Попытка — не пытка

Покупка земли иностранными компаниями имеет ряд законодательных ограничений. Покупка осуществляется обязательно по согласованию с Кабмином, а в некоторых случаях и парламентом. Нерезиденты покупать землю не имеют права вообще. Однако существуют схемы, когда невозможное становится возможным, а обязательное — необязательным

В соответствии с земельным кодексом, земли делятся на категории: сельскохозяйственного и несельскохозяйственного предназначения. Иностранные компании и СП могут покупать только земли несельскохозяйственного предназначения. Иностранные компании, имеющие постоянное представительство в Украине, а также СП могут приобретать в собственность землю только в случае покупки недвижимости на этой земле или с целью постройки на этой земле объектов для ведения предпринимательской деятельности. При покупке недвижимости практически начинается землепользование. Но законодатель запрещает использование земли до получения правоустанавливающих документов на земельный участок. Поэтому вместе с приобретением недвижимости стоит оформлять договор аренды земельного участка, а уже после этого подавать ходатайство о покупке земельного участка.

Процедура согласования

Первая сложность, с которой сталкиваются иностранные компании и совместные предприятия при покупке украинской земли, это необходимость согласования с высшими органами власти. Если земля находится в собственности территориальной общины, до принятия местным советом решения о продаже земельного участка, необходимо согласовать покупку с КМ Украины. Если же принадлежит государству, то кроме согласия правительства, необходимо согласие Верховной Рады. Это правило касается только покупки земли на первичном рынке. При покупке земельных участков, находящихся в частном владении, такое согласие не требуется.

На практике получение согласования на покупку земли затруднительно. По словам старшего юриста по вопросам недвижимости Киевского офиса "Бейкер и Макензи", сопредседателя Комитета по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине Лины Немченко, всего Кабинет Министров выдал около 20 разрешений на покупку земли.

Обязанность согласования с КМ и ВР лежит на органах местного самоуправления, а не на покупателе. Но в то же время компания должна контролировать этот процесс. В практике уже были прецеденты, когда местные советы продавали иностранным компаниям земельные участки, не получив "добро" правительства и парламента. В такой ситуации покупатель подвержен риску возвращения земли первоначальному владельцу (государству или территориальной общине). Причем механизм возврата средств покупателю не разработан. Поэтому можно остаться и без земли, и без денег. Начальник юридического управления Государственного комитета Украины по земельным ресурсам Алла Кальниченко в такой ситуации советует компании-покупателю подавать иск о признании сделки действительной. Или же требовать расторжения сделки с одновременным обязательством органов местного самоуправления вторично провести процедуру продажи, уже с соблюдением закона. В том же иске Алла Кальниченко советует требовать, чтобы условия продажи не менялись. Обычно в качестве предупредительной меры на земельный участок накладывается арест, чтобы он не был продан другому лицу. Такой иск дает возможность местным органам власти исправить собственные ошибки, а компании быть уверенной в том, что она не утратит право на землю и не потеряет деньги.

Кроме того, что процесс согласования продажи земли с ВР и КМ сложный, он еще и длительный. Сроки согласования не определены. Ограничен лишь срок принятия решения местным советом о продаже коммунальной земли — один месяц после получения позитивного решения Кабмина. А на практике процесс получения разрешения высших органов власти занимает около года. По словам Лины Немченко, в ее практике минимальный срок получения согласования составил шесть месяцев. Однако в большинстве случаев данный процесс является гораздо более длительным.

Покупать землю в Украине иностранным фирмам и совместным предприятиям, во-первых, долго. Во-вторых, нет гарантии того, что высшие органы власти вообще дадут разрешение на покупку вашим предприятием земли. В-третьих, нерезиденты не имеют права на прямую покупку земли. Поэтому возникают непрямые схемы приобретения земельных участков.

Привлечение посредников

Нерезидент может ввести в состав учредителей или участников компании украинских физических или юридических лиц. Причем совершенно не имеет значения процент украинского капитала, важен факт его наличия. После этого нерезидент фактически становится совместным предприятием и имеет права ходатайствовать о покупке земли.

И все же создание СП для нерезидента не является оптимальным решением, поскольку опять-таки возникает необходимость согласования с высшими органами власти. В этом случае юридическая фирма "Бейкер и Макензи" рекомендует своим клиентам использование двухуровневой структуры, при которой украинское дочернее предприятие иностранной компании (предприятие первого уровня) учреждает еще одно украинское предприятие (предприятие второго уровня). Последнее формально отвечает критериям украинского предприятия, и, соответственно, может приобретать государственную и коммунальную землю без получения согласования с парламентом и правительством.

Кроме того, для избежания согласования с высшими органами власти можно просто обратиться к помощи резидента. Национальная компания, располагающая достаточными средствами и желанием помочь нерезиденту, покупает привлекательный участок земли. После этого продает его иностранной компании или СП, получая за это определенный процент. Фактически это уже покупка земли на вторичном рынке, и обойдется она несколько дороже.

Сложности приобретения земли в Украине отпугивают потенциальных покупателей. Особенно иностранцев, которые могли бы значительно пополнить местные бюджеты, покупая участки. Поэтому иностранные компании и СП часто предпочитают арендовать землю, а не покупать ее. Государство, в свою очередь, реагирует на подобные желания не упрощением процедур, а прессингом. По словам Максима Копейчикова, Киевгорсовет сейчас активно навязывает выкуп земли иностранным предприятиям, которые немереваются арендовать земельный участок. Компаниям довольно сложно отказаться от такого предложения Киевгорсовета, ведь именно от решения местной власти зависит, получит ли компания желанный участок в аренду или нет. Конечно, отказ в предоставлении земли в аренду можно оспорить в суде. Но практика показала, что суд подтверждает правомерность действий Киевгорсовета.

Складывается впечатление, что Украина против иностранных инвестиций в принципе — арендовать землю не дают, вынуждая ее покупать, а покупать сложно, долго и дорого.

Юристы, как и инвесторы, надеются на инициативу законодателя, которая внесет четкость в нормы о покупке земли иностранными компаниями, представленными в Украине, и совместными предприятиями.

Пакет документов, необходимых СП или иностранному предприятию для покупки земли в Украине

- Ходатайство покупателя местным властям о приобретении земельных участков;

- договор аренды земли;

- копия свидетельства про регистрацию иностранным юридическим лицом постоянного представительства в Украине с правом ведения хозяйственной деятельности;

- необходимые материалы и расчеты;

- копия генерального плана или другой градостроительной документации населенного пункта;

- копия плана земельного участка с вариантами размещения объекта;

ведомости об общей площади земли, состав земель.

Мнения экспертов

Какие варианты приобретения земли в Украине наиболее часто используются нерезидентами?

Виктор Распутный, исполнительный директор компании Real Estate Solutions :

- Несмотря на то, что покупка земли и зданий разрешена в Украине, сам процесс чрезвычайно сложен для иностранных предпринимателей. Поэтому одним из вариантов является аренда земли. Срок аренды ограничивается двумя 49-летними периодами, хотя сумма арендной платы для иностранцев часто значительно выше, чем для украинских арендаторов. Подобная дискриминация связана с тем, что местные органы власти наделены правом самостоятельно регулировать ставки арендной платы за землю. На мой взгляд, такая ситуация на рынке земли — одна из основных причин низкой активности иностранных инвесторов. Второй вариант, который на сегодняшний день наиболее распространен в Украине, — покупка нерезидентами земли через смену учредителей в компании, владеющей земельным участком.

Радомир Цуркан, директор направления компании Colliers International Ukraine

- Деятельность нашей компании в направлении купли-продажи земельных участков в основном ограничена сделками купли-продажи крупных объектов, имеющих девелоперский потенциал и расположенных в Киеве. В большинстве случаев основную ценность составляет земельный участок, который был оформлен на юридическое лицо. Это либо договор аренды на 15 или 25 лет, или в худшем случае старый акт на постоянное пользование. Были объекты, где участок был в стадии инвентаризации, и на него только оформлялись отношения. Сделки, в которых очень часто фигурировали нерезиденты-покупатели, равно как и нерезиденты-продавцы, проводились путем купли-продажи корпоративных прав либо акций компаний, на которые были оформлены как земля, так и вся недвижимость на этом участке. Естественно, это нельзя считать сделкой по купле-продаже земли, а всего лишь сделкой по купле-продаже компании-пользователя земли. В случае если земельный участок оформлен на украинское юрлицо, и компания-нерезидент покупает 100% корпоративных прав такого украинского юрлица, то такая компания-нерезидент практически владеет всеми правами на этот участок. В принципе, так и поступают иностранные покупатели в большинстве сделок. Но поскольку такое владение в любом случае не прямое, здесь необходима юридическая экспертиза в выявлении всех возможных рисков и ограничений.