Как решить проблему незавершенного строительства — рецепт юриста

На сегодняшний день в Украине насчитывается около 17 тыс. строящихся объектов, но при этом более 50% строительства заморожено — общая площадь остановленных строек составляет 5,5 млн кв. м (для сравнения годовой объем строительства "Киевгорстроя" составляет 2,2 млн кв. м). Только в Киеве строительство 200 объектов временно прекращено, а 13 законсервировано.

Причины остановки строительства могут быть различными, начиная от технических проблем, недостаточного финансирования, корпоративного конфликта либо конфликта между участниками проекта, заканчивая рейдерским захватом и открытыми уголовными производствами.

Власти пытаются начать борьбу с законсервированными застройками, сократить их количество, завершить строительство возможных. С этой целью Законом Украины от 12.02.2015 № 191-VIII "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)" среди прочего были внесены изменения в Закон Украины "О местном самоуправлении в Украине", которыми дополнены полномочия исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов следующими:

• организация работы, связанной с завершением строительства многоквартирных жилых домов, которые сооружались с привлечением средств физических лиц, в случае несостоятельности застройщиков продолжать такое строительство;
• осуществление государственного контроля за соблюдением договорных обязательств застройщиками, деятельность которых связана с привлечением средств физических лиц в строительство многоквартирных жилых домов.

В столице уже были предприняты первые шаги по реализации данных полномочий. Однако возможность завершения проектов зависит не только от органов местного самоуправления, местных органов исполнительной власти, государственных органов, а и других участников правоотношений.

Представим соотношение участников незавершенного строительства и их целей в виде следующей таблицы:

Учитывая практический опыт, проблемный строительный проект можно завершить только при условии, что:

• все участники преследуют цель — завершить проект;
• существует понимание невозможности завершения проекта с полным достижением первичных целей;
• наличие финансирования;
• наличие технической возможности;
• наличие доверия между участниками проекта либо эффективных гарантий выполнения обязательств.

Первоочередными шагами, которые необходимые предпринять для успешного завершения проекта, позволяющие определить "белые пятна", проблемные места и недоработки, являются проведение аудита:

1. Технического (даст понимание, соблюдены ли все государственные строительные нормы при строительстве, поможет оценить текущее состояние объекта, процент завершенности и т.д.);
2. Юридического (в результате анализа документации будут подготовлены выводы о наличии/отсутствии нарушений при начале подготовительных/строительных работ, правильности оформления взаимоотношений между участники, в частности застройщиком и подрядчиками, застройщиком и инвесторами и т.д.);
3. Бухгалтерского (проверка точности и правильности отчетности, покажет текущее финансовое состояние участников проекта).

Параллельно необходимо заняться вопросом, ответ на который влияет на последующие действия: завершать проект с первичным застройщиком или привлекать нового. При этом будет иметь значение характер отношений между участниками, который сложился (доверительные или нет), заинтересованность застройщика в завершении проекта, наличие технический и финансовых возможностей застройщика для завершения проекта.

Дальнейшие действия можно представить в виде следующего алгоритма:

1. Подписание меморандума

Это документ, в котором стороны декларируют достигнутое взаимопонимание, фиксируют договоренности, условия работы, он будет служить ориентиром, отправной точкой дальнейшего сотрудничества. Его также называют "актом джентльменских договоренностей", так как он не несет юридических последствий, а призван скорее основываться на репутации сторон.

2. Урегулирование долгов

Возможными и приемлемыми будут различные варианты добровольного решения: реструктуризация, привлечение финансирование, отсрочка выполнения денежных обязательств и т.д.

3. Проверка технического состояния объекта

При этом могут возникнуть следующие проблемы:

• Отсутствие проектной документации по строительству, в этом случае можно восстановить ее в архиве управления архитектуры либо архитектурно строительной организации, в архиве архитектурно — градостроительного совета, в архиве проектной организации.
• Отсутствие исполнительной документации по строительству, отсутствие актов скрытых работ, отсутствие журналов выполнения работ. Возможным решением этой проблемы может стать проведение исследования конструктивных элементов здания, разработка новой проектной документации на реконструкцию.

4. Юридическая "очистка"

1. Разработка нового проекта
2. Регистрация объекта незавершенного строительства — это даст возможность, например, передать объект в ипотеку
3. Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства проводится в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности, на которое заявлено впервые, с учетом особенностей, определенных Постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868 "Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений"

В случае проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства заинтересованным лицом является лицо, осуществляющее его строительство.

Таким образом, возможен вариант регистрации объекта в Укргосреестре на застройщика. Однако, можно также провести регистрацию на третьих лиц (ипотекодержателей, инвесторов и т.д.) на основании полученного ранее решения суда, к примеру, об обращении взыскания на предмет ипотеки либо о признании права собственности на объект.

Для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства заявитель дополнительно представляет:

• документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок;

Бывают ситуации, когда срок действия документа на земельный участок (например, договора аренды) закончился, паниковать не стоит, так как в соответствии с письма Государственной регистрационной службы Украины от 15.04.2013 г. N 165 / 06-15-13 "О выдаче свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в связи с приобретением права собственности на вновь построенные или реконструированные объекты недвижимого имущества" регистрация происходит на основания документов, которые действовали на момент сооружения объекта.

• документ, который в соответствии с законодательством дает право на выполнение строительных работ;

Если закончился документ на выполнение строительных работ, то проблема может быть устранима, так как на основании письма ГАСК "О действии разрешения на выполнение строительных работ" от 31.01.2012 № 40-17/6-546) разрешение на выполнение строительных работ, полученные до вступления в силу Закона № 3038, действуют до завершения строительства объекта.

• технический паспорт на объект незавершенного строительства.

При необходимости указать процент готовности в техпаспорте, можно установить его на основании сметной документации либо данных площадей объекта.

4. Восстановление документации

Тут выделим две ситуации:

Строим со старым застройщиком

Тогда либо строим по старому разрешению на начало выполнения работ, которое, как мы говорили раннее, может быть еще действительным, при необходимости вносим в него изменения. Либо обновляем разрешительную документацию по следующей схеме:

• регистрация объекта незавершенного строительства на застройщика (о порядке упоминалось ранее);
• оформление прав на земельный участок;
• разработка новой проектной документации;
• получение новых разрешений.

Строим с новым застройщиком

В этом случае необходимо получить разрешение на выполнение строительных работ на нового застройщика.

5. Переоформление земли в случае изменения застройщика

Если проводится реконструкция объекта в пределах пятна застройки, то достаточно будет регистрации объекта в Укргосреестре, если дополнительно требуется проведение конкурса на земельный участок, то потребуется также оформление прав на земельный участок.

Обратите внимание, что в данном случае возможны дополнительные расходы для местного бюджета, так как в соответствии со статьей 8-1 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке" в случае принятия органами местного самоуправления или органами исполнительной власти по их инициативе в случаях и порядке, предусмотренных законом, решения, которое влечет изменение пользователя земельного участка, предназначенной для сооружения объекта жилищного строительства, финансируемого с привлечением средств физических и/или юридических лиц путем эмиссии целевых облигаций предприятий, в соответствующем местном бюджете предусматриваются расходы для возмещения убытков владельцам таких облигаций. Споры о возмещении таких убытков указанных владельцев решаются в соответствии с законом.

В некоторых случаях, это положение можно использовать, как рычаг воздействия на несговорчивые органы местного самоуправления.

6. Привлечение финансирования

Скорее всего, будет являться обязательной составляющей. Существует два варианта организации привлечения финансирования и работы с покупателями квартир:

"Инвестиционный"

Согласно Закону Украины "Об инвестиционной деятельности" инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладывают в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Необходимыми инвестициями могут быть не только деньги, но и, техника, оборудование, права интеллектуальной собственности.

Данным Законом установлено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

"Не инвестиционный"

Вариантами привлечения инвестиций являются:

• членство в кооперативе
• предварительные договора
• договор о паевом участии
• купля-продажа имущественных прав

7. Завершение строительства

8. Завершение проекта

Как видите, алгоритм действий непростой, но вполне выполнимый и реальный. Стоит только захотеть. Но, еще раз обратим внимание, что все это возможно если подвести цели всех участников строительства объекта "под один знаменатель" — завершить строительство. Это является отправной точкой для завершения проекта.