"Местная власть скоро будет выкупать назад проданные земельные участки", — считает начальник столичной Госинспекции по контролю за использованием и охраной земель Руслан Байденко

— Расскажите, пожалуйста, как принимаются решения относительно землеотвода в столице?

— Есть данные государственного земельного кадастра — они являются исходной информацией для любого землеотвода. Согласно этому документу определяется целевое назначение участка, его статус. Если заказчик, подавший заявку на этот участок, обосновал его будущее назначение, и оно отвечает нормам, тогда местный совет может принимать решение на основании положительных заключений всех служб. Потом уже разрабатывается проект застройки, который также должен пройти процедуру согласования.

— Сколько времени может занять подобная процедура?

— Это личное дело каждого предпринимателя. Все обращения и заявления рассматриваются в месячный срок. Следовательно, общий срок согласовательной процедуры будет зависеть от того, как оперативно действует заказчик в направлении каждой инстанции. А дальше все зависит от исполнителя землеустроительных работ, разработчиков проекта — на эту деятельность также необходима масса согласований. Киев — очень сложный город. Огромное количество коммуникаций, трассы, режимные объекты. Это сказывается на сроках.

— Насколько земля привязана к объекту бизнеса?

— Согласно законодательству, с переходом права собственности на объект недвижимости переходит и право собственности на земельный участок. То есть права нового владельца отвечают правам предыдущего. Если земля была собственностью прошлого хозяина, то следующий владелец объекта бизнеса становится ее собственником.

— Как решается вопрос перепланировки, разрушения сооружения на том участке, который находится в аренде или собственности?

— В этом случае также необходимо обращаться в местный совет, в котором оговаривается будущая реконструкция, перестройка и т. п. И опять же профильные управления должны дать заключение по этому вопросу.

— Какую политику в сфере землеотвода проводят сегодня столичные власти?

— Киев отдает преимущество продаже свободных участков. При этом возникают серьезные вопросы по отчуждению участков, которые являются землями коммунальной собственности и не могут передаваться в другие формы собственности. Но поскольку размежевание земель государственной и коммунальной собственности не проведено, то правоустанавливающего документа на землю у киевской общины до сих пор нет.

— Как вы оцениваете рынок услуг по оценке земли?

— Госкомзем выдает лицензии субъектам предпринимательства, у которых есть основания для проведения такой деятельности, в первую очередь, наличие специалистов в этой сфере. По моим данным, на протяжении прошлого и текущего года 114 субъектов предпринимательской деятельности получили лицензии на проведение подобных работ. Кроме оценки, во многих случаях эти компании уполномочены также проводить проектные и землеустроительные работы.

— Можно ли говорить о конкуренции на этом рынке?

— Оценить ситуацию на самом деле сложно. Всю политику в этой сфере определяет Главное управление по земельным ресурсам Киеврады, которое определяет технические условия на выполнение таких работ. И поручает эту деятельность определенному количеству юрлиц.

— Какова средняя цена киевской земли сегодня?

— Порядок цен следующий: от 600 грн. за метр квадратный где-то на окраине и до 2000 грн. в центральных районах.

— А как проводится определение арендных платежей?

— Местный совет принимает решение, в котором четко указаны процентные ставки. Они определяются от нормативной денежной оценки земли. Вообще существуют две оценки — нормативная, по которой осуществляется уплата налогов, и экспертная — используемая в сделках купли-продажи. Нормативная денежная оценка зависит от функционального использования участка и наличия на нем коммуникаций. Пример: на окраине это около 100 грн., а в центре — около 1000 грн (за какой размер?). Исходя из этих сумм, решением Киеврады и устанавливаются конкретные процентные ставки на аренду.

— Какой принцип применяется при определении ставок?

— Эти нормы не ниже ставки земельного налога и не выше 10% от нормативной денежной оценки земли. Они устанавливаются без дифференциации для субъектов всех форм собственности. Самые высокие ставки применяются к банкам и казино, самые низкие — на земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

— Где предпринимателю брать информацию о свободных участках?

— В Киеве, к сожалению, никто не знает, сколько свободных участков имеется в наличии. Чиновники местных советов эту информацию не обнародуют, хотя заверяют, что у них все под контролем. Интересная статистика: за прошлый и текущий год в столице было отчуждено 111 земельных участков, и только четыре из них прошли конкурсную процедуру. В результате такой "прозрачности" неожиданно возникают такие дома, как на Грушевского 9-а, на который обратил внимание Президент.

— Но ведь при отчуждении этого или других подобных участков проводилась процедура согласования, и покупатель сообщал инстанциям ее целевое применение?

— Безусловно, заказчик получил все разрешения. Какими способами он решал эту задачу, это уже другой вопрос. Есть бизнесмены, которые занимаются скупкой участков, а потом их перепродают. Зная, что земля была им продана с нарушением законодательства, стараются со временем продать ее. И следующий собственник будет строить там объект уже на свое усмотрение. То есть сегодня предприниматель заявляет, что на этом месте будет отверточная сборка компьютеров. А завтра он перепродаст участок, и следующий собственник запланирует там иное производство, возможно, с угрозой для окружающей среды. То есть сегодняшней политикой власть программирует будущие социальные и судебные конфликты.

— Как выходить из таких ситуаций?

— Земельный участок в случае нарушения его использования должен приводиться в порядок за счет нарушителя. Но если у него есть все разрешительные документы, суд может возложить вину на местную власть, которая санкционировала эти действия. Тогда она за свой счет должна будет наводить порядок и разбирать тот же дом возле Мариинского парка по кирпичикам.

Еще одним примером может быть спортивная площадь перед киевским Дворцом спорта. Там продано все, вплоть до выходов из метро. И сейчас обратить на этот факт внимание прокураты просто невозможно, потому что в столице, как уже упоминалось, не оформлено размежевание коммунальной и государственной земли. Пока не будет четкого статуса у земли, до тех пор будет этот бардак.

— Кто должен осуществить этот раздел?

— Безусловно, местная власть. Киеврада должна была бы уже давно это сделать.

— Можно предположить, что в скором времени город вынужден будет выкупать назад участки, необдуманно проданные раньше?

— Безусловно, в ближайшем будущем может возникнуть и такая необходимость. Ведь участки отчуждались без учета особенностей генерального плана застройки. В будущем придется выложить за эту землю гораздо больше. Сегодня земля под большинством заправок в столице продана. Теперь пришла очередь распродажи площадей. Планируется строительство подземного комплекса перед университетом Шевченко. Участок уже отвели, и договор аренды заказчик получил на руки.

— Как вы считаете, что именно нужно менять?

— Если мы движемся в Европу, то уже сейчас надо переходить на европейские принципы работы. Продавать нужно не земельные участки, а проекты. У нас же все происходит нецивилизованно: человек сам занимается и ходит по инстанциям, выясняя, можно ли там строить то, что ему нужно, или нет. А после долгих мытарств он может получить отрицательный ответ.