Ипотека была хорошо развита до октябрьской революции и в Украине, а затем полностью искоренена в советский период. В то же время в странах с рыночной экономикой она широко развивалась

Как показывает мировая практика, ипотека выгодна и кредитору, и должнику. Ипотечный кредит обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость. Кредитор же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Ведь заложенная недвижимость продолжает приносить доход. Она может сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д. Поэтому ипотечная форма кредитных отношений сегодня широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего, в США и Западной Европе.
Ипотечные кредиты, как правило, долгосрочные, и за время действия договора можно уменьшить или полностью покрыть сумму долга. Взаимоотношения должника и кредитора зависят от того, как заключен ипотечный договор. В разных странах существуют свои юридические особенности его оформления. Но есть и общие для всех черты. Кредитный договор с залогом недвижимости называется также закладной. В договоре участвуют две стороны: должник (заемщик, залогодатель) и кредитор (заимодавец, залогодержатель). Закладная должна содержать некоторые обязательные элементы. Она определяет права и обязанности сторон, положения, связанные с нарушениями условий займа, размер налоговых, страховых и других выплат, осуществляемых заемщиком. В закладной рассматривается процедура продажи и отчуждения заложенного имущества, передачи закладной третьей стороне. Одна из характерных особенностей ипотеки — необходимость ее регистрации у нотариуса в установленной законодательством форме. К примеру, в Германии ипотека регистрируется в поземельной книге, во Франции в кадастре и т. д.
Кроме того, существуют первичный и вторичный рынок закладных. На первичном рынке закладные появляются в результате оформления соответствующих контрактов между кредитором (как правило, это ипотечный банк) и ссудозаемщиком (как правило, это клиент банка). То есть кредитор создает первичный рынок. Вторичный рынок образуется в результате перепродажи закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Ипотечный банк или другая финансовая компания под закладные выпускает ценные бумаги, которые затем продает другим инвесторам. Тем самым ипотечный банк увеличивает свои финансовые ресурсы для предоставления новых кредитов. Еще одним участником вторичного рынка становится эмиссионно-финансовая компания (реинвестор). Она формирует пакеты закладных и под их обеспечение выпускает ценные бумаги, как правило, облигации. Облигации уже не привязаны к объекту недвижимости. Их покупателями могут быть коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые учреждения. Так на вторичном рынке мобилизуются ресурсы для выдачи новых ипотечных кредитов. В мировой экономике сформировались различные модели ипотечного кредитования: усеченно-открытая (Франция, Испания), расширенно-открытая (США, ее еще называют американской), сбалансированно-автономная (Германия).
Так, при усеченно-открытой модели кредитор выдает ссуду, а должник берет ее исключительно в целях инвестирования в разнообразные проекты, например в недвижимость. При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Кредитор для выдачи ссуды может привлекать средства не только из специальных ипотечных фондов, но и из любых других источников. Сроки кредитования и величина процента четко не определены, и каждый раз устанавливаются по усмотрению руководства ипотечного банка с учетом специфики кредитной ситуации и желаний клиента.
В США ипотека особенно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных.
В Германии ипотека часто действует по принципу кассы взаимопомощи: кредитные ресурсы банка не заимствуются на открытом рынке, а формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение такого займа, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения отодвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Примером использования данной модели может служить система приобретения жилья. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатели недвижимости получают государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов.

Под ипотекой (ипотечным кредитом) подразумевается кредитование под залог недвижимости

Слово "ипотека" имеет греческие корни и введено в обиход еще в VI в. до н. э. афинским реформатором Солоном. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания. Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон и предложил способ весьма рационального обращения личной ответственности в имущественную