Рост или стагнация? Прогноз цен на квартиры в Киеве в 2024 году

Рынок жилья почти оправился после резкого падения в результате полномасштабного вторжения России и Украины. Более того, аналитики и участники рынка прогнозируют в 2024 году рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Впрочем, некоторые сегменты рынка до сих пор переживают стагнацию.

Активность на рынке подогревает фактор потери жилья в десятки тысяч человек: за неполных два года войны страна-агрессор уничтожила около 40 млн кв. метров жилья – это объемы активного строительства за четыре довоенных года.

Первичный рынок жилья Киева: прогноз цен на 2024 год

Девелоперам Киева пришлось подниматься с самого дна после болезненного падения в 90% в 2022 году. Несмотря на военные действия и удорожание строительных работ, в Киеве начал расти спрос на квартиры в новостройках.

И если в 2022-м доля сделок по сравнению с довоенным 2021-м едва дотянула до 10%, 2023-й показал в 2,4 раза лучший результат.

По данным ЛУН, по состоянию на декабрь 2023 г. около 77% жилых комплексов возобновили строительные работы.

83% новостроек открыты к продаже – 1490 ЖК по стране. Это также обнадеживает: в довоенное время строительного бума в Украине одновременно продавались квартиры в 1700 новых ЖК.

Это еще недостаточный спрос для полного обновления рынка – по словам самих девелоперов, он составляет у разных компаний 30-50% от довоенного уровня.

Впрочем, эксперты прогнозируют рост цен даже не по спросу, а по экономическим причинам. Средняя цена квадрата в новостройках на декабрь 2023-го – 48000 тыс. грн.

В частности, по словам гендиректора девелоперской компании GREENOL Олега Приходько, ожидается скачок цен в 10-15% из-за удорожания себестоимости строительства и удорожания самих денег.

Все зависит, на сколько вырастут в цене стройматериалы. Сегодня мы зависимы от иностранных инвестиций. У нас миллиарды вливают, а курс доллара ведет себя неадекватно. Строить дорого – потому и новое жилье в гривне точно будет дорожать, в долларе также – очень вероятно”, - пояснил он.

Еще больший рост прогнозирует гендиректор ПСГ « Ковальская» Сергей Пилипенко .

Умеренный рост на первичном рынке жилья в "невоенных" регионах прогнозирует и руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль в 2024 году. По его словам, лидерами по возобновлению строительства являются западные и центральные области Украины, которые одновременно показали и более высокую динамику роста стоимости в прошлом году. Кроме Киева, в этом году наибольший потенциал роста и большие города запада Украины – Львов, Ивано-Франковск, Хмельницкий, Ужгород.

“Уменьшение общей площади введенных в эксплуатацию новостроек, а также начатых новых очередей может привести к росту цен из-за уменьшения предложения. На самом деле, первые проявления этого тренда мы увидели в 2023 году, когда в столице сравнялись по стоимости ЖК класса «комфорт» и «эконом», - подчеркнул Коваль.

Девелоперы делают ставку на сертификаты по программе восстановления жилья, которые государство запускает в этом году и государственное кредитование. В частности, у некоторых популярная ипотечная программа "єОселя" на 30-35% обеспечила продажи в 2023 году .

"Государственная поддержка доступных кредитов направила спрос в сегмент доступного жилья. А среди факторов выбора выделили не столько развитую инфраструктуру комплекса или концепцию ЖК, ставших ключевыми до полномасштабной войны, сколько исключительно степень готовности объекта", - пояснил Алексей Коваль.

Вторичный рынок в стагнации: прогноз цен на квартиры в Киеве на 2024 год

В 2024 году на вторичном рынке столицы прогнозируют гораздо меньший ценовой рост, чем на первичном. За последние годы этот сегмент переживает конкуренцию между "новой" (дома до 10 лет) и "старой" вторичкой – в основном панельки и хрущевки. И последняя еще больше сдает позиции во время войны.

Как отметил в комментарии Delo.ua директор City Development Solutions Роман Герасимчук, у старого жилья нет действующих факторов роста цен в 2024 году. Во-первых, в последние годы на рынок вышло достаточно новых ЖК, чтобы спрос на подержанное жилье значительно снизился.

"Стагнация в сегменте старого жилья началась еще во время пандемии. Уже тогда стало ощутимо, что предложение в новых домах выигрывает по всем параметрам. Подогревает ситуацию еще и конкуренция со стороны новых ЖК в Киевской области: они более привлекательны для покупателей, чем квартиры в старом жилом фонде. Самая сложная ситуация на Левом берегу, где рядом со старыми домами многие годы строят новые ЖК по конкурентным ценам”, - подчеркнул Герасимчук.

Во-вторых, популярная программа "єОселя" ставит жесткие условия по возрасту жилищного фонда - это должна быть только квартира в многоэтажке в возрасте не более 10 лет.

В-третьих, как показал опыт войны, старые квартиры более уязвимы при обстрелах. При попадании в новостройку, построенную по монолитно-каркасной технологии, разрушение есть, но дом стоит и может дальше полноценно функционировать в большинстве случаев. Старые панельные или кирпичные дома страдают гораздо больше. Это также влияет на выбор покупателя.

«Учитывая это, мы ожидаем, что старый жилищный фонд останется в состоянии стагнации и цены двигаться не будут, по меньшей мере, в первой половине 2024-го. Относительно более современной вторичной недвижимости она будет расти в цене с определенной корреляцией с общим экономическим ростом. Наибольшей популярностью пользуются дома комфорт-класса в районах с развитой инфраструктурой, введенные в эксплуатацию и с современным ремонтом. Таких квартир не очень много, спрос высок, поэтому они могут дорожать в 2024 году – 7-10%”, – пояснил Герасимчук.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева в декабре 2023 года. Данные: City Development Solutions

Что касается элитных квартир, то здесь ситуация еще печальнее, чем у хрущевок.

“Премиальный сегмент жилой недвижимости еще не оправился после резкого падения цен в начале войны. Некоторые продавцы отсрочили продажу квартиры до лучших времен. Сделки в этом сегменте есть, но их немного и дисконт при покупке побольше”, - подчеркнул Герасимчук.

Драйвером вторичного рынка всегда была активная экономика и инвестиционный спрос, объясняет специалист. Сегодня же на ситуацию на рынке дополнительно влияют и частота обстрелов, и более интенсивная мобилизация, осложнения на фронте.

В целом же 2023 год продемонстрировал гораздо большую активность, чем первый год войны. "Если мы оценивали 2022 год в масштабе 15-17% от 2021 по количеству сделок, в 2023 году говорим, что это уже 60-80% по отношению к 2021-му", - подчеркнул Герасимчук.

Наиболее ходовыми в 2023-м были квартиры среднего ценового сегмента – в первую очередь это жилье с ремонтом в новых домах. Такие квартиры комфорт класса сегодня на рынке оцениваются от $1,5 тыс. до $2 тыс. за кв. метр. Медианные цены в старом жилом фонде находятся на отметке около $900-950 за квадрат.

За последний год изменился также и портрет покупателя. Существенно вырос именно семейный спрос – поэтому 2- и 3-комнатные покупают намного чаще, чем раньше, когда инвестиционный спрос был сосредоточен на малометражных квартирах. Большая доля сделок, как и на первичном рынке, приходится на военных и переселенцев.