Площади "уходят" быстро

Продавать помещения институтов и прочих административных зданий — сложный бизнес. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что на рынке уже работают агентства, которые специализируются на оказании консультационных услуг потенциальным инвесторам — будущим владельцам таких объектов. О тенденциях "превращения" институтских помещений в офисные центры мы беседуем с ведущим аналитиком агентства недвижимости "АНК" АНДРЕЕМ СЕНЬКО

— Андрей, сколько сейчас функционирует бизнес-центров, которые раньше были обычными институтами?

— По моим оценкам, в Киеве действует примерно 30 бизнес-центров, переоборудованных из бывших институтов. Иногда "обновленным" зданием владеет один собственник, иногда — несколько. Бывают случаи, когда инвестор выкупает два-три этажа, а остальные принадлежат прежним хозяевам. Законодательство у нас никакое, по каждому объекту принимается своя схема работы. Даже есть примеры, когда здание, выкупаясь вместе с участком, сносится, а на его месте возводится новый объект.

— Существуют ли нюансы в политике "продвижения" площадей на рынок — особые маркетинговые ходы, например?

— Ярко выраженных моментов нет. Есть институты, которые предлагают помещения "поштучно", есть те, которые сдают только крупные объемы площадей. Одни инвесторы покупают помещения для собственных нужд, другие — для последующей продажи, третьи — для сдачи в аренду. Очень многое зависит от инженерной инфраструктуры объекта, его юридической "чистоты", месторасположения.

— Рекламируют ли себя институты в качестве арендодателей, и если да — то насколько активно?

— Широко рекламируют свои арендные предложения только 30% институтов. Остальным реклама попросту не нужна, они сдали "драгоценные метры" в долгосрочную аренду. Некоторые арендаторы сидят в институтах по 10-15 лет и не думают съезжать.

— Какие средние ставки аренды в институтах?

— Цена аренды в здании института может достигать даже $40 за один квадратный метр. Это максимальная цена, которую могут заявить лишь те институты, которые сделали пристойные ремонты и находятся в непосредственной близости от центральных станций метро. А вообще средняя цена —$8-20.

— Насколько популярны институтские площади среди потенциальных арендаторов?

— Институтские площади, как правило, "уходят" быстро. Арендовать помещения в институте для фирмы все-таки престижнее, чем снимать квартиру. Сказывается ценовой фактор: многие коммерческие структуры не готовы выкладывать по $20-30 за метр. Если предлагаются два-три кабинета общим объемом до 50 метров, да еще и по реальной цене, то такое предложение будет принято в течение одного-двух дней.

— Выгодно ли инвестору выкупать здание института с тем, чтобы обустроить там офис (для себя или для сдачи в аренду)?

— В настоящее время рынок может предложить в основном только низкорентабельные проекты. Институты, которые могут быть перестроены и использоваться как бизнес-центры, принося при этом приличную отдачу, уже находятся "под колпаком" у определенных инвесторов. На привлекательности данного вида бизнеса негативно сказывается несовершенство нашего законодательства, а также сложность решения вопросов землеотвода и передачи прав собственности. Если потенциальный инвестор желает купить здание или его часть, ему нужно обращаться в специализированное агентство недвижимости, не обязательно "крутое", но обязательно с опытом проведения подобных сделок.