Неоплатный долг: как популистский законопроект может убить ипотеку в Украине

Автором законопроекта №4204 стала группа депутатов во главе с небезызвестным депутатов от партии "Слуга народа" Александром Дубинским. Эксперты считают, что документ нарушает баланс интересов кредиторов и должников по ипотечным кредитам, а также прописанные в Конституции принципы хозяйственной деятельности, о чем шла речь на заседании рабочей группы Минюста по вопросам банкротства 30 октября. 

Мнимая стабильность 

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что в нарушение положений Конституции, принятой в 1996 году, в Украине продолжал действовать декрет Кабинета министров от 1993 года, которым разрешалось валютное кредитование. 

"С учетом этого, банки в 2004-2008 годах начали массово кредитовать население, предоставляя долгосрочные кредиты в иностранной валюте под залог недвижимости (ипотеки), в том числе, с целью приобретения жилой недвижимости или земельного участка для строительства жилой недвижимости", — отмечают авторы законопроекта. 

Также в пояснительной записке авторы законопроекта апеллируют к негативной динамике курса национальной валюты, который за 20 лет снизился более чем в пять раз и его последствиям.

"Стремительное обесценивание национальной валюты… негативно повлияло на возможность выполнения последними своих обязательств по валютным кредитам… Что привело к массовому выселению людей с несовершеннолетними детьми из жилья на улицу и лишения средств к существованию", — говорится в пояснительной записке. 

Но даже авторы законопроекта не смогут отрицать, что валютная история Украины представляет собой смену стабильных периодов и стремительных колебаний. И это всегда представляло потенциальный риск для заемщиков в иностранной валюте. Но украинцы долгое время предпочитали валютную ипотеку по одной простой причине — проценты по таким займам были существенно ниже, чем по кредитам в гривне. 

Клиенты, которые брали кредиты в валюте, должны были понимать риски. Ведь разница между валютными и гривневыми ставками является де факто премией за риск.

"Плохих" кредитов будет больше

Однако вернемся к законопроекту и последствиям его принятия. Валютным заемщикам помогают не впервые. В 2014 году был введен мораторий на принудительное отчуждение имущества должников по валютным кредитам. В сентябре этого года мораторий был продлен до апреля 2021 года. 

А в 2019 году вступил в силу Кодекс по процедурам банкротства, который предусматривает возможность реструктуризации долгов физических лиц. Согласно Кодексу, кстати, если человек (физическое лицо) объявляет себя банкротом, его не имеют права выселять из единственного жилья. Но есть ограничение по площади: 60 квадратных метров для квартиры, или 120 квадратных метров для дома. 

Но Кодекс не дал нужного результата, так как по состоянию на сегодня предусмотренными им нормами никто не воспользовался. И это показательно. Банкиры и эксперты в один голос говорят, что заемщики, которые волновались о потере единственного жилья, давно нашли с банком общий язык и договорились о единоразовой выплате или новых условиях кредита. Даже те, чьи кредиты подпадают под действия моратория.

Немалая часть проблемных портфелей — те, кто воюет с банками и прикрывается мораторием. Такие заемщики не могут воспользоваться процедурой банкротства, поскольку их ипотечное жилье, как правило, превышает лимиты, установленные в Кодексе. И именно под них, кажется, прописан очередной законопроект.

Законопроект №4204 просто лишает банкиров возможности вернуть большую часть ранее выданных ипотечных кредитов и расчистить проблемные портфели. И больнее всего он ударит по госбанкам. Ведь доля проблемных кредитов по всей банковской системе на 1 августа 2020 года составляет около 48%, в то время как в госбанках эта цифра, по словам замминистра финансов Юрия Драганчука, превышает 63%. В случае принятия законопроекта правительственным планам по снижению доли проблемных кредитов в госбанках до 20% к 2024 году сбыться не суждено.

Торжество популизма и правовой беспредел

Тема о взыскании жилья за долги сложная и деликатная. С одной стороны, — и на этом делают акцент авторы законопроекта — "безжалостные банкиры" выселяют обездоленных украинцев из квартир и домов. С другой, пока одни должники годами уклоняются от выполнения обязательства по старым валютным долгам, многие другие добросовестно погашают кредиты, договариваясь с банками о реструктуризации. 

"С социальной точки зрения, этот законопроект крайне вреден, — говорит эксперт Международного центра перспективных исследований Егор Киян. — Во-первых, он популистский, во-вторых, если ответственные заемщики платят, зачем потакать безответственным, злостным неплательщикам, некоторые из которых продолжают жить на широкую ногу? Поэтому надо стимулировать, в первую очередь, тех, кто платит, а не подыгрывать тем, кто не платит". 

Но большей проблемой является правовой нигилизм, который просматривается за нормами закона. Кроме откровенного популизма, этот документ нивелирует базовые конституционные принципы хозяйствования в стране, путем вмешательства в хозяйственную деятельность и договорные отношения между банками и клиентами. Среди прочего, банкиров принуждают к пересмотру предыдущих договоренностей, которые закреплены кредитными договорами, на условиях не соответствующих их экономическим интересам.

Также существенные риски создает норма об установлении трехлетнего срока существования права требования кредитора по кредитному договору. То есть, законопроектом предусмотрено прекращение кредитного обязательства не в связи с пропуском сроков, а из-за истечения этого срока. То есть кредит "живет" всего три года от даты просрочки, независимо от действий кредитора. Эта норма однозначно приведет к безвозвратной потере части проблемных активов, с которыми сегодня банки продолжают работу.

Принятие законопроекта 4204, ко всему прочему, может отпугнуть иностранных инвесторов, предупреждают финансисты. Серьезные игроки дважды подумают, перед тем как инвестировать в страну, где возможны изменения правил игры задним числом. Западные бизнесмены очень чувствительны в вопросе защиты инвестиций, и прав кредитора.

Крест на ипотеке 

Не менее интересным является тот факт, что депутат от президентской партии рискует поставить крест на инициативе Президента о доступной ипотеке под 10% годовых. Пока Владимир Зеленский готовился к местным выборам, Александр Дубинский запустил в парламент закон, который нарушает баланс интересов кредиторов и должников и может привести к полному отказу коммерческих банков от ипотечного кредитования.

Среди прочего достаточно странно выглядит предлагаемая в законопроекте норма о том, чтобы долги реструктурировались по льготной ставке, если в залоге находится квартира площадью до 140 квадратных метров или дом площадью до 250 квадратных метров. 

По словам инвестиционного банкира и финансового аналитика Сергея Фурсы, в этом случае, под эту процедуру подпадают практически все продаваемые в Украине квартиры. А это значит, что принятие законопроекта может просто заблокировать всю ипотеку. 

С этим согласен и Егор Киян. "Принятие закона может привести к значительному сокращению программ ипотечного кредитования коммерческими банками", — резюмировал эксперт.