В торговых центрах Киева поубавилось свободных площадей

считают, что опасаться повышения арендных ставок пока не стоит. Но через полгода-год при перезаключении договоров аренды аппетиты владельцев торговых центров могут вырасти.

ТЦ адаптировались к кризису

"Деловая Столица"

Стабилизация арендных ставок связана с увеличением спроса на качественные помещения в профессиональных ТЦ и ТРЦ столицы. "Если в конце 2008 — начале 2009 гг. большинство арендаторов профессиональных торговых помещений находились в шоковом состоянии от значительного падения продаж, то в первом и втором кварталах 2009 года они активно занимались оптимизацией своих бизнес-процессов. В основном это касалось сокращения их расходов (снижение арендной платы, расходов на транспорт, офис и т. д.). Также они проводили аудит работы всех своих магазинов, что зачастую приводило к уменьшению занимаемых площадей, закрытию нерентабельных объектов, существенному сокращению своих заказов на будущий сезон. К концу же 2009 года ритейлоры уже вполне адаптировались к новым рыночным условиям и их товарооборот, отражая позитивную динамику потребительского спроса, стабилизировался", — рассказывает директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец. Эту информацию подтверждают и сами ритейлоры. По словам руководителя сети обувных магазинов Respect Ивана Пилюгаева, уже к середине прошлого года продажи перестали падать и во втором полугодии сравнялись с показателями аналогичного периода 2008 года. В некоторых торговых сетях добавляют, что из-за подорожания товаров во втором полугодии 2009 года их обороты даже выросли на 15%.

Успешно приспособиться к снижению потребительской активности продавцам помог и пересмотр коллекций в сторону товаров более демократичной ценовой категории, а также концентрация внимания на брэндах, ориентированных на покупателей со средним и ниже среднего доходом. Начиная с середины 2009 года подобные сети стали открывать новые магазины с товаром классов средний и средний минус. Причем в их запуске активно принимали участие не только киевские мультибрэндовые компании, но и региональные ритейлоры, которые планировали, но ранее не могли зайти с подобным товаром на столичный рынок из-за отсутствия свободных помещений и крайне высоких арендных ставок. К примеру, в ТЦ Dream Town открылся первый магазин продуктовой сети Novus, объекты которой ранее были сосредоточены в Севастополе и Западной Украине.

Кроме того, целый ряд как крупных киевских, так и международных ритейлоров (Zara, Sela и др.), у которых оказалось достаточно ресурсов даже во времена кризиса, не свернули свои программы развития и продолжали запускать новые магазины. Директор фирмы Baltika Group Ukraine (сеть одежных магазинов Monton, Baltman, Mosaic) Максим Чечелев объясняет, что это связано с появлением в успешных киевских объектах свободных помещений, для получения которых ранее необходимо было стоять в длинной очереди. "Большинство сетевых компаний стараются воспользоваться сложившейся ситуацией и усилить свои позиции на столичном рынке", — отметил он. Это подтверждает и г-н Пилюгаев, по информации которого Respect постоянно мониторит ситуацию на рынке недвижимости, подыскивая выгодные места для размещения новых магазинов.

Вакантность стремится к нулю

Неудивительно, что большинство собственников успешных ТЦ и ТРЦ начали отказываться от ранее практикуемых программ лояльности. Если в конце 2008 года хозяева самых удачных и заполненных торговых центров предоставляли своим арендаторам скидку в 30% (на три–шесть месяцев), а позже продлили ее действие, сократив размер до 15–20%, то начиная с декабря 2009 года размер скидок уменьшился до 5–10%, а в некоторых случаях управляющие компании вообще отказались их предоставлять. Именно так, по сообщению г-на Макаренко, поступили в ТЦ «Городок». Кроме того, ряд собственников ТЦ и ТРЦ, которые ранее практиковали оплату в гривне, опять перешли на долларовые платежи, а также отказались от привязки размера арендной платы к проценту от продаж, которую они применяли для якорных операторов. К примеру, в «Караване», по информации Олега Кедо, сократили размер скидок и привязали размер арендных ставок к курсу доллара. "В то же время в столице по-прежнему существуют торговые комплексы, имеющие много свободных помещений. Более 10% вакантности сейчас в "Альта-центре", "Метрополисе", "Арена Сити", "Европорте", "Домосфере", а также в третьей очереди ТРЦ "Большевик", — утверждает исполнительный директор девелоперской фирмы Real Estate Solutions Андрей Борщ.

Сами ритейлоры говорят, что собственники полупустых ТЦ и ТРЦ охотно идут навстречу клиентам, предоставляя низкие арендные ставки либо скидки. "Правда, выгоды от наличия большого количества свободных мест в не очень удачных проектах никакой. Крупные торговые компании заинтересованы в развитии своих брэндов в хорошо зарекомендовавших проектах с высоким трафиком посетителей. А в таких торговых центрах программы лояльности действительно сворачиваются или действуют далеко не в тех масштабах, как год назад. Кроме того, проблематично найти помещение в успешном ТЦ или ТРЦ, которое можно получить по высокой ставке, а объект с хорошим расположением — практически невозможно, потому что арендаторы таких площадей крепко держатся за места", — рассказывает директор по развитию компании Maratex Ukraine (сеть одежных магазинов Esprit, Peacocks, Palmers, "Смик" и др.) Ольга Зайченко. Ее мнение разделяет Максим Чечелев, добавляя, что получить помещение в ТЦ, где на данный момент зафиксирована нулевая вакантность, можно. Во-первых, это будет не самое ликвидное расположение. Во-вторых, стоимость аренды может быть выше, а условия — жестче тех, которые сегодня имеют старые арендаторы. «У многих собственников успешных ТЦ и ТРЦ сложилось преждевременное мнение, что кризис для ритейлоров уже позади. В результате они становятся все более несговорчивыми», — считает он.

Активизация спроса способствовала и заполнению новых для столицы проектов. К примеру, вакантность в первой очереди ТРЦ Dream Town общей площадью 45 тыс. кв. м, который открылся на Оболонском проспекте во втором полугодии 2009 года, за несколько месяцев сократилась с 85 до 97–98%, хотя арендные ставки в этом объекте довольны высокие. Более тяжелым было вхождение в рынок трех специализированных мебельных ТЦ: "Домосфера", "Аракс" и 4Room, сосредоточенных в районе Большой Окружной дороги, совокупная арендная площадь которых составила 70,3 тыс. кв. м. Часть арендаторов этих центров отказались от выполнения предварительных договоров: кто-то разорился, другие свернули свое представительство, у кого-то не нашлось средств на ремонт и оборудование магазинов. В результате собственникам торговой недвижимости пришлось искать новых ритейлоров и снижать арендные ставки. Но сейчас их средний размер в этих объектах даже выше привычного для мебельной розницы (обычно в 2,5–3 раза меньше, чем на магазины торговой галереи), а вакантность двух из трех ТЦ минимальна.

Что дальше?