Рантье за 5 лет – Ч.2. Как из одной квартиры сделать две и сдавать их в аренду

• Как украинцы организуют арендный бизнес в Киеве
• Пошаговая инструкция: как организовать арендный бизнес "под ключ"
• Сколько средств нужно вложить в арендный бизнес "под ключ"
• Какие налоги нужно платить за арендный бизнес
• Как правильно организовать легальный арендный бизнес
• Какие еще налоги за жилье должен платить арендодатель
• Какие основные выводы нужно сделать для организации арендного бизнеса

Как украинцы организуют арендный бизнес в Киеве

Украинцы могут удвоить доход по аренде одного жилья. Для этого нужно приобрести квартиру в новостройке и разделить ее, в зависимости от общей площади, на две или даже три отдельные студии. Таким образом, в одном жилье можно разместить сразу несколько смарт-квартир, каждая из которых будет иметь свой санузел, кухню, спальную и рабочую зоны.

Как правило, такие варианты жилья могут пользоваться стабильным спросом среди квартиросъемщиков, ведь человек может проживать в новом доме со свежим ремонтом, платить среднюю по городу арендную плату и небольшую сумму коммунальных платежей.

В свою очередь, собственник жилья может получить высокий доход с такой аренды. О каких суммах пассивного дохода идет речь? Можно привести пример из объявлений по продаже жилья. Вот типичная на сегодняшний день ситуация. В Киеве продается квартира за $78 тыс. Ее общая площадь – 85 кв. м. Жилье разделено на две отдельные квартиры: студию (32 кв.м.) и полноценную "однушку". В обоих объектах проживают арендаторы. За студию люди платят 10 тыс. грн. в месяц, а за однокомнатную квартиру – 13 тыс. грн. То есть ежемесячно владелец такого жилья получает из аренды стабильный пассивный доход в размере 23 тыс. грн.

Пошаговая инструкция: как организовать арендный бизнес "под ключ"

Давайте попробуем посчитать, сколько же денег нужно потратить, чтобы получить стабильный доход по сдаче в аренду таких смарт-квартир. Для организации арендного бизнеса мы решили выбрать однокомнатную квартиру, имеющую правильную квадратную форму.

1-к квартиру условно квадратной/прямоугольной планировки выбрали потому, что:

1. Жилье не любой планировки можно равномерно "разрезать" на две студии.
2. Расходы на приобретение жилья, ремонт и покупку мебели и техники будут ниже по сравнению с реализацией подобного проекта в 2-х или 3-х комнатных квартирах.

Кстати, такие проекты лучше реализовывать в новостройках, поскольку работы по перепланировке и ремонту будут мешать соседям. В только заселяемых новостройках ремонтные работы привычная вещь и соседи вероятно будут занять тем самым. Также в новых домах проще проводить электричество и трубы, потому что вся инфраструктура новая и почти не эксплуатируется. Поэтому в свежих многоэтажках минимизированы риски залить соседей снизу, уже живущих в новом дизайне, ведь в случае форс-мажора потребуют возмещение на поклейку обоев и другие цели.

Чтобы организовать стабильный арендный бизнес по предложенной схеме, нужно:

• Необходимо приобрести однокомнатную квартиру в новостройке. Но она должна быть подходящей формы, чтобы можно было разделить "единичку" на две студии. Ориентируемся на общую площадь в 40-45 кв. В таком случае удастся разделить жилье на два отдельных объекта в 20-22 кв. м. Такие смарт-квартиры могут снимать как один человек, так и пар.

• Сделать ремонт с нуля. То есть нужно перепланировать квартиру, сломать стены и возвести новые, чтобы разделить жилье на две студии. Но следует помнить, что нельзя трогать несущие конструкции.

Далее следует решить, где в студиях будут находиться санузлы и кухни, рабочие и спальные зоны. После этого необходимо провести трубы для воды и канализации, электропроводку, обеспечить жилье интернетом, положить плитку, заменить дверь и т.д. Не забываем о чистых работах: нужно покрасить стены или поклеить обои, положить ламинат, сделать подвесной потолок и т.д.

Кстати, если есть такая возможность, в студиях лучше сделать отдельные счетчики (на свет, воду), потому что арендаторы не будут спорить, кто и сколько должен платить за коммунальные услуги.

• Купить технику и мебель для студий. В одну студию в 22 кв. можно включить стандартній список: стиральная машина, кондиционер, холодильник, кухня с вытяжкой и варочной поверхностью, стол и два стула, диван, шкаф-купе.

Что еще можно купить, уже зависит от фантазии собственника жилья или потребностей арендодателей.

Сколько средств нужно вложить в арендный бизнес "под ключ"

А теперь давайте посчитаем, сколько может стоить организация такого арендного бизнеса. Итак, однокомнатная квартира в столичной новостройке, общей площадью около 40-45 кв. без ремонта будет стоить в среднем $55-60 тыс.

Не забываем о налогах и комиссионных риэлторам. Согласно украинскому законодательству, при оформлении договора купли-продажи недвижимости нужно заплатить:

• Государственная пошлина (1%).
• Сбор обязательного пенсионного страхования (1%).
• Налог с доходов физических лиц при отчуждении недвижимого имущества (5% для резидентов и 18% для нерезидентов). Но этот налог не уплачивается, если в течение года лицо совершает только одну сделку купли-продажи жилой недвижимости, которой владеет более трех лет.
• Военный сбор (1,5%).

Также комиссионные для риэлтора могут составить 3-5% стоимости квартиры. А еще нужно учесть услуги нотариуса, комиссии в банке и другие цели.

Так что в нашем случае если стоимость жилья составляет $60 тыс., стоит заложить для оформления сделки дополнительные расходы в сумме около $4400 . Если удастся договориться с продавцом, эту сумму можно разделить пополам и заплатить вместе. Так что сделка покупателю может обойтись примерно в $62 тыс .

Ремонт в таком объекте с нуля с разделением на две студии может стоить около $500-700 за кв.м. , включая работу мастеров, материалы, технику и мебель. При этом сумма может колебаться как в большую, так и в меньшую сторону, поскольку бюджет зависит от многих факторов. Например, кто-то будет покупать дорогую или бюджетную технику, а кто-то планирует делать все работы самостоятельно, без помощи мастера или бригады. Так что закладываем на ремонт около $25 тыс.

Таким образом, организация арендного бизнеса с разделением однокомнатной квартиры на две студии в Киеве обойдется где-то в $87 тыс . В эту сумму входит покупка "однушки" с комиссиями и налогами, ремонт и приобретение необходимой техники и мебели.  

Такие студии можно сдавать где-то по 10–13 тыс. грн, в зависимости от месторасположения дома. То есть, ежемесячно владелец этого бизнеса может получить где-то 20-26 тыс. грн.  

В таком случае расходы на приобретение жилья и ремонт будут окупаться около 12 лет . Это реально, если две студии будут приносить ежемесячный доход минимум в $600.

Но если собственник жилья решит сдавать жилье официально, тогда нужно заложить в расходы налоги в размере около 20%, так что срок окупаемости расходов на организацию арендного бизнеса составит уже около 15 лет.

В любом случае, приобретение недвижимости для организации арендного бизнеса действительно может быть выгодным вариантом для инвестирования, поскольку квартиру можно не только сдавать в аренду, но и при необходимости всегда есть возможность продать жилье, чтобы получить обратно основную инвестированную сумму . Но нужно учитывать, что в зависимости от текущего состояния рынка вторичной недвижимости в таком случае можно как несколько потерять (особенно если продажу нужно осуществить срочно), так и заработать, если цены на квадратные метры уходят вверх.

Какие налоги нужно платить за арендный бизнес

По словам юристов, есть несколько вариантов стать официальным арендодателем в Украине. Для этого сначала нужно решить, как будет платить налоги собственник жилья – как физическое лицо или как предприниматель. В зависимости от этого выбора, говорит управляющий партнер ЮК "Максим Боярчуков и Партнеры" Максим Боярчуков , налоговая нагрузка на недвижимость может идти по следующим схемам.  

Первый вариант. Владелец жилья – физическое лицо – решает платить налоги за получение дохода от аренды . Тогда нужно уведомить налоговую службу о своем заработке.

В таком случае вы платите:

• налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 18% от прибыли, полученной за каждый месяц сдачи недвижимости в аренду.
• военный сбор в размере 1,5% от этой прибыли.

Эти налоги платить нужно один раз в квартал.

Также на такое лицо возложена обязанность по итогам календарного года подавать декларацию, в которой указывается такая статья доходов как сдача недвижимости в аренду. Предельный срок подачи деклараций об имущественном положении и доходах – 3 мая. Подать декларацию плательщикам необходимо в налоговую инспекцию по месту своей регистрации" , - отмечает Максим Боярчуков.

Второй вариант. Владелец жилья решил платить доходы от аренды как частный предприниматель на упрощенной системе налогообложения . Здесь есть два пути.

В первом случае человек может стать плательщиком единого налога ІІ группы. Тогда он должен оплатить:

• единый налог, который составляет 20% от минимальной зарплаты (сейчас это 1340 грн) за каждый месяц.
• единый социальный взнос (ЕСВ) один раз в квартал (сейчас составляет 4422 грн).
• военный сбор в размере 1,5% прибыли.

Во втором случае человек может стать плательщиком единого налога ІІІ группы. Тогда он платит:

• единый налог, составляющий 5% от полученного дохода каждый месяц.
• ЕСВ один раз в квартал (сейчас составляет 4422 грн.).
• военный сбор в размере 1,5% прибыли.

В то же время, управляющий партнер АО "Мисечко и Партнеры" Владимир Мисечко напоминает, что плательщиками единого налога ІІ-ІІІ групп не могут быть физлица - предприниматели, предоставляющие в аренду:

• жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 400 кв. м.
• нежилые помещения (постройки, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 900 кв.м.

В данном случае прибыль облагается налогом по общим правилам.

Третий вариант. Владелец жилья может платить налоги от аренды как частный предприниматель на общей системе налогообложения . Тогда налоговая нагрузка будет:

• НДФЛ в размере 18% от прибыли.
• военный сбор в размере 1,5% прибыли.
• ЕСВ, котрый сейчас составляет 4422 грн раз в квартал.

" Тут нет ограничений по площади помещений, но налоги буду зависеть от размера полученной прибыли", – говорит Боярчуков.

Кстати, следует помнить, что предприниматели подают в налоговую не только ежеквартальную декларацию не позднее 40 календарных дней, следующих по последнему календарному дню отчетного квартала, но и ежегодную декларацию.

Как правильно организовать легальный арендный бизнес

Если владелец жилья решил платить налоги от аренды как ФЛП, нужно правильно легализовать этот статус. Для этого сначала необходимо обратиться в Центр предоставления административных услуг (ЦНАП) и подать заявление о регистрации физлица предпринимателя, отмечает Боярчуков. Кроме того, существует возможность открыть ФЛП через "Дія" .

"При регистрации ФЛП необходимо выбрать вид деятельности КВЭД 68.20 "Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества". Также при подаче заявления на регистрацию ФЛП необходимо выбрать систему налогообложения", - говорит Мисечко.

Юристы говорят, что после открытия ФЛП, собственник имущества должен обратиться в любой банк для открытия предпринимательского счета. В дальнейшем на этот счет должны поступать средства от сдачи имущества в аренду, а банк в свою очередь будет фиксировать доходы и отчислять сумму налогов со счета.

Какие еще налоги за жилье должен платить арендодатель

Юристы напоминают: владельцы недвижимости должны платить так называемый налог "за лишние квадратные метры" . Дело в том, что действующий Налоговый Кодекс Украины предусматривает, что владельцы квартир площадью более 60 кв.м. должны платить налог за каждый последующий квадрат. Также необходимость уплаты налога возникает в том случае, если человек имеет в собственности, например две квартиры по 45 кв. м.

"В таком случае вы должны уплатить налог за 30 кв. м. Ставку налога устанавливают органы местной власти. Ее размер не может быть выше 1,5% минимальной зарплаты, закрепленной в предыдущем году", - говорит Боярчуков.

То есть, в 2024 году максимальная налогооблагаемая база за каждый дополнительный кв.м. не может превышать 100 грн. 50 коп., поскольку минзарплата в 2023 году составляет 6700 грн.

Какие основные выводы нужно сделать для организации арендного бизнеса

Каждый собственник жилья сам выбирает, стоит ли платить налоги по сдаче жилья или нет. Но следует учесть основные моменты, которые будут влиять на это решение:

Первое . Если арендодатель будет платить налоги, тогда окупаемость расходов на организацию арендного бизнеса растет, по нашим расчетам, на 3 года – с 12 до 15 лет. При условии, что доход будет постоянным и стабильным в долларах, а также не произойдет каких-то форс-мажоров, когда, например, нужно срочно делать тотальный ремонт дома.

Второе . Доход от аренды жилья в легальном и "сером" формате существенно отличается. То есть разница фактически может составлять около 20%, если человек, например, не планирует открывать ФЛП и хочет просто как физлицо платить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора. То есть, в нашем случае средний ежемесячный доход арендодателя может составлять:

• $600 - без уплаты налогов,
• $480 – с уплатой налогов.

Третье. В принципе, может казаться, что не платить налоги от аренды выгоднее. Но надо учитывать риски, которые получает собственник жилья, ведущий бизнес по "серой" схеме:

• К арендодателю может прийти налоговая.
• Если нужно будет показать легальное происхождение денег, это невозможно сделать без уплаты налогов и соответствующего договора аренды.
• Если квартиросъемщик решит не заплатить за аренду или разгромить квартиру, "серые" арендодатели могут не добиться возмещения, поскольку бизнес организован нелегально, а договоры могут не иметь юридической силы.  

Предупреждение от редакции Delo.ua: этот материал демонстрирует возможности организации арендного бизнеса в Украине в 2023 году, но эту информацию нельзя воспринимать как инвестиционную инструкцию или коммерческое предложение. Каждый инвестор самостоятельно решает, как и куда вкладывать свои средства, и несет собственную ответственность за все решения.