Гендиректор компании "Жилье XXI века" Алексей Бутенко:"Мы большое значение придаем росту рыночной стоимости нашей компании…"

Рынок жилой недвижимости динамично развивается, хотя существующие объемы строительства не покрывают растущих потребностей. Увы, качество реализуемых проектов очень часто оставляет желать лучшего, и особенно это касается элитного жилья. По прогнозам аналитиков, с появлением на нашем рынке компаний-девелоперов, которые возьмут на себя концептуальную подготовку проектов в соответствии с потребностями инвесторов, их продвижение и реализацию, ситуация качественно изменится. О новом для нашего рынка направлении девелопмента, а также работе одной из первых в Украине компаний-девелоперов мы беседуем с Алексеем БУТЕНКО, генеральным директором компании "Жилье XXI века"

Биография
Родился в 1970 году в г.Канев Черкасской области. В 1999 году закончил Киевский Государственный университет им. Шевченка. Работает на рынке недвижимости с 1989 года. В 2001 году за благотворительную деятельность был отмечен высшей наградой Украинской православной церкви — орденом "Святого Ровноапостольного князя Владимира". Компанию "Жилье XXI века" возглавляет с 2002 года.
Женат, имеет двух дочерей.

— Алексей Николаевич, как возникла идея создания компании, кто выступил ее инициатором?
— Инициаторами создания компании были я и мой партнер Лев Парцхаладзе, который возглавляет Группу компаний "XXI век". Идею создания компании подсказала ситуация на рынке недвижимости. На сегодняшний день реальный спрос на жилье в Киеве составляет около 2 млн. кв. м в год, тогда как строится всего 1 млн. кв. м. Кроме того, наш рынок требует передовых технологий. И не только в строительстве, но и подготовке проектов, разработке концепций, привлечении инвестиций. Поэтому было принято решение создать компанию-девелопер, которая работала бы на рынке жилой недвижимости. Тем более что данная ниша на нашем рынке была свободна. Так появилась компания "Жилье XXI века". До ее создания холдинг работал с рынком коммерческой недвижимости. Однако сегмент жилой недвижимости также очень интересен, в том числе с точки зрения привлечения инвестиций.

— Насколько вы давно в бизнесе и с чего начинали?
— В бизнесе я с 1989 года. Начинал маклером по обмену квартир, потом создал свою компанию, которая занималась ремонтом и продажей недвижимости. На то время рынок первичного жилья не был сформирован, поэтому возникла идея заняться строительством жилых домов. Было создано два проекта, которые на сегодняшний день довольно успешно реализует одна из киевских компаний. Когда мы с Львом Парцхаладзе проработали эту схему, пришли к мнению, что стоит начать бизнес в новом сегменте рынка недвижимости — девелопменте.

Проблема не в нехватке инвесторов, а в том, что жилищные проекты недостаточно конкурентны

— На строительном рынке работает много компаний. В чем уникальность компании "Жилье XXI века"?
— Существующие строительные компании сами проектируют, сами строят и сами продают. Это неправильно с точки зрения мирового опыта. Застройщик должен только строить, проектировщик — проектировать, а риэлтер — реализовывать недвижимость. То есть, одна компания не может заниматься и разработкой концепции проекта, и его юридическим оформлением, а также строительством и реализацией. Это дело группы профессионалов, которых привлекает и консолидирует компания-девелопер. Мы же в отличие от других полностью организуем весь процесс — от создания концепции постройки, позиционирования ее на рынке, определения проектировщика, проведения тендера на генподрядчика работ до привлечения инвестиций. Иногда мы инвестируем свои средства или компаний-партнеров, но, как правило, ориентируемся на западный капитал.

— На нашем рынке есть еще компании-девелоперы?
— Таких компаний как наша — единицы. Появляются зарубежные компании, которые хорошо знают алгоритм, но им нужно 2-3 года, чтобы понять специфику украинского рынка. Например, в таких вопросах как землеотвод требуется хорошее знание правовых аспектов. Зарубежным компаниям, которые только пришли на наш рынок, довольно сложно выстроить систему лоббирования. Существует и определенная специфика в подходах к проектированию. Так что о жесткой конкуренции можно будет говорить через 2-3 года. Поэтому мы сейчас много инвестируем в обучение персонала, посещаем практически все выставки, которые проходят на территории Европы, изучаем новые технологии в проектировании, строительстве, построении рынка недвижимости.

— Вы говорили, что одно из направлений работы компании — привлечение инвестиций в проекты, с которыми вы работаете. Какой объем инвестиций удалось привлечь за время работы компании на рынке?
— За последние четыре года холдинг "XXI век" привлек в строительство недвижимости более $50 млн. Нашей компанией за год работы привлечено в жилищные проекты около $15 млн. 4 проекта уже находятся на стадии реализации. Это проекты элитного жилья в основном в центре города.

— К услугам вашей компании обращаются крупные застройщики?
— Мы сейчас ведем переговоры с несколькими трестами "Киевгорстроя" и другими крупными застройщиками, которые работают на рынке Киева. На сегодняшний день их в наибольшей степени беспокоит процесс привлечения инвестиций. Но мы видим и другую проблему. Инвестор готов вкладывать деньги, территории под застройку достаточно интересные, но концепции проектов не соответствуют запросам рынка. То есть, проблема не в нехватке инвесторов, а в том, что жилищные проекты недостаточно конкурентны. Мы пытаемся в ходе переговоров достичь понимания в том, что вести работу над проектами с самого начала должна компания-девелопер. То есть, суть в том, чтобы максимально подогнать проект под потребности инвестора.

Компания стоимостью в миллиард долларов: есть к чему стремиться

— Какова кадровая политика вашей компании? Сколько людей на сегодняшний день в ней работает?
— На сегодняшний день в компании работает порядка 40 человек, а с учетом внешних ресурсов, которые мы привлекаем — около 100 человек. Каждый проект ведет отдельная рабочая группа, куда привлекаются проектировщики, застройщики. Рабочие группы могут состоять из 20-30 человек, в которых 3-4 человека из нашей компании, а остальные — привлеченные профессионалы. Кадровая политика построена таким образом, что мотивация практически каждого сотрудника делает его нашим партнером.

— Мотивация подразумевает и участие в капитале компании?
— Пока мы не стремимся к тому, чтобы стать акционерным обществом, в котором каждый сотрудник будет иметь свои акции. Мы хотим создать модель матричной системы, когда за каждый проект будет нести персональную ответственность конкретный человек, у которого будет достаточная мотивация качественно выполнять свою работу. В зависимости от сложности проекта менеджер, который его ведет, получает определенную долю в проекте.

— Насколько прибыльна деятельность компаний-девелоперов?
— Сейчас достаточно прибыльна и будет приносить неплохие прибыли, пока не появится серьезный конкурент. Рынок недвижимости на сегодняшний день находится на пике, рост цен будет наблюдаться еще до 2005-2007 гг. Далее пойдет спад, рынок будет становиться менее интересным для инвестора, что отразится и на прибыльности девелоперов. Мы уже сейчас большое значение придаем росту рыночной стоимости нашей компании, и хотим, чтобы к 2007 году она достигла около миллиарда долларов. Динамика развития компании показывает, что это вполне реальные цели. На сегодняшний день каждый реализуемый нами проект приносит несколько миллионов долларов прибыли для компании. Думаю, в текущем году мы запустим в строительство 11 жилых домов и проектный портфель к концу года достигнет полумиллиарда долларов.

Что такое Группа компаний "XXI век"
Начиналась компания с открытия кафе-бара "Корона — клуб" в марте 1995 года и развлекательного комплекса "Динамо-Люкс" в 1996 году. С 1998 по 2000 год Группа компаний "XXI век" открыла несколько ресторанов. В 1998-ом появился первый ресторан традиционной украинской кухни "Царское село", в апреле того же года на той же площадке был открыт ресторан "СССР". В мае1999 года к сети ресторанов добавился еще один ресторан — "Тарас". В декабре 2000 года появился ресторан под названием "Первак".
Сеть ресторанов быстрого питания "Швыдко" — первая в Украине, предлагающая традиционную украинскую кухню. Начала свою работу в мае 2000 года с открытия ресторанов "Швыдко" под Площадью Незалежности и площадью Славы. На протяжении года к ним добавился "Швыдко" в подземном переходе к станции метро "Дружбы Народов". Компания планирует открытие 5000 ресторанов по всей Украине.
В число приоритетных направлений Группы компаний "XXI век" входит также развитие и эксплуатация сети универсальных торговых комплексов. На сегодняшний день построены и введены в эксплуатацию пять подземных торговых центров "Квадрат": в переходах под Крещатиком, Площадью Незалежности,
площадью Славы, на новом железнодорожном вокзале, в подземных переходах у станций метро "Дружбы Народов", "Шулявская", а также наземные торговые центры возле метро "Лукьяновская", и по ул. Гната Юры (строительство не завершено). За период 1995 — 2000 год компанией создано более 20 предприятий, в которых работает около полутора тысяч человек