ПИФы недвижимости стремятся в массы

У людей со средним достатком появилась дополнительная возможность вложить накопления в недвижимость. Компания "Укрсоц-Капитал" заявила об открытии четырех паевых фондов

Год от года банковские вложения теряют привлекательность из-за снижения ставок по вкладам. Инвестиции на украинском рынке ценных бумаг многие сравнивают с игрой в рулетку. Неудивительно, что все больше людей отдают предпочтение вложениям в недвижимость, которая растет в цене на протяжении последних лет. По данным экспертов рынка недвижимости, сейчас более 30% украинцев считают недвижимость самым лучшим вложением личных сбережений. Проблема лишь в том, что для прямых инвестиций в объекты недвижимости нужны весьма солидные средства. Ведь даже однокомнатная квартира в столице сегодня стоит не менее $45 тыс.

Пожалуй, единственным выходом для инвесторов среднего достатка могла бы стать покупка паев закрытых паевых фондов (ЗПИФ), вкладывающих активы в строительство и реконструкцию зданий, а также сдающих торговые площади и офисы в аренду. Увы, сегодня основная масса ЗПИФов недвижимости вообще не работает с мелкими инвесторами.

Из более чем сотни закрытых венчурных фондов, работающих с недвижимостью, лишь несколько предлагали приемлемые для мелких инвесторов условия вложений. Паи фонда "Премиум-фонд недвижимости" (КУА "Сократ") можно было приобрести на сумму 10 тыс. грн., фонда "Парекс фонд Украинской Недвижимости" ("Парекс Ассет Менеджмент Украина") — за 1 тыс. грн., а фонда "Синергия Real Estate" (под управлением "КИНТО") — на 10 тыс. грн.

Теперь к ним присоединятся еще четыре фонда компании по управлению активами "Укрсоц-Капитал" — "Основа-Буд", "Вежа", "Украинская недвижимость" и "Днипробуд".

Эксперты считают, что, решая вопрос о вложении средств в ЗПИФ недвижимости, инвесторы должны обратить особое внимание на выбранные фондом проекты. От выбора проектов будет зависеть доходность, которую пайщик сможет получить, объясняет независимый эксперт Олег Канишевский. А чтобы обеспечить пайщикам приемлемый доход, себестоимость объектов, которые инвестирует фонд, должна быть существенно ниже цены их реализации.

Представители компании пока не афишируют, в какие проекты будут инвестированы средства пайщиков новых фондов. Впрочем, эксперты уже сейчас считают, что компания будет стремиться сделать паи своих фондов максимально ликвидными, поэтому после их формирования будет организовано обращение паев в ПФТС. Кроме того, пайщики смогут купить паи этого фонда и по договору репо, предусматривающему обратный выкуп паев по фиксированной цене. В этом случае пайщики могут рассчитывать на доход не менее 10% годовых в валюте. Последнее особенно важно, так как срок деятельности фондов составит около 20 лет.

Что же касается оценки рентабельности подобных фондов, то, по мнению специалистов, доходность от реализации подобных проектов в Украине будет никак не ниже 25% годовых в валюте. "Например, реконструкция дома в центре столицы сейчас может принести инвесторам проекта до 25% годовых в валюте", — соглашается эксперт агентства недвижимости Андрей Кулинич.

Впрочем, доходность проектов в недвижимости может оказаться и более высокой. По данным независимого аналитика Алексея Сидоренко, вложения в строительство загородных коттеджей сейчас приносят около 30-40% в валюте.

Кроме того, по оценкам Global Retail Development Index (A.T.Kearney), украинский рынок в рейтинге стран по привлекательности для инвестиций в недвижимость в 2004 году переместился с 20-ого на 11-ое место, а цены на недвижимость в зависимости от сектора рынка в ближайшем будущем ежегодно будут расти примерно на 10-15%.

В то же время некоторые эксперты сомневаются, что вложения в фонды недвижимости принесут инвесторам хороший доход. "Фонду неминуемо придется потратить от трех до девяти месяцев на приобретение объектов недвижимости и на их реализацию, так что в лучшем случае деньги будут инвестироваться чуть более двух лет. Уменьшение реального срока инвестирования может привести к снижению доходности инвестиций на 10-25% от возможного результата", — объясняет Олег Канишевский.

Несмотря на это, эксперты считают, что фонды недвижимости выгодны инвесторам. По сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость покупка паев ЗПИФов имеет свои преимущества. По словам Олега Канишевского, управляющие компании фондов решают за мелкого инвестора массу задач: они профессионально выбирают объекты для инвестирования и строительные организации, следят за качеством работ на всех этапах, что "частнику" сделать очень сложно.

Мнение

Андрей Коваленко, консультант по инвестированию:

— Закрытые фонды считаются оптимальным способом инвестиций в недвижимость для инвесторов. Доходность примерно одинакова, но фонды позволяют снизить риски, ведь инвестор получает целый портфель разных проектов: новостройки, загородная недвижимость, офисы с разными сроками исполнения и доходностью. А доходность пая сопоставима с выгодой от покупки квартир и при сохранении конъюнктуры рынка недвижимости составит до 30% годовых в валюте. Кроме того, чистые активы ПИФа увеличиваются из-за продажи готовых проектов и переоценки той части активов, которую фонд пока не намерен реализовывать. То есть инвестор может получать доход в течение всего срока работы фонда, а в случае продажи квартиры он будет разовым. Где-то через год инвесторы, которые сейчас самостоятельно вкладывают средства в недвижимость через покупку квартир, поймут, что доходность обоих типов вложений примерно одинакова, а риски в фондах намного ниже. Тогда они станут главными клиентами закрытых фондов.

Николай Свиридов, финансовый аналитик CEFA:

— Сегмент ЗПИФов недвижимости пока "молодой". Для реального запуска ЗПИФН еще понадобится несколько лет. Такие фонды сложнее с точки зрения документооборота, анализа и компенсации риска, чем фонды облигаций или акций. Одновременно по доходности ЗПИФН находятся между фондами акций и облигаций, а по рискам и волатильности ниже фондов акций и ненамного выше фондов облигаций. Однако сейчас рынок недвижимости является самым емким, и при условии поддержания текущей ликвидности недвижимости фактическую доходность вложений в ЗПИФН на 2006 год я оцениваю в пределах 20-25% годовых.

К тому же наш закон об ИСИ идейно ориентирован на ценные бумаги и накладывает целый ряд дополнительных ограничений, затрудняющих работу фонда недвижимости в форме ИСИ. Например, недвижимость в составе активов недиверсифицированного корпоративного фонда не может составлять более 30%, для венчурного паевого фонда доля недвижимости может быть увеличена до 50%, но участниками такого фонда не могут быть физические лица, что ограничивает круг инвесторов. Выход — в превращении недвижимости в ценные бумаги, однако поддержание нормативных пропорций между ценными бумагами и недвижимостью при ее блочной структуре — тоже задача не из простых. В целом для эффективной работы институтов совместного инвестирования в области недвижимости ИСИ приспособлен недостаточно. Нужна структура, аналогичная американским Real Estate Investment Trusts, законодательно ориентированных на инвестиции в недвижимость. Но это дело будущего, а начинать приходится с ИСИ.

Богдан Лупий, исполнительный директор ПФТС

– До каких пор нездоровый лоббизм будет мешать развитию цивилизованного фондового рынка в Украине?

– Именно такой вопрос возникает после ознакомления с последними проектами документов Государственной комиссии по ценным бумагам (ГКЦБФР) об особенностях функционирования организаторов торгов.

Чтобы было понятнее, о чем идет речь, хочу привести несколько фактов. В Украине 10 организаторов торгов, на которых можно купить и продать ценные бумаги: 8 фондовых бирж и 2 торгово-информационные системы (ТИС). Доля ПФТС (создана в 1996 году), которая является электронной ТИС и управляется членами одноименной Ассоциации (принцип — у каждого участника один голос), около 90% рынка: объем торгов за этот год превысит 13 млрд. грн.; 500 ценными бумагами предприятий Украины торгуют более 100 торговцев, на долю которых приходится более 80% совокупного оборота торгов ценными бумагами в Украине. Доля восьми фондовых бирж Украины (основные из которых были созданы раньше ПФТС) — чуть более 10% рынка. Слабость позиции фондовых бирж объясняется тем, что они используют архаичные технологии (невозможно оперативное заключение сделок с широким кругом участников) и находятся под контролем узкого круга лиц, что не вызывает доверия участников рынка.

Исходя из этого и принимая во внимание позицию высших лиц государства о необходимости сокращения количества организаторов торгов в Украине, было бы логично разработать единые требования как к лицензированию, так и к функционированию организаторов торгов, существенно повысив их качество. То есть прекратить функционирование должны те организаторы торгов, которые, не выдержав конкурентной борьбы, перестали бы соответствовать предъявляемым к ним требованиям. Именно за это выступает большинство членов Консультативно-экспертного совета при ГКЦБФР, представители ГКЦБФР, а также банки и инвестиционные компании Украины. Однако фондовые биржи Украины предлагают ГКЦБФР пойти по другому пути: прописать отдельно требования к лицензированию и функционированию фондовых бирж и ТИС, запретив последним выполнять ряд функций, в которых и заключается весь смысл деятельности по организации торговли ценными бумагами. То есть получается, что вместо признанного во всем мире конкурентного подхода применяется лоббистский, направленный на административное перераспределение рынка, снижение роли основного организатора торгов, благодаря работе которого:

— для Украины рассчитывается рейтинг Standard & Poor"s;

— возможна эффективная работа институтов совместного инвестирования (КУА, НПФ), страховых компаний;

— западные инвесторы (через терминалы мировых информационных агентств Reuters, Bloomberg и Thomson Financial) проводят оценку инвестиционного потенциала предприятий Украины.

На данный момент ПФТС не удалось убедить всех представителей ГКЦБФР в необходимости придерживаться законов рынка и справедливой конкуренции.

На сегодняшний день в Госкомиссии по ценным бумагам ведется работа над изменением нормативной базы по вопросам лицензирования и регулирования деятельности организаторов торгов. ПФТС предлагает повысить требования ко всем организаторам торгов, поскольку действующие нормативные акты устарели и позволяют работать биржам, не осуществляющим реальной деятельности.

Если говорить о проекте новых лицензионных условий для организаторов торгов, то они принципиальных изменений, по сравнению с действующей редакцией, не содержат. Единственное существенное новшество: требования к размеру уставного фонда ТИС приравнены к аналогичным требованиям для фондовых бирж (170 тыс. грн.). Новые лицензионные требования не содержат различий для фондовых бирж и торгово-информационных систем. И это логично, так как и биржи, и ТИС занимаются одним и тем же видом профессиональной деятельности в соответствии с законом о госрегулировании рынка ценных бумаг, а также "Основными направлениями развития фондового рынка Украины на 2005-2010 годы", утвержденными Указом президента Украины №1648/2005 от 24 ноября 2005 года.

В то же время деятельность рабочей группы по разработке Положения о регулировании деятельности организаторов торгов вызывает недоумение. Вместо того чтобы разработать единый документ, прописав в нем одинаковые требования ко всем организаторам торгов, предпринята попытка разработать отдельные документы для фондовых бирж и ТИС. При этом ТИС запрещается проводить процедуру листинга ценных бумаг, рассчитывать индексы, капитализацию, иметь институт маркет-мейкеров. То есть ТИС фактически запрещается проводить ту деятельность, на которую ГКЦБФР выдала им лицензию. Самое смешное, что все основные требования проекта положения о регулировании деятельности фондовых бирж практически идентичны действующим внутренним документам ПФТС.

Страдает от такого положения вещей, прежде всего, организованный рынок ценных бумаг. Ведь чем дольше Украина будет находиться в среде нездоровой конкуренции и лоббизма, тем дольше она не будет иметь цивилизованного фондового рынка.