Обходные маневры

Пока правительство только готовится к первому пилотному проекту по приватизации земли — продаже Киевского мотоциклетного завода, инвесторы прицениваются к целому ряду других объектов. По самым приблизительным оценкам, стоимость земельных участков, расположенных в столичных промзонах, превышает $1-1,5 млрд., однако многие площадки уже обрели частных хозяев без проведения приватизационных конкурсов

"Инвесторам уже можно готовить деньги для покупки Киевского мотоциклетного завода с его 48 га", — заявил недавно премьер-министр Юрий Ехануров. Предполагается, что на аукционе будет продано 70% акций предприятия, еще 30% пойдут на льготную продажу. Нет сомнений и в том, что стоимость земли под заводом в несколько раз будут превышать стоимость самого объекта приватизации.

Вместе с тем существует мнение, что начавшиеся изменения в подходе к приватизации промышленных объектов сегодня как раз и связаны с конкретно этим предприятием. Киевский мотоциклетный завод интересен в первую очередь тем, что обладает (по разной информации) от 28 до 48 гектарами земли, находится практически в центре столицы — между станциями метро "Дорогожичи" и "Лукьяновская". Сегодня правительство не делает особого секрета из того, что высокая цена на данный актив (около $40 млн.) обусловлена исключительным интересом предполагаемого инвестора к земле, а не к самому предприятию. Это, в свою очередь, означает, что если парламент не примет специальный закон, которым будут четко очерчены особенности приватизации завода — в частности, запрещены его закрытие и непрофильное использование активов, то его производственные мощности ожидает незавидная участь — использовать землю для строительства жилых и офисных помещений намного выгоднее, чем производить морально устаревшую мототехнику.

Если нельзя, но очень хочется…

К землям, ныне принадлежащим госпредприятиям, инвесторы присматриваются не первый год. Свои интересы они лоббировали различными путями, в том числе и через столичные власти. Но если с предприятиями, находящимися в коммунальной собственности, все было проще, к государственным приходилось подбираться окольными путями. Не случайно в столичной мэрии уже несколько лет муссируется тема выноса промышленных предприятий за черту города: в списках "под снос" фигурировали столичные малорентабельные предприятия, занимающие значительные территории — "Киевхимволокно", "Радар", "Арсенал", "Большевик", завод им. Артема.

Схемы для захвата промышленных территорий в столице реализовывались различные: чаще всего практиковалась распродажа имущества и недвижимости за долги обанкротившегося предприятия. В 2002 году такая участь постигла телевизионный завод "Славутич". Что осталось после его санации, в ФГИУ не знают, но допускают, что с реализацией земли под этим объектом могут возникнуть серьезные проблемы.

В ходе процедуры банкротства лишилось части своей недвижимости и "Киевхимволокно". Согласно плану санации, предприятие обязали уменьшить и продать свои производственные площади. В начале апреля нынешнего года через товарную биржу с молотка ушли пять корпусов киевского завода "Радар". Хотя 100% акций ОАО "Радар" принадлежат государству, на каком основании и кому была продана недвижимость предприятия, в ФГИУ ответить не смогли. Согласно реестру, этим объектом управляет Минпромполитики. Примечательно, что недвижимость завода продавалась с условием, обязывающим покупателя перенести производство с улицы Предславинской (за Дворцом "Украина") на другие площади.

Более достойное применение найдено площадям завода "Арсенал": в прошлом году принято решение о создании там культурно-музейного комплекса "Мистецький Арсенал", который займет около 15 тыс. кв. м. Хотя, по мнению специалистов, далеко не вся территория завода уйдет "под искусство". "Не удивлюсь если со временем там возникнет элитный жилой комплекс", — отметил топ-менеджер одной из строительных компаний столицы.

Тем не менее инвесторам есть за что бороться. По их мнению, в столице еще достаточно привлекательных строительных площадок, расположенных на территории неработающих предприятий. Наиболее "лакомым кусочком" среди них являются огромные площади завода "Большевик". Жаркие дискуссии вокруг дальнейшей судьбы этого предприятия продолжаются не один год. По словам замминистра промышленной политики Виктора Баранчука, согласно бизнес-плану, утвержденному ФГИУ, на территории "Большевика" планируется построить жилищный и гостиничный комплексы, а также выставочный центр вместо цехов и энергокорпуса: общая стоимость проекта оценивается в 87 млн. грн. В бизнес-плане также предусмотрена реализация дома-санатория в Пуще-Водице на сумму в 12 млн. грн. Для этого, видимо, предполагалось продать большую часть предприятия с целью использования его в виде строительной площадки.

Сколько это стоит

Стоимость земли на столичных промышленных участках варьируется от $15 тыс. до $50 тыс. за одну сотку. Кроме традиционных факторов (близости площадки к центру города, ее площади и геометрической конфигурации), ключевую роль играет и инфраструктура — наличие транспортных коммуникаций, в т. ч. и отдельных железнодорожных веток, которые раньше использовались для доставки товаров на предприятия, существенно упрощает проведение строительных работ и поставки строительных материалов. Дополнительный плюс — отдельные линии электропередачи и подстанции

Комментарии

Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия"

— Привлекательны практически все промышленные объекты, расположенные в центральной части города. В частности, это Завод шампанских вин (Куреневка), "Арсенал", "Большевик". Продавая земли под этими объектами, государство может рассчитывать на коммерческую стоимость земли, которая сегодня колеблется от $100 до $300 за кв. м (в местах, пригодных для размещения коммерческой недвижимости).

Безусловно, предприятия будут покупаться исключительно ради земли. Существует и другая методика, которая является традиционной для других в мире — это участие правительства не в продаже земли, а в создании бизнес-парков или техно-парков, на территорию которых переносятся городские предприятия, а высвободившаяся земля уже продается без обременения и ограничений. Создать технопарк с соответствующей инфраструктурой и на соответствующей площади без участия государства очень проблематично, но рано или поздно мы к этому придем.

Виктор Власов, директор строительной компании "Градострой"

– Если говорить о таких предприятиях, как "Радар" или "Большевик", то только при продаже зданий (помещений предприятий. — Ред.) квадратный метр жилого фонда может оцениваться от $1 тыс. На окраине — от $600. Это приблизительные цифры, поскольку каждый раз в зависимости от условий продажи и состояния объекта цена может варьироваться. Государство может этот механизм запустить в ближайшем будущем, поскольку потребители на эти земли уже есть.

– Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик"

Сложно оценить объемы, которые могут быть выставлены на продажу. К примеру, на Киевском мотоциклетном заводе часть территории уже перепрофилирована. В некоторых случаях на сегодняшний день АО не располагают теми первоначальными размерами земельных участков, которые у них были при Советском Союзе.

При планируемом перепрофилировании функций земельных участков будущим собственникам предстоит осуществить это исключительно в соответствии с Генеральным планом развития города.

Относительно возможной рыночной стоимости земли АО следует сказать, что многое зависит от будущей его функции, потому что у различных форматов недвижимости уровень доходности может отличаться.