Вторичный рынок жилья: почему цены на бумаге растут, а на самом деле падают

• Динамика цен на квартиры в марте-апреле 2024 года: данные маркетплейсов
• Вверх или вниз: что не так с ценами на квартиры?
• Спрос на вторичном рынке недвижимости на апрель 2024 г.
• Цены на квартиры в регионах в апреле 2024 года.
• Что будет с ценами на жилье: прогнозы экспертов

В первый месяц весны украинские маркетплейсы поспешили сообщить, что вторичный рынок оживился после зимней спячки, в результате чего квартиры дорожают.

Однако эксперты утверждают, что рынок работает на низких оборотах, "живых средств" у людей на руках нет. Хотя стоит признать, что ситуация выглядит гораздо лучше по сравнению с первичным рынком жилья.

Динамика цен на квартиры в марте-апреле 2024 года: данные маркетплейсов

Показывает динамику цен и маркетплейс ЛУН. За последние 6 месяцев стоимость квартир на вторичном рынке ощутимо выросла – на 8%.

В Киеве, как свидетельствует аналитика, по показателю "все объявления" цены в среднем составляют $68 тыс., хотя цена в проданных квартирах существенно меньше – $55 тыс. Двухкомнатные в ценах продавцов стоят $85 и $75 – в объявлениях проданных. Такие же медианы цен были месяц назад. Самые дешевые квартиры продаются в Днепровском (70 000$), Святошинском ($67 700) и Деснянском ($56 000) районах. Однако, судя по ценам в объявлениях об уже проданных квартирах, однокомнатную на "вторичке" реально купить в столице за $42 тыс.

По данным порталов, растут цены в Одессе (плюс 11% за полгода), Днепре (10%) и Львове. Единственный, кто выбивается из общей картины городов миллионников - это Харьков, который живет при постоянных обстрелах. Здесь квартиры дешевеют, но на рынке есть продажи и сделки по аренде. Цены упали до $500 за кв.м: 1-комнатные – $24 500 (-2% за полгода), 2-комнатные – $37 500 (-7%). 3-комнатные – $49 900 (-5% за полгода).

Впрочем, аналитики рынка и риелторы не видят значительного роста цен на рынке. Наоборот, по их наблюдениям, покупателей на рынке стало меньше – особенно с живыми деньгами на руках.

Вверх или вниз: что не так с ценами на квартиры?

Как пояснила в комментарии Delo.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха, показатели порталов, которые замеряют динамику цен, не совсем отражают реальную ситуацию на рынке.

"Заявленная в объявлениях стоимость - это пожелания продавца. Реальные сделки происходят за другие деньги. Относительно Киева людей, которые ходят с "живыми деньгами" на руках, очень мало. По государственным программам - "єОселя", субвенциям для военных, ветеранов и ВПЛ - совершается почти 80% сделок. То, что только 20% готовы покупать жилье за живые деньги - это нехороший знак для рынка", - считает президент АСНУ.

Сегодня Киев, по словам Гайдамахи, еще не достиг довоенной отметки цен, мы наблюдаем незначительные колебания стоимости квартир.

"А после последних обстрелов, которые были на прошлой неделе, мы видим, что увеличилось предложение. И если представить, что покупателей останется то же количество, а в продаже появилось больше жилья, это свидетельствует о том, что может быть небольшое падение цен", – объяснила риелтор.

Спрос на вторичном рынке столичного жилья несопоставим с довоенным – меньше на 50-60%. Даже в западных регионах Украины градус интереса к недвижимости, хоть и немного выше, чем у других, но все же спрос вдвое меньше, чем до войны. Но поскольку сделки происходят, есть какое-то движение, в сравнении с первичкой, то кажется, что рынок справляется лучше. На самом же деле "рынок работает на очень низких оборотах", пояснил Delo.ua CEO City Development Solutions Роман Герасимчук.

"Статистика иногда показывает перекосы. Ведь поскольку последние два года происходит быстрое вымывание дешевых квартир на рынке, в запасе остается то, что дороже. И среднерыночная цена выглядит больше. Поэтому средние цены на порталах отражают не совсем реальную ситуацию", - пояснил эксперт.

По его словам, на самом же деле сегодняшние цены не росли до довоенных, более того - эти цены слишком дорогие для сегодняшнего покупателя. Рост цены может касаться очень узкого сегмента – это наиболее ликвидные квартиры, на которых сейчас концентрируется спрос – это небольшие и дешевые помещения, не требующие ремонта.

О том, что общая ситуация на рынке плачевная, доказывает даже тот факт, что сегодня новая квартира от застройщика стоит дороже, чем на вторичном рынке, хотя раньше было наоборот – в среднем квадратный метр на вторичке был на $300-300 дороже.

Спрос на вторичном рынке недвижимости на апрель 2024 г.

В агентстве "Благовест" отмечают, что наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются в возрасте до 10 лет, их и называют "новой вторичкой". Это объясняется с одной стороны тем, что большинство из этих домов построено по монолитно-каркасной технологии, поэтому они считаются более безопасными. Они имеют удобные планировки, более современный ремонт и лучше оборудованную придомовую территорию.

За прошлый год значительно вырос спрос на оборудованные квартиры с ремонтом, ведь большинство покупателей искали жилье, куда можно сразу переехать. Жилье в старом фонде остается неликвидным. Его покупают неохотно – в крайнем случае.

Квартиры в основном покупают экономически активные люди: у кого есть доход, бизнес, кто-то пытается делать. Магнитами рынка остаются Киев, Львов, Франковск, Одесса и Днепр.

Цены на квартиры в регионах в апреле 2024 года.

Как и Киев, который, по данным АСНУ, в реальных ценах не демонстрирует ценовой рост, другие регионы также реагируют на обстрелы и всеобщие военные обстоятельства.

Во Львове цены остаются стабильными: рост если и происходит, то только на ходовые квартиры, а это небольшой сегмент небольших, новых (до 15 лет) помещений, желательно с ремонтом. В этом сегменте рост цен составляет 8-10% в год, рассказал Delo.ua глава регионального отделения АСНУ Андрей Борисов.

Все остальные квартиры выросли в цене менее 5%. К примеру, в хорошем состоянии во Львове можно было купить хрущевку за $38 тыс. в 2023, а сейчас - за $40-43 тыс.

Ажиотажа вокруг жилья в Закарпатской области сегодня тоже нет, как и "наглых цен", как их называли риелторы. Бешеный спрос, который наблюдался в 2022 и первой половине 2023 года, спал, цены на протяжении последних месяцев остаются стабильными, отметил председатель Закарпатского отделения АСНУ Роман Перегинец.

"Колебания цен на рынке в пределах погрешности. Однокомнатная квартира в кирпичном доме 1980-х в зависимости от состояния будет стоить от $30 тыс., двухкомнатная от $40 тыс., но случается и за $35 тыс., в жилом состоянии. Более новая и с ремонтом немного дороже - 50-60 тысяч", - подчеркнул Перегинец.

В Днепре за последние два месяца цены даже просели на 15% и рынок существенно замедлился из-за массированных обстрелов и постоянных воздушных тревог, отметила глава регионального отделения АСНУ Виктория Демина. Хотя именно рынок этого региона в последние два года взял большую часть переселенцев из восточных и южных областей и демонстрировал хорошую динамику.

"Цены падают. Квартир гораздо больше, чем покупателей. Все выжидают, что будет дальше. $500, $400 за квадратный метр, на окраине можно найти и дешевле", - отметила Демина.

Покупатели в Одессе также присматриваются к военным обстоятельствам. Сегодня в городе продается только жилье, по которому можно торговаться на 10%. Цены на однокомнатные квартиры от $21-26 тыс. в спальных районах до $50 тыс. на более новые, которые продаются по государственным программам. Сделки по "єОселі" и другим программам составляют 50-60% рынка, рассказал глава регионального отделения АСНУ Алексей Бизин-Филатов.

Что будет с ценами на жилье: прогнозы экспертов

Эксперты прогнозируют небольшое оживление цен летом, дальше ситуация будет зависеть от военных обстоятельств. В целом на вторичном рынке квартиры начали резко сегментироваться.

Жилье в старом фонде становится неинтересным и менее пригодным для проживания, поэтому рост стоимости не ожидается. Из-за низкого уровня безопасности во время ракетных обстрелов спрос на такие дома значительно снизился после полномасштабного вторжения. Эксперты не видят рыночных факторов, способствующих повышению их стоимости в 2024 году. Напротив – есть предпосылки дальнейшей стагнации данного сегмента:

• ограничение программы "єОселя" по возрасту жилищного фонда;
• активная застройка пригорода столицы новыми ЖК, что является прекрасной альтернативой столичной вторичке;
• подорожание энергоносителей, что заставляет покупателей выбирать более новые, более энергоэффективные дома с индивидуальным отоплением.

Другая ситуация у "новой вторички". Дома, построенные в пределах 10-15 последних лет, считаются более защищенными. А главное - они подходят для участия в государственной программе "єОселя". Принимая во внимание эти факторы, ожидается, что в 2024 году цены на эти квартиры в среднем вырастут на 7-10%.

Более существенный рост цен возможен только тогда, когда у покупателей появятся средства на руках, скорее всего это будет после окончания войны. Пока предпосылок к большим скачкам цен нет, считают эксперты.