple, Google, Meta, Amazon, Snapchat, Twitter) третий год подряд сокращают заметную часть сотрудников. А это оказывает влияние на появление новых валютных контрактов в нашей стране.

Выживание офисов: как изменились арендные ставки и другие показатели деятельности БЦ

Объем валового поглощения в 1 квартале 2024 г. составил примерно 28 000 кв.м (-31% р/с), отметили в комментарии Delo.ua аналитики компании CBRE. Среди значительных сделок в течение этого времени – аренда национальной аграрной компанией 4 200 кв.м в БЦ Евразия и аренда Platforma Coworking 1 700 кв.м в БЦ «Платформа».

По данным компании, средний уровень вакантности снизился на 0,3 п.п. с начала года, достигнув 24,7% к концу марта, что объясняется умеренным спросом и осторожным подходом со стороны крупных арендаторов, что отражает длительную тенденцию на рынке.

По состоянию на конец марта 2024 г. прайм арендные ставки были стабильными на уровне $20 за кв.м/месяц (тройной нетто).

Фото 4 — Офисы в режиме выживания: арендаторы переезжают из стариков в первоклассные бизнес-центры

Кроме того, как отметили в UTG, мелкие и средние компании вынуждены рационализировать расходную часть – меняют формат, сокращают занимаемые площади до минимально необходимых, переезжают в отдаленные от центра районы. Крупнейшие украинские корпорации перевели сотрудников арендованных помещений в собственную административную недвижимость. Ряд компаний свернули маловостребованные представительские офисы.

Увеличение объемов доступного предложения и сокращение спроса негативно влияет на уровень заполняемости (рост вакантности) в существующих объектах и, в дальнейшем, неизбежно приводит к коррекции ставок аренды в сторону снижения, особенно в морально и технически устаревших БЦ.

Прогноз на ближайшие месяцы: ожидать ли изменений

Учитывая рост стоимости энергоносителей, удорожание коммунальных платежей, а с ними и OPEX (в том числе из-за роста вакантности и распределения эксплуатационных платежей на меньшее количество операторов), нагрузка на существующих арендаторов продолжит увеличиваться, а ставки аренды в ближайшей перспективе продолжат свое дальнейшее снижение, пояснил Константин Олейник.

По его словам, рынок вынужден переходить на замедление показателей экономической эффективности – операционных доходов девелоперов, снижение рентабельности, продление сроков окупаемости.

Увеличение количества выставленной на продажу малоликвидной недвижимости – уже сегодня мы видим ~100 выставленных на продажу бизнес-центров.

Восстановление спроса на офисные помещения зависит от стабилизации ситуации безопасности и дальнейшего восстановления экономики. В СBRE ожидают, что спрос со стороны арендаторов будет оставаться в режиме медленного восстановления, усиливаясь до конца года.