Иллюзия "строительного бума": почему в Киеве ускорились стройки жилкомплексов

Статистика строительного рынка Киева за 9 месяцев 2014 года выглядит более чем оптимистично: с января по август он пополнился 23 новыми проектами с общим объемом предложения более 6,5 тыс. квартир, и до конца года ожидается завершение еще пяти ЖК. При этом до 10% комплексов строятся с опережением графика, что для кризисного периода и еле живого спроса — экономический нонсенс.

Причины псевдостроительного бума становятся очевидны, если проанализировать цены на строительство и на строительные работы. За 9 месяцев 2014 года стоимость последних возросла на 7% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. До конца года эта цифра, очевидно, приблизится к 10%. Поэтому застройщики в один голос твердят: с учетом скорости, с которой меняется ситуация в стране, заканчивать стройки любыми силами нужно сейчас. Ведь дальше может не быть ни возможности, ни денег на это.

Спешащие

Больше всего, очевидно, туманность перспектив пугает компании "Киевгорстрой", UDP, "К.А.Н. Девелопмент", "Интергал-Буд" и "Укрбуд" — именно они завершают сейчас проекты быстрее всего. "Во втором полугодии 2014 (с июля по октябрь) уже стартовали продажи в восьми жилых проектах этих компания — "Квартет", "Солнечная Ривьера", "Академ-парк", "Перспектива", "Печерск-плаза", Hoffmann Haus, Renaissance Residence и Lemonade", — рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.

"В нашей компании в планах завершение строительства четвертой очереди ЖК "Сонячна брама" (а это около 50 тыс. кв.м.) и продолжение строительства жилого комплекса премиум-класса Alter Ego, общей площадью порядка 55 тыс. кв. м." — присоединяется к хору спешащих закончить строительство заместитель генерального директора ТММ по маркетингу и развитию Алексей Говорун. Правда, сегодняшняя спешка не означает, что компания ставит крест на 2015 году. "В следующем году мы планируем начать строительство двух новых проектов, один под Киевом, а второй — в Харькове. Суммарно порядка 200 000 кв. м запланировано к вводу в эксплуатацию в ближайшие несколько лет", — добавляет Говорун.

Кому продавать

Сразу отметим, что кредитных денег в нынешних стройках фактически нет: банки как потеряли веру в девелоперов после обвала 2008 года, так до сих пор и не рискуют давать им деньги. Причем ни напрямую, ни через покупателей квартир — даже в тех банках, где ипотечные программы де-юре продолжают существовать, де-факто получить заем можно только если клиент готов внести более 50% стоимости жилья самостоятельно, а стабильность его дохода не вызывает ни малейших сомнений. А таких, признаются банкиры, на сегодняшний день фактически нет.

Правда, на рынке все еще существует схема кредитования покупки квартир в аффилированных компаниях-застройщиках либо когда застройщик является крупным должником, и банку хочешь не хочешь приходится финансировать покупки квартир у него чтобы просто получить шанс на возврат денег девелопером. Так, сегодня некоторые проекты компании "Укрбуд" кредитует "Укргазбанк", проекты компании "Киевгорстрой" — "Ощадбанк" и "Укргазбанк". Но это скорее исключения из правил. Основная часть строек финансируется за счет собственных средств застройщика (как, например, у "К.А.Н. Девелопмент") и за счет напрямую привлеченных у покупателей денег. Которые, как это ни удивительно, все еще есть.

За 2014 год в столице было проведено более 6 тыс. сделок по продаже первичного жилья. "Недвижимость традиционно остается одним из наиболее безопасных способов сохранить накопления. Кроме того, совершить покупку подталкивает большое разнообразие предложений жилья в бюджетном сегменте, подкрепленное акциями, льготными рассрочками от девелоперов", — рассказывает Алла Куценко, руководитель департамента маркетинга консалтинговой компании City Development Solutions. То есть, мотивационно ситуация возвращается к истокам строительного бума в начале 2000-х, когда кризис 1998 года подорвал доверие украинцев к денежным сбережениям и они начали массово вкладывать в недвижимость именно с инвестиционными, а не потребительскими целями.

Тем более, что застройщики готовы идти на встречу как минимум в курсовых вопросах: многие из предлагаемых сейчас программ по покупке недвижимости предлагают считать по давно забытому курсу 10 грн/1$. И абсолютно все готовы фиксировать в договоре рассрочки стоимость квадратного метра в гривне, если вносится от 35% стоимости квартиры.

Правда, даже такие программы лояльности не спасают от роста цен на жилье. Что примечательно, сами застройщики признаются, что валютная составляющая в их бизнесе не так и велика, но повышение цены мотивируют именно ростом курса.

"На сегодняшний день с учетом постоянно растущего курса валюты мы подняли цены в гривне на 25%. В долларах цена упала на 20%. Будет расти курс — будет расти цена, несмотря на то, что импортная составляющая в строительстве относительно невелика — порядка 15%. Плюс ко всему не стоит забывать о том, что существует средняя рыночная цена за квадрат в каждом классе недвижимости, ниже которой застройщик опускаться не будет. С другой стороны, если сравнивать цены, сегодня реальные сделки на первичном рынке совершаются по курсу в 10-11 грн за доллар", — рассказывает Алексей Говорун.

В условиях отсутствия банковского кредитования предоставление рассрочки на покупку недвижимости напрямую застройщиком из экзотического инструмента превратилось в совершенно стандартный. Самые длинные рассрочки готовы предоставлять сегодня KAN Development и UDP — за квартиру в их комплексах можно расплачиваться до 10 лет. Другие застройщики пока держатся в рамках привычных 2-3 лет, но тенденция явно идет к увеличению сроков предоставления рассрочки.