"Запасная" квартира в Испании или вилла на Бали. Где и за сколько украинцы покупают недвижимость за границей

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронировать участие

Война вынудила украинцев искать, куда инвестировать в недвижимость с меньшими рисками. За это время они научились активно инвестировать в зарубежную недвижимость и уже успели вдвое поднять цены в Польше, в 2,5 раза – в Словакии.

Активно украинцы скупают недвижимость не только в соседних странах, но и в США и Канаде, Турции, Испании, Индонезии, Таиланде.

Тренд последнего года — в странице-беженцы начали продавать недвижимость в Украине, чтобы купить себе жилье в Европе, рассказала Delo.ua директор агентства KDU Realty Group, консультант по инвестициям Елена Маленкова.

"По нашим данным, большинство продаж квартир в Украине – это об имуществе беженцев, которые вывозят валюту и покупают недвижимость за рубежом. Это подтверждает и рост в разы количества запросов на консультации о том, как легально вывести валюту из Украины", – рассказала Маленкова.

Бегство капитала. Кто покупает за границей и какую недвижимость ищут

Основная целевая аудитория зарубежных рынков недвижимости – украинцы, пытающиеся диверсифицировать активы, а также инвесторы, стремящиеся вложить средства и заработать, рассказал Delo.ua CEO&Founder агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Юрий Грушецкий.

"Есть клиенты, которые покупают для семьи – как дачу у моря и "запасной аэродром". Кстати, поляки, чехи, прибалты также покупают много недвижимости в Европе в том числе из-за того, что боятся войны, перестраховываются. Вторая часть наших клиентов — инвесторы, вкладывающие в зарубежную недвижимость на этапе строительства, как до войны это делали в Украине. Сейчас такие покупатели рассматривают зарубежную недвижимость как спокойную гавань, где можно зарабатывать без военных рисков, или для перепродажи, сдачи в аренду”, — подчеркнул директор агентства.

По словам Елены Маленковой, в первый год войны, когда украинцы уехали за границу, ничего никто не покупал, ожидая возвращения домой. Однако, когда стало ясно, что война затягивается, сразу появились запросы о диверсификации рисков.

“У кого-то в Украине две квартиры. Одну из них продавали, покупали недвижимость в Польше, которая давала неплохие условия. Например, если 6 месяцев человек там жил и был трудоустроен, с официальными доходами, он мог получить кредит под 2%, как на вторичном, так и на первичном рынке – это только для украинцев были такие условия. Выгодные программы для покупки недвижимости нам также давала Чехия”, – объясняет риелтор.

Однако очень быстро после нарастающего украинского спроса в Польше цены, которые в начале войны были соразмерны украинским, выросли вдвое, а в Словакии — в 2,5 раза.

"Интерес к Словакии связан с тем, что от Братиславы до Вены всего час поездом. Поэтому у нас часто клиенты покупали недвижимость под Братиславой, а ребенок учился в Вене, где дорого не только покупать, но и снимать квартиру”, — подчеркнула Малинкова.

Кроме соседних стран украинцы начали скупать жилье в других странах Европы. Дорогие Норвегия, Швеция, Германия, Франция, хотя и хорошо принимали украинцев, большой популярностью не пользовались, тем более, что выяснилось, что за имущество нужно платить налоги уже в двух странах. Однако интересными оказались Хорватия, Черногория, Испания, Португалия.

"Если принимать решение о покупке своей первой недвижимости за пределами Украины, то почему бы ее не купить у моря? Так считают наши клиенты. Таким образом можно закрыть и другие цели: например, отдых, более высокий доход от аренды в летний сезон", - подчеркнул Грушецкий.

Массовая покупка недвижимости за границей началась в течение последнего года войны, отмечают эксперты.

"80% наших клиентов — украинцы, которые выехали за границу и решили уже не возвращаться. Они продают квартиры в Украине и покупают за границей”, – пояснила Елена Маленкова.

Выбирая иностранную недвижимость, украинцы учитывают не только цены, ведь большинство европейских стран многим остаются не по карману, но и законодательство страны, ментальность, отношение к Украине.

Инвесторы, конечно, обращают внимание на растущие рынки. По словам Юрия Грушецкого, для таких клиентов предлагают Индонезию (о.Бали), Таиланд, где рынок растет быстрыми темпами. На Бали сегодня цены на апартаменты стартуют от $75 тыс., легко оформить имущество, хорошая доходность при сдаче в краткосрочную аренду – 12-15%. Власти начали продвигать остров и дают зеленый свет любым инвесторам.

"Девелоперы предлагают очень амбициозные проекты на Бали. Не только украинцы — многие американцы и европейцы инвестируют именно в Бали. Хорошие проекты предлагает Таиланд — на острове Пхукет средняя стоимость квадратного метра составляет $2,5 тысяч, то есть за $80 тысяч можно купить полностью готовые к проживанию апартаменты", — объяснил директор АН.

Топ-5 стран, которые выбирают украинцы для покупки недвижимости

В прошлом году большой популярностью пользовалась среди украинцев Турция — она лидировала в рейтинге стран для покупки имущества. Однако туда нахлынули и бежавшие от войны россияне, скупая все подряд. В результате рынок перегрелся, цены выросли, а власти, испуганные большим потоком мигрантов, отменили лояльные виды на жительство и приняли ряд сдерживающих для рынка законов. К тому же Эрдоган начал поддерживать радикальный исламизм, что окончательно отбил желание у украинцев инвестировать в турецкую недвижимость, пояснила Елена Маленкова.

Сегодня Турция потеряла лидерские позиции – из-за роста цены , инфляции, да и рынок находится в полурецессии. Однако для некоторых инвесторов рынок все еще остается привлекательным. Даже сейчас в Турции можно купить квартиру в 500 м от моря, с видом за $80-100 тысяч – это с ремонтом, мебелью, инфраструктурой, бассейном”, – уточнил Юрий Грушецкий.

По его словам, преимуществами рынка недвижимости Турции являются:

• невысокий порог входа;
• несложное оформление;
• не слишком высокие налоги;
• правительство не требует подтверждения происхождения средств.

Оформление турецкой первички длится 2-3 дня. Доход от аренды 7-9% годовых, 25-45% – от перепродажи. Но экономического роста недвижимости нет, еще два года назад она составляла 10-15% в год.

Однако на третьем году войны украинцы начали отдавать предпочтение Испании. По данным опрошенных агентств, в южноевропейской стране купили жилье 70% их клиентов, 30% остальных ориентировались на другие направления: Турция, Индонезия, Польша, США и другие страны.

В Испании, правда, доходность невысокая, прибыль от аренды ниже, чем в Украине, – в районе 5-7% на вложенный капитал. Однако здесь стабильный рынок и отличный климат: 349 солнечных дней на юге страны, и вся Европа сюда приезжает в отпуска и по выходным, поэтому можно зарабатывать и на посуточной аренде.

Мы работаем с регионом Коста-Бланка, где цены достаточно доступны. На вторичном рынке цены стартуют от 60 тысяч евро и от 170 тысяч для новостроек. Однако 60 тысяч – это об объекте в не очень благополучном районе и квартира нуждается в ремонте. Средний чек на вторичный объект – 100-150 тысяч евро – это будет 2- или 3-спальная квартира на 70-80 кв.м в таких городах, как Торревьеха или Аликанте”, — подчеркнул Юрий Грушецкий.

В новостройках средний чек – 200 тысяч евро. Бывают и кейсы на 150 тысяч, однако очень редко. Приятным бонусом является то, что в Испании в эту цену входит ремонт – со встроенной кухней и санузлом, часто еще и с паркоместом и большой кладовой. К тому же все проекты сдаются с инфраструктурой отдыха — закрытые ЖК с бассейном, современным спортзалом.

Украинцы также тщательно изучают объекты в соседних Польше, Чехии – здесь цены стартуют от 2,5 тыс. евро за квадратный метр на вторичном рынке. Квадрат в новостройке будет стоить от 3,5 тыс. евро, однако все квартиры сдаются полностью с ремонтом — не в бетоне.

Топ-5 стран, в которых украинцы сегодня покупают недвижимость, выглядит следующим образом:

1. Испания: от 170 тысяч евро для новостроек;
2. Турция : квартира на первичном рынке – от $100 тысяч;
3. Португалия – от 200 тысяч евро;
4. Польша – от 180 тысяч евро в новостройках;
5. Индонезия: апартаменты в новых ЖК Бали от $75 тысяч.

Сюрпризы зарубежной недвижимости

Из особенностей покупки за рубежом – оформление недвижимости и налоги. В той же Испании, чтобы купить объект недвижимости, нужно дополнительно уплатить налог в 10%, а также плюс 2-3% за оформление. Также в Испании запрещена спекуляция с недвижимостью — здесь, в частности, нет переуступки, как в Украине: подписал инвестиционный договор и  перепродал, не оформляя право собственности. Здесь нужно оформить собственность, оплатить налог и хоть завтра иди продавай.

Основная стратегия для покупки имущества в Испании – купить квартиру на этапе строительства, когда цены ниже, оформить право собственности, докупить мебель и технику после сдачи объекта в эксплуатацию и сдать квартиру в аренду. При этом владельцы могут приезжать на отдых 1-2 месяца, предупредив заранее компанию-управителя.

Строительный рынок тоже кардинально отличается от украинского. Во-первых, здесь очень выгодная рассрочка. Стандартные условия: первый взнос 30%, 20% в течение строительства, остальные 50% оплачиваются после акта приема-передачи квартиры. Во-вторых, объекты сдаются вовремя, ведь при задержке законом прописаны очень высокие штрафы. К тому же, девелоперы строят за свой счет или берут ссуды в банке, объясняет Грушецкий.

Важный вопрос для украинцев – как оплачивать недвижимость.

"Если покупать недвижимость в европейских странах, тогда это должны быть полностью легализованы средства и документы. При чем средства должны быть в европейских банках. В Турции или на Бали нет такого придирчивого финансового мониторинга, можно платить наличными или от третьих лиц. Более того, за проекты на Бали можно рассчитаться в гривне — по украинским аккаунтам", — объясняет Елена Маленкова.

По ее словам, украинцы принимают решение на основе этих правил, а также налогов.

На Бали, кроме того, что налоги небольшие и высокая рентабельность, власти дают защищенный титул собственности, чего в Украине никогда не было.

"Это британское законодательство, которым пользуются североамериканские штаты, Канада, Британия и все их бывшие доминионы. То есть вы покупаете квартиру, а она является проекцией в земельной книге. За это государство выдает ордер с гербовой печатью, который гарантирует вам право собственности. И никакой "урюпинский суд" вас не лишит этого права собственности", — отмечает риелтор.

По ее словам, у нас, если вы покупаете квартиру до ввода дома в эксплуатацию, все квадратные метры принадлежат застройщику, а инвестор не имеет на них никаких прав. В мире давно действуют цивилизованные законы о собственности — это намного больше нравится украинцам.

Цены на жилье в европейских странах в июле 2024 г.

Самое дорогое жилье в Европе в скандинавских странах, Швейцарии и Британии. Здесь цены на квадратный метр за жилье в центре города стоят не 2 тысячи евро, как в Киеве, а десятки тысяч, свидетельствует статистика Numbeo — крупнейшей в мире базы данных о стоимости жизни, в том числе недвижимости.

Самое дешевое жилье в восточноевропейских городах: Кишинев (Молдова) – 1686 евро за кв.метр, Сибиу (Румыния) – 1825 евро, Пловдив и Бургас (Болгария) – 1923 и 1950 евро за кв.метр, Приштина (Косово) – 21 Скопье (Северная Македония) – 2169 евро, Лодзь – и Щецин (Польша) – 2252 евро и 2410 евро за кв.м, Нис (Сербия) – 2309 евро, Острава (Чехия) – 2319 евро, Дебрецен (Венгрия) – 2389 евро за кв. метр.

Киев в перечне 129 городов Европы занимает 100-ю позицию со стоимостью 2430 евро за квадратный метр жилья в центре столицы.