Киевляне стали предпочитать квартирам дешевые коттеджи

же масса предложения агентств недвижимости касается особняков площадью 500-700 кв. м и стоимостью от 200 тыс.долларов до 1 млн. долларов, на которые спрос практически равен нулю. Не способствует возрождению рынка и отсутствие у продавцов пакета документов, необходимого для полноценной эксплуатации особняков.

Выбирать не из чего

"Деловая Столица"

Во-первых, в отличие от других сегментов рынка (квартир, офисных, торговых помещений) в сегменте коттеджей не растет база предложения, т. е. выбор весьма ограничен. По словам начальника отдела загородной недвижимости группы компаний "Траектория" Ирины Шикиной, сейчас в базах столичных агентств насчитывается около 360 предлагаемых к реализации домовладений, что практически равняется уровню предложения начала 2009 года. "Владельцы особняков, которым срочно нужны средства, выставляют свою недвижимость на продажу. Собственники, не стесненные в средствах, напротив, снимают дома с продажи, решив подождать момента, когда недвижимость подорожает. Таким образом, при сохранении общего объема предложения происходит постепенная ротация", — говорит г-жа Шикина.

Во-вторых, ротация объектов привела к снижению качества предложения: при наличии столь скромного выбора около 80% выставляемых ныне на продажу особняков имеют проблемы с документами, сулящие покупателям дополнительные расходы и хлопоты. Наименее болезненная из них — несоответствие продаваемого участка под коттеджем государственному акту на землю, т. к. часть предлагаемого клиенту надела является самозахватом. В этом случае потенциальный покупатель рискует лишь потерять самовольно добавленные предшественником сотки, за которые он заплатил. Не менее распространены предложения по продаже особняков со строениями (сауна, гараж, хозпостройки), которые не узаконены БТИ. Оформление документов на них обойдется новому владельцу в 10-20 тыс. долларов. Зачастую право собственности на дом, который выставлен на продажу, вообще не оформлено, т. е. объект необходимо ввести в эксплуатацию. Неофициальные расценки чиновников за эту услугу сейчас колеблются от 50 до 200 тыс. долларов в зависимости от площади и типа особняка. А вот наибольшие проблемы возникают, если продаваемый дом возводился без утвержденного проекта и разрешения на проведение строительных работ — новому владельцу придется пройти всю процедуру согласований и уплатить штрафы.

По мнению управляющего партнера юридической фирмы "Соколовский и партнеры" Владислава Соколовского, приобретать недвижимость можно лишь в том случае, если у ее хозяина есть документы на право собственности или аренды земельного участка, а дом построен без грубых нарушений: не мешает проложенным линиям электропередач, газовым сетям и пр. "Остальные разрешения можно и не оформлять. Теоретически контролирующие органы, конечно, могут наложить штраф за незаконное строительство. Но для этого им необходимо составить протокол и лично вручить его владельцу особняка, что при нежелании последнего практически нереально. Поэтому многие хозяева коттеджей, у которых нет насущной потребности в получении почтового адреса, не стремятся легализировать свои строения", — объясняет г-н Соколовский.

Покупатели стали скромнее

Если же говорить о ценовых сегментах, то большая часть сделок, по словам г-на Бразаса, приходится на особняки стоимостью до 200 тыс. долларов и свыше 1 млн. долларов, хотя по своим параметрам (площади, этажности) они могут почти не отличаться. Ведущий специалист компании Red Ярослав Цуканов объясняет, что на цену домов в Киеве влияют в первую очередь месторасположение, размер земельного участка и уровень внутренней отделки. Самыми дорогими столичными районами частной застройки принято считать так называемое "Золотое село" (ул. Январского восстания, Старонаводницкая, Микулича, Зверинецкая), где стоимость сотки составляет сейчас 100-120 тыс. долларов. И это притом, что за год цены на землю просели как минимум вполовину. В итоге коттедж площадью 200 кв. м с участком в 6-10 соток здесь можно приобрести за 1,5 млн. долларов, тогда как до кризиса эта цифра была как минимум вдвое выше.

Наибольшее число сделок — до 70-80% — заключается в низком ценовом сегменте. Например, в Новобеличах или на Троещине новый особняк площадью 150-200 кв. м можно приобрести всего за 1-1,5 тыс. долларов за кв. м, что на 60-70% дешевле, чем в конце 2008 — начале 2009 гг. Причем в эту сумму в большинстве случаев уже включена и стоимость земельного участка. Риэлторы утверждают, что на фоне общей стагнации рынка спрос на подобную недвижимость растет. Объясняется это просто: благодаря существенному падению цен в ряде случаев стоимость таких коттеджей стала сопоставима с ценой земельных участков в том же районе или аналогичных по площади квартир. Например, по данным газеты Aviso, дом на улице Садовой (Осокорки, 3 мин. до метро, 70 кв. м) с участком в 4,5 сотки, на котором расположен гараж, предлагается всего за 55 тыс. долларов. А за однокомнатную квартиру общей площадью 33 кв. м в этом же районе (на Днепровской набережной), расположенную на третьем этаже девятиэтажного дома, хозяева хотят 60 тыс. долларов.

А вот ранее востребованное предложение среднего ценового сегмента, на которое приходится более 50% базы агентств, практически перестало интересовать покупателей, хотя объекты в нем подешевели за год на 45-50%. В первую очередь это касается таких районов, как Нивки и проспект Науки, где сотка земли оценивается сегодня в 40-60 тыс. долларов, а новый дом — в 2 тыс. долларов за кв. м. "Здесь проживают социально незащищенные слои населения, нездоровая криминогенная обстановка и не очень развитая инфраструктура, т.е. стоимость домовладений явно переоценена. Зачем платить 600-800 тыс. долларов за коттедж на Нивках, в Святошине или на Окружной дороге, если, добавив 200-300 тыс. долларов, можно поселиться в безопасном центре города, в окружении состоятельных людей", — говорят в одном из агентств недвижимости.

Рынок возрождается

Росту интереса покупателей будет способствовать и дальнейшее снижение цен. По мнению Ярослава Цуканова, до конца 2010 года они упадут еще на 20-30%. "В отличие от сегмента квартир сегмент домов меньше подвержен влиянию ипотеки — основная масса сделок заключается без привлечения кредитов. Поэтому стоимость объектов будет падать, пока не появится устойчивый платежеспособный спрос. И в первую очередь эта тенденция коснется особняков средней ценовой категории — от 200 тыс. долларов до 1 млн. долларов", — говорит он. Элитные же коттеджи, на которые приходится около 10% предложения, по мнению риэлторов, не подешевеют, а возможно, даже незначительно подорожают. К примеру, Сергей Подгорный из "Альянс-Брок" считает, что этому будет способствовать рост спроса со стороны команды нового главы государства.