Искусственный дефицит диктует цены

Последние несколько месяцев специалисты по недвижимости фиксируют необычное явление: наиболее быстрыми темпами дорожают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, причем как в центральных районах, так и на массивах. В марте однокомнатные квартиры подорожали на 4%, двухкомнатные — на 5,9%, а трехкомнатные — на 6%

Эксперты рынка считают, что столичные власти искусственно сдерживают объемы строительства нового жилья, дабы удержать цену на запредельном уровне. К примеру, в Москве, где проживает в 3 раза больше жителей, ежегодно вводится нового жилья в 5-5,5 раз больше, хотя рентабельность строительства там меньше. "Ежегодная потребность Киева в новой, сдаваемой в эксплуатацию жилой недвижимости составляет 2 млн. кв. м, — считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко. — Пока строительство ведется такими темпами, на рынке будет сохраняться повышенный спрос. А пробуксовки в продажах в основном возникают из-за того, что многие строительные компании заявляют неоправданно высокие цены на квадратные метры в своих новостройках".

Как заявила директор Печерского филиала АН "Благовест" Галина Мельникова, "с начала 2005 года количество сделок на вторичном рынке недвижимости увеличилось на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года". Эксперт также отметила, что капиталовложения за этот же период увеличились на 27,7%. "Как и прогнозировалось, сейчас рынок максимально оживился в сегменте предложения, что существенным образом отобразилось на количестве операций с недвижимостью", — сказала Галина Мельникова. Вместе с тем, наша собеседница считает, что "к концу мая количество сделок, проведенных в этом году, может на 15-16% превысить данные за первые пять месяцев прошлого года, а тенденции развития рынка свидетельствуют о том, что в этом году рост цен на объекты недвижимости будет аналогичен прошлогоднему".

Почем "двушки" для народа

Главный редактор газеты "Столичная недвижимость" Сергей Семидочный отметил, что и на первичном, и на вторичном рынке наиболее значительный разрыв между спросом и предложением сложился в сегменте двухкомнатных квартир.

"Двухкомнатные квартиры сейчас пользуются огромным спросом среди наших граждан, — говорит Андрей Игнатенко, ведущий специалист по недвижимости АН "Благовест". — Почему популярно такое жилье? Потому что, приобретая однокомнатную квартиру, человек в первую очередь решает главную проблему — где ему жить. Популярность же двухкомнатных квартир связана с тем, что это оптимальный вариант для семьи с одним ребенком".

Автор этих строк внимательно изучил объявления ХК "Киевгорстрой", которая якобы участвует в государственной программе строительства жилья за средства граждан с учетом необходимости расширения социальной защиты населения (по этому поводу есть даже специальные закон и президентский указ). Так вот, по состоянию на первую половину апреля на продажу было выставлено всего 5 вариантов однокомнатных квартир и 13 вариантов — двухкомнатных. То есть у потенциального покупателя "двушки" по сравнению с потенциальным покупателем однокомнатной квартиры возможность выбора в 2,5 раза больше.

Интерес к квартирам средней площади подогревается еще и существующим механизмом ипотечного кредитования. "Продавцы небольших двух- и трехкомнатных квартир, как правило, весьма лояльно относятся к тем потенциальным покупателям, которые приобретают недвижимость в кредит, — говорит брокер одного из агентств Мария Чижова. — В то же время покупатели рассуждают так: раз уж берем деньги в долг, то нужно покупать что-то стоящее и вместительное".

"В 2004 году стоимость квартир возросла в среднем на 35%, и такие высокие темпы роста цен сформировались во многом благодаря росту цен именно на двухкомнатные квартиры", — резюмирует Андрей Игнатенко. А наибольшие темпы подорожания, как и прогнозировала наша газета, зафиксированы в Печерском районе: стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 12%, двухкомнатных — на 13,5%, а трехкомнатных — на 13,9%. По словам директора Старокиевского филиала АН "Благовест" Натальи Ляпиной, "существенное подорожание квартир на Печерске вызвано, во-первых, достаточно высоким спросом при низком предложении на квартиры именно в этом районе. Во-вторых, тем, что "печерские" элит-квартиры выставляются с уже проведенным ремонтом соответствующего уровня". То есть в стоимость элитных квартир продавцы чаще всего закладывают расходы по дорогостоящему ремонту.