Верхом на трех слонах: как заработать на коммерческой недвижимости в кризис

Львовская компания West Development Group на сегодняшний день активно развивает бизнес в двух направлениях — управление коммерческой недвижимостью и розничная торговля. Сейчас на два ТЦ приходится 30% мебельного рынка Западной Украины. Об особенностях бизнеса журналу "Твой Номер", который мобильный оператор "Киевстар" выпускает для малого и среднего бизнеса, рассказал соучредитель компании Сергей Планджиев.

Коммерческая недвижимость

Первое направление было основано во время первой волны кризиса 2008 года. "В тот период безоблачная ситуация на рынке коммерческой недвижимости резко изменилась, и у компаний, которые имели в собственности те или иные объекты, возникли серьезные трудности в плане управления", — рассказывает Сергей Планджиев. Предприниматель, который имел определенный опыт в этой сфере и понимание, как ее необходимо развивать, вместе с партнером Сергеем Якименко основал компанию West Development Group.

Первым объектом, который предприниматели рискнули взять в аренду, стал львовский торговый центр "Марк" площадью 10 тыс. кв. м. "Этот ТЦ позиционировался как строительный супермаркет. Мы осуществили полную реконструкцию, изменили концепцию и создали первый во Львове центр мебели и интерьера. Тогда эта ниша в регионе была не занята, поэтому и возникла такая идея", — говорит Сергей Планджиев.

На тот момент в ТЦ по разным причинам свернули свою деятельность несколько якорных операторов и торговый центр остался заполненным арендаторами лишь на 5%. Несмотря на то что мебельные торговые марки, которые до этого времени активно развивались в Украине, в период кризиса начали активно сворачивать свою деятельность, на завоевание рынка "Марку" понадобилось 12 месяцев. За этот период предпринимателям удалось привлечь новых арендаторов, которые открыли 103 салона мебели и товаров, которые дополняли интерьерный формат.

В 2010 году предприниматели привлекли инвесторов для строительства крупнейшего торгового центра товаров для дома "Три слона" в западном регионе. Сейчас он генерирует человеческий поток не только из области, но и близлежащих областных центров, которые не имеют подобных проектов на своей территории: Закарпатье, Ивано-Франковск, Тернополь.

Тогда же "Марк" был на 80% перестроен и в целях диверсификации возможных рисков переориентирован из эконом-сегмента средний плюс и премиум. "Таким образом, учитывая региональный проект "Три слона" и локальный проект "Марк", на сегодняшний день мы закрепили за собой лидерство в западном регионе", — констатирует Сергей Планджиев.

Особенности форматов

Сегодня West Development Group специализируется на управлении специализированными интерьерными торговыми центрами, но ее специалисты активно изучают принципы управления и торгово-развлекательными комплексами. Здесь есть своя специфика. По словам Сергея Планджиева, формат ТРЦ требует соотношения полезной и общей площади 50х50, а формат специализированных центров — 70 на 30%. "То есть, если построить торгово-развлекательный комплекс, например, площадью 100 тыс. кв. м, то для создания комфортных условий необходимо сдать в аренду 50 тыс. кв. м. В специализированном же ТЦ при таких исходных данных на откуп арендаторам можно отдать уже 70 тыс. кв. м, а 30 тыс. кв. м оставить как зону общего пользования", — объясняет он. На первый взгляд может показаться, что выгоднее работать в формате ТЦ, но на практике больший процент полезной площади нивелируется гораздо более низкими арендными ставками, чем в ТРЦ.

"Окупаемость проекта формата специализированного ТЦ составляет 10 лет при среднегодовой рентабельности 10%. Такие цифры мы закладываем для инвесторов, которые имеют желание с нами сотрудничать на сегодняшний день. При стабильных экономических условиях, учитывая, что в данном формате рынок не сформирован, можно говорить о 12-14% годовых", — констатирует Планджиев.

Собственная розница

Параллельно предприниматели начали развивать еще одно направление бизнеса — розничную торговлю. Практическую реализацию идея получила в создании ряда эксклюзивных монобрендовых салонов известных мебельных брендов непосредственно под управлением West Development Group. Учитывая специфику региона и то, что Польша входит в пятерку ведущих мировых производителей мебели, в ТЦ West Development Group активно представлены бренды известных польских фабрик — таких, как Wojcik, Forte.

В кризисные периоды компании удается сохранять свои позиции на рынке благодаря сбалансированному подходу в подборе ассортимента. Например, сейчас наблюдается серьезное уменьшение спроса на товары, ценообразование которых привязано к валютному эквиваленту. Однако растут продажи товаров отечественного производства, на которые цена хоть и увеличилась за счет импортной фурнитуры и тканей, но не так жестко, как на товары, которые закупаются непосредственно в евро или долларах. Поэтому сегодня ассортимент мебельных салонов компании состоит на 60% из товаров отечественных производителей и лишь на 40% из иностранных товаров.

Что касается финансов, то по опыту предпринимателя, при открытии мебельного салона отталкиваться надо от $400-500 инвестиций на кв. м. То есть порог вхождения в данный бизнес составляет в среднем $40-50 тыс. "Это справедливо для торговых точек площадью не менее 100 кв. м и ассортиментом в сегменте эконом-плюс", — говорит Планджиев.

Конкурентные преимущества

Если говорить о формате управленческих компаний в классическом международном понимании, то, по словам Планджиева, они работают исключительно в качестве консультантов. Как следствие, на инвесторов или владельцев возлагается определенный объем работы, а также вся затратная часть. В случае с West Development Group бизнесмены забрали ТЦ в управление полностью и сами несут все эксплуатационные расходы, а также вкладывают средства в развитие проекта. В свою очередь инвестор получает чистый денежный поток, на основании чего может уже непосредственно вычислять точку окупаемости, рентабельность и т.д.

В сравнении с локальными мебельными торговыми точками, которые принадлежат мелким частным предпринимателям, проекты компании как ТЦ, так и отдельные салоны — более структурированы в плане представления брендов. И когда человек намерен комплексно решить свою интерьерную задачу, она приходит в такой ТЦ, где бы в одном месте могла найти мебель почти всех известных торговых марок, которые на сегодняшний день представлены в Украине.

Читать статью в журнале "Твой Номер"