Почему, купив ТЦ "Пирамида", Dragon Capital вошел в историю

Инвестиционные сделки в Украине в последние годы стали редкостью. Рынок торговой недвижимости — не исключение. Виной всему неустойчивая экономическая ситуация в стране и слишком туманное будущее. Однако на днях компания Dragon Capital порадовала новостью: Dragon Capital Investments Limited, которая входит в группу компаний Dragon Capital, завершила сделку по приобретению ТЦ "Пирамида" у группы американских и британских инвесторов, не предав огласке ее сумму.

Delo.UA узнало у экспертов рынка, что они думают о сделке.

Почем?

Безусловно, новость о сделке стала темой месяца на рынке недвижимости. "В сегодняшних условиях рынка любую инвестиционную сделку стоит приветствовать. Dragon Capital точно знают, что покупали, и для них этот объект — явно "дойная корова", — комментирует сделку Сергей Овчинников, партнер Ukraine Turnaround Real Estate Fund.

При этом Вадим Непоседов, президент компании UTG, обращает внимание, что это первая в истории Украины сделка по повторной перепродаже торгового центра.

Комментируя возможную стоимость сделки, Вадим Непоседов отмечает, что она состоялась практически на дне рынка, и в преддверии роста является грамотным и эффективным ходом. "По нашим оценкам, приблизительная сумма сделки могла составить от $19 до $23 млн", — утверждает он.

Сергей Овчинников оперирует более крупными цифрами, полагая, что речь идет о $30-50 млн.

"Мы давно наблюдаем за деятельностью и развитием ТЦ "Пирамида". Учитывая изменения на рынке коммерческой недвижимости, произошедшие за последние три года, возможный диапазон суммы сделки можно оценить в $25-28 млн", — добавляет Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine.

Кто в конкурентах?

"Пирамида" — торговый центр районного формата. На сегодняшний день он, несмотря на свой возраст (12 лет) и отсутствие высокой конкуренции, является эффективным и востребованным у ритейлеров. "Удачное месторасположение способствует популярности торгового центра среди жителей микрорайона. Заполняемость ТЦ "Пирамида" составляет 100%", — констатирует Вадим Непоседов.

При этом эксперты единогласно отмечают, что у ТЦ "Пирамида" сейчас особо нет конкурентов, хотя в непосредственной близости находятся такие объекты, как ТРЦ "Аладдин", ТЦ "Аркадия" и ТРЦ New Way. Как отмечает Сергей Сергиенко, ТЦ "Пирамида" привлекателен своим расположением в густонаселенном районе города, отличной визуальной и транспортной доступностью с проспекта Бажана. Эти качества, по словам управляющего партнера CBRE Ukraine, всегда позволяли "Пирамиде" удерживать арендные ставки на достаточно высоком уровне, сравнимом с лучшими ТЦ Киева.

"Несмотря на присутствие торговых объектов вблизи ТЦ "Пирамида", рассматривать их как объекты прямой конкуренции для ТЦ некорректно ввиду другого формата и качества", — говорит Сергей Сергиенко. Так, по его словам, учитывая высокую плотность населения массива, можно даже утверждать, что эта часть города характеризуется дефицитом качественных торговых площадей. "Что касается будущей конкуренции, только один объект в этом районе — River Mall (арендная площадь (GLA) 56 тыс. кв. м) — находится на стадии строительства с анонсированной датой открытия в 2018 году и расположен во второстепенной зоне охвата ТЦ "Пирамида", поэтому ожидать существенного конкурентного влияния на торговый центр не стоит", — добавляет управляющий партнер CBRE Ukraine. При этом Сергей Овчинников отмечает, что конкурентом может стать ТЦ "Ашан", который планируют построить возле станции метро "Вырлица".

Перспективы

Принимая во внимание год постройки центра — 2004-ый, — в скором времени ТЦ "Пирамида" будет нуждаться в обновлении. Вадим Непоседов отмечает, что ТЦ "Пирамида" благодаря большой площади территории, на которой он расположен, имеет существенный потенциал по расширению арендной площади и улучшению концепции исходя из текущих реалий и запросов рынка, в том числе увеличению доли тех товарных групп, которые за годы работы показали себя наиболее привлекательными.

"На сегодняшний день ТЦ "Пирамида" является успешным торговым центром в своем формате, однако в дальнейшем объект будет нуждаться в усовершенствовании концепции и пула арендаторов в соответствии с требованиями потребителей и ритейлеров, как и любой другой объект торговой недвижимости", — считает Сергей Сергиенко.

Новый собственник торгового центра Dragon Capital пока не раскрывает карты, будет ли меняться ТЦ и как. Поэтому нам остается только ждать.