Несвоєчасно ввів будинок в експлуатацію — заплати шкоду: суд став на сторону громадян

Отримати відшкодування моральної шкоди за несвоєчасне введення будинку в експлуатацію забудовником стало реально — український суд прийняв рішення на користь покупця, що не одержав житло у встановлені в договорі терміни.

Керівник ПП "Сучасна Феміда", адвокат Тетяна Даниленко розповіла Delo.ua, яким чином регулювалась ситуація неотримання житла у строк раніше, та як допоможе нова правова позиція відстоювати свої права тепер.

За словами юриста, відтепер, забудовник, нехтуючти строками здачі в експлуатацію об'єктів нерухомого майна всупереч строкам обумовленим договором, наражає себе на можливе відшкодування моральної шкоди покупцю.

"До цього широкого розмаху набула ситуація, коли люди, отримуючи кошти для придбання нерухомого майна в кредит під величезні відсотки, розраховуючи на те, що отримають нерухомість вчасно, отримували лише обов'язок вчасно сплачувати кредит, а також кошти на придбання цієї нерухомості, згідно умов договору", — каже Даниленко.

Вона додає, що об'єкт міг роками не здаватись в експлуатацію, внаслідок порушень строків зі сторони забудовника. При цьому виникала ситуація, що внесені покупцем кошти в гривні, за декілька років будівництва знецінились, а квартиру людина по факту так і не отримала.

"Як правило, договори не містять штрафних санкцій у вигляді відшкодування моральної шкоди за порушення умов договору продавцем, а тому у разі подачі позову до суду, існувала судова практика, щодо розірвання договору та поверненя коштів покупцю", — пояснює адвокат.

При цьому на рахунку відповідача не завжди такі кошти були у наявності — у такому випадку людина залишалась і без квартири, і без фактично отриманих коштів, які були внесені нею згідно умов договору за її придбання, тобто отримувала кошти "на папері": "Якщо щастило, і на рахунку відповідача були кошти для забезпечення виконання судового рішення, то здебільшого за суму, яка поверталась людині, нове житло вже не можливо було придбати, внаслідок знеціненя коштів і здорожчання житла на ринку нерухомості, а також втрати покупцем значної кількості часу на судову "тяганину" в очікуванні вступу в законну силу судового рішення і його виконання".

Однак у судовій практиці була відсутня ситуація, коли договір не розривався, а покупець мав можливість відшкодувати моральну шкоду за порушення строків здачі в експлуатацію нерухомості продавцем, при цьому не втрачаючи право на отримання такої нерухомості вподальшому, маючи надію, що житло добудують.

За словами Даниленко, правова позиція була сформована таким чином — оскільки договором купівлі-продажу майнових прав не передбачено право покупця на відшкодування моральної шкоди, то відповідно така вимога не може бути задоволена. Також суди зазначали, що закон "Про захист прав споживачів"не регулює правовідносини, які виникли між сторонами договору про купівлю-продаж майнових прав щодо обєкту нерухомого майна — житлового будівництва.

"Прикладом позитивних змін є одна з цивільних справ з мого власного досвіду, де я, як представник позивача, сформувала правову позицію, та що не менш приємно, все ж таки її відстояла ( справа №755/3509/18), оскільки вона мала під собою підґрунтя та в подальшому узгодилась з правовою позицією, викладеною згодом у постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 вересня 2020 року у справі №216/3521/16-ц", — розповіла юрист.

В даному позові адвокат посилалась на те, що покупець може бути захищеним у даних правовідносинах законом "Про захист прав споживачів" та має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок неналежного виконання договірних зобов`язань, у тому числі за порушення умови договору в частині строків здачі об`єкту в експлуатацію, хоча відшкодування моральної шкоди прямо не передбачено договором.

Як відмічає Даниленко, ця цивільна справа пройшла всі судові інстанції. Врешті решт, постановою Верховного Суду від 7 жовтня 2020 року, провадження №61-17721св19 ( 755/3509/18) суд дійшов висновку, що відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підлягає скасуванню оскаржуване судове рішення апеляційного суду, яке було постановлене не на користь клієнта, з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

"Верховний Суд у своїй постанові вказав, що при новому розгляді справи суду необхідно врахувати правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, дати належну оцінку доводам і поданим сторонами доказам в обґрунтування своїх вимог та заперечень, як в цілому, так і кожному доказу окремо", — підкреслила адвокат.

Також суд зазначив, що висновки судів попередніх інстанцій про те, що закон "Про захист прав споживачів" не регулює правовідносини, що виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об'єкта нерухомого майна — житлове будівництво та про те, що вказаним договором не передбачено відшкодування моральної шкоди, а отже відсутні підстави для її відшкодування, є помилковими.

"Щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 вересня 2020 року у справі №216/3521/16-ц, то в частині даних правовідносин, сформовано чітку правову позицію, яка полягає в тому, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб`єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 закону про захист прав споживачів навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено", — пояснює Даниленко.

Отже, нарешті суспільство отримало позитивну судову практику щодо відшкодування моральної шкоди, спрямовану на зихист інтересів споживача — покупця нерухомості від недобросовісної тяганини забудовників зі здачею житла у експлуатацію, понад строки обумовлені договором. Адвокат сподівається, що дана судова практика захистить права споживача, покращить ситуацію на ринку нерухомості та спонукатиме певним чином забудовників до виконання договірних зобов'язань вчасно.