Бессмертная "Аркада": как банку удается выжить на мертвом рынке ипотеки

В портфеле банка "Аркада" выбор жилой строящейся недвижимости, пожалуй, гораздо шире, чем у любого ныне здравствующего банка. Здесь и более двух десятков домов в ЖК "Патриотика", и несколько секций ЖК "Кассиопея" в Киеве, и коттедж ный городок "Новая Богдановка".

Кредитует "Аркада" под скоромные 10% годовых, плюс 0,75-1,25% за выдачу кредита и ежегодная страховка жилья по тарифу 0,325%. Кредиты выдают на срок до 30 лет. Для получения финансирования на покупку жилья заемщикам необходимо заключить с банком договор об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) и проинвестировать не менее 20% общей площади выбранной квартиры. Условия очень заманчивые, почти как в докризисное время. Как удается банку, который привлекает средства физлиц под 16-18% годовых, выдавать кредиты под 10%?

Выгодный кредит

В банке "Аркада" раскрыть секрет успешного бизнеса отказались. Составить представление о механизмах столь нетипичного кредитования помогли независимые эксперты. С их точки зрения, модель работы "Аркады" вполне может быть выгодной и жизнеспособной.

"Такая ситуация аномальна — банк берет ресурс под 18% и выдает кредиты под 10% (эффективная ставка 12,5-13%). Единственный логически объяснимый вариант — связанность между банком и застройщиками", — говорит аналитик компании "Простобанк Консалтинг" Сергей Подвигин. Также собеседник Delo.UA отмечает, что в балансе банка средств физлиц значительно меньше, чем средств юрлиц, которые обычно несколько дешевле. Это означает, что разрыв между стоимостью ипотеки и ресурсов для банка может покрываться комиссионными доходами.

"Банк управляет ФФС конкретных объектов недвижимости и заключает с покупателем договор об участии в этих ФФС. Далее банк предоставляет клиенту кредитные средства, но не путем перечисления застройщику, а за счет зачисления в ФФС под управлением банка. "Аркада" фактически перечисляет себе на счет свои же деньги, и за это берет с покупателя 10% годовых, получает от клиента бесплатный депозит в виде первого взноса на квартиру и различные комиссии по договору управления ФФС", — продолжает анализировать схему управляющий партнер юридическо-консалтинговой компании "Де-юре" Григорий Трипульский.

И банк, и застройщик

Другие эксперты обращают внимание на связанность или даже полный симбиоз банка и застройщика. "Банк "Аркада" зарабатывает не столько на кредитовании, сколько на обслуживании строительных проектов в целом, — предполагает партнер ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Александр Бородкин. — Известно, что банк управляет несколькими ФФС, в которых есть свои комиссии, дополнительно к процентам по кредиту. Да и в целом отношения с застройщиком у "Аркады" довольно близкие, а участие в строительных проектах высоко настолько, что позволяет предоставлять финансирование на условиях, существенно отличающихся от предложений других банков".

Управляющий партнер юрфирмы "Правовест" Глеб Сегида и вовсе не рекомендует рассматривать схему "Аркады" как классическую для банковского рынка, которая заключается в привлечение депозита и выдаче кредита с добавлением маржи. Ипотека "Аркады", по мнению собеседника Delo.UA, скорее похожа на рассрочку от застройщика. "С одной стороны, "Аркада" имеет банковскую лицензию и осуществляет все классические банковские операции, с другой — функционирует как компания-застройщик, — продолжает анализ Глеб Сигида. — Прочие застройщики нередко предлагают беспроцентные рассрочки и кредитуются в банках под 20% годовых, в то время как "Аркада" привлекает ресурсы от населения под 6-18%".

Плавающая ставка и железная хватка

Еще один механизм снижения ставки по ипотеке в "Аркаде" — договорные отношения с заемщиком, которые выстроены так, чтобы максимально уменьшить риски невыплаты кредита и вывода недвижимости из-под ипотеки.

"Во-первых, это плавающая кредитная ставка, которая косвенно привязана к курсу доллара США и стоимости долговых облигаций Украины. Таким образом, банк страхуется от валютных колебаний. Во-вторых, это возможность банка удовлетворить свои требования на предмет ипотеки внесудебным путем с помощью расторжения договора об участии в ФФС под управлением "Аркады". Банк возвращает заемщику деньги в гривне, удерживает 5%, и имеет возможность оперативно продать залоговый объект", — разъясняет нюансы договора управляющий партнер юридическо-консалтинговой компании "Де-юре" Григорий Трипульский.

Немного истории

Банк "Аркада" создавался сугубо под ипотечное кредитование. Зарегистрирован был в 1993 году. Его главным акционером и партнером стал государственный строительный холдинг "Киевгорстрой", который долгое время оставался монополистом на столичном рынке жилья. Банк понадобился застройщику для финансирования строительства за счет привлеченных от населения денег.

В 1998 году банк начал выдавать кредиты на покупку жилья в новостройках на срок до 10 лет. Уже в 2004-ом "Аркада" предлагала ипотеку на 30 лет под 10,5% годовых, тогда как у других банков ставки составляли 18-23% в гривне и 13-14% в инвалюте, а срок погашения кредита не превышал 10-15 лет. Выгодная, на первый взгляд, ипотека на 30 лет от "Аркады" привязывалась к курсу ОдІн (Единице инвестирования), который рассчитывался по изобретенной в банке формуле в зависимости от инфляции. В 2001 году курс ОдІн приблизительно соответствовал 13 грн, в 2005 — около 20 грн, в 2008 году — около 33 грн, в конце августа 2016 года на сайте банка "Аркада" указан курс ОдІн 68,5 грн (+427% к 2001 году).

Несмотря на риски изменения курса ОдІн, многие покупатели доверились этой схеме. Узнать о дальнейшей судьбе портфеля кредитов в ОдІн непосредственно в банке "Аркада" Delo.UA не удалось. Однако на форумах инвесторов сохранились сообщения о том, что из-за изменения курса ОдІн долг заемщиков в течение отдельных периодов не уменьшался, а, наоборот, увеличивался, и это при соблюдении графика платежей. Из-за этого многие предпочли перекредитоваться в других банках либо продать квартиры с большим дисконтом.

Темное прошлое

Структура собственности банка "Аркада", составленная в соответствии с последними требованиями НБУ, вместе с дополнениями занимает 14 страниц. В первой строке — Константин Паливода, который стоял у истоков банка и занимает пост предправления по сей день. По состоянию на июль 2016 года в его руках прямо и опосредованно было сконцентрировано около 69,2% акций. А во второй строке в качестве владельца 12,3% акций по-прежнему значится бывший президент холдинга "Киевгорстрой" Владимир Поляченко, который скончался в апреле 2012 года. В числе потенциальных наследников, которые все еще не переоформили долю в банке на себя — сын Владимира Поляченко, экс-министр здравоохранения (2005-2007 годы) Юрий Поляченко.

Впрочем, со своим изначальным акционером и партнером "Киевгорстроем" банк "Аркада" больше не сотрудничает. В 2011 году между сторонами разразился конфликт из-за того, что банк якобы не перечисляет застройщику деньги на строительство и стороны долго судились из-за 110 млн грн. А осеню 2015 года банк "Аркада" оказался на слуху в связи с криминальной историей — в сентябре пошлого года президент этого финучреждения Сергей Сущев был найден мертвым во Львовской области, а его водителя взяли под стражу в связи с подозрением в убийстве. Однако информационная волна, по всей видимости, не помешала успешному бизнесу "Аркады".